Bańka czy nie bańka w mieszkaniówce? Oto jest pytanie, na które zespół Banku PKO BP postanowił poszukać odpowiedzi, przyglądając się analitycznym okiem rosnącej od 2016 r. hossie na rynku nieruchomości. Eksperci w raporcie „ Bańka czy nie” porównali teraźniejszą sytuację z finałem bumu z 2007-08 r. Przyjrzeli się także czynnikom, które w kolejnych latach doprowadziły do spadków cen i załamaniu w 2012 r.
Zdaniem zespołu analiz nieruchomości PKO BP sytuacja bieżąca i ta z niedawnej przeszłości są odmienne. W ich ocenie teraźniejsza koniunktura rynkowa nie sprzyja zakupom spekulacyjnym nieruchomości [zakup z zamiarem odsprzedaży z zyskiem w krótkim okresie – red.], które mocno podbiją ceny nadbudowując w ten sposób bańkę. Zdaniem ekspertów banku podwyżka stopy procentowej banku centralnego o 40 pb. w październiku ograniczy dalszą aktywność popytu spekulacyjnego i pozytywnie wpłynie na narastającą w ostatnich miesiącach nierównowagę na rynku nieruchomości między popytem i podażą, prowadzącą do dynamicznego wzrostu cen. W trzecim kwartale rynek już odnotował mniejszy popyt. Za to deweloperzy dwoją się, by rozpocząć jak najwięcej nowych inwestycji. Zespół PKO BP prognozuje stopniowe odbudowywanie podaży w 2022 r., na co wskazuje duży wzrost liczby pozwoleń na budowę i liczba rozpoczynanych inwestycji.
Mniejsza aktywność nabywców nieruchomości, zdaniem analityków, wywoła presję cenową za mieszkania, dlatego przyszły rok upłynie pod znakiem stabilizacji. Nie powtórzy się więc długotrwały spadek cen, który nastąpił w 2008 r. Istotne znaczenie ma także odmienne otoczenie makroekonomiczne, zwłaszcza sytuacja na rynku pracy i kondycja finansowa gospodarstw domowych.
Eksperci uważają, że mimo silnego wzrostu cen w latach 2016-21 mieszkania są dużo bardziej dostępne niż w 2007 i 2012 r., chociaż wówczas ceny za metr kwadratowy były niższe o jedną trzecią.
„W ostatnich latach dzięki dobrej sytuacji na rynku pracy wyraźnie poprawiła się zdolność kredytowa gospodarstw domowych, a obciążenie dochodów ratami kredytów mieszkaniowych znacznie spadło” – czytamy w raporcie.
Polityka banków ma ogromne znaczenie dla rynku nieruchomości. W ocenie analityków PKO BP jest diametralnie różna. Także reakcja władz monetarnych jest inna niż w 2018 r., dlatego też analitycy spodziewają się odmiennego rezultatu. Wówczas dużym problemem okazały się również powszechnie zaciągane kredyty walutowe, przede wszystkim we franku szwajcarskim, z racji niższego oprocentowania niż w przypadku kredytów złotowych. Banki w reakcji na kryzys najpierw ograniczyły ich dostępność, a w krótkim czasie zupełnie je zamknęły. Dużo wyższe oprocentowanie nowych kredytów mocno ograniczyło popyt na ówczesnym rynku nieruchomości. Obecnie polityka banków co do kredytów jest dużo bardziej restrykcyjna, m.in. przez wymagany kapitał własny. Ponadto w lipcu br. skrócono czas, w oparciu o który wyliczana jest zdolność kredytowa z 30 do 25 lat.
W ocenie analityków tylko bardzo agresywny cykl podwyżek stóp procentowych NBP mógłby obecnie mieć podobnie niekorzystny wpływ na rynek. Nie spodziewają się jednak takiego scenariusza.