Koronawirus zachwiał rynkiem nieruchomości. Popyt spadł, a deweloperzy wstrzymali inwestycje. Przedstawiciele branży twierdzą, że sytuacja nie jest łatwa, jednak — w porównaniu z kryzysem sprzed dwunastu lat — ryzyko zapaści jest niewielkie.
2— W 2008 r. rynek nieruchomości został przegrzany w niespotykany do tej pory sposób. Z jednej strony, banki rozdawały kredyty na zasadzie „chcesz, to masz”. Deweloperzy natomiast — widząc duży popyt — podnosili ceny, zwiększając marże o kilkadziesiąt procent. W ciągu trzech lat ceny mieszkań w Warszawie podwoiły się — przypomina Jarosław Skoczeń, ekspert rynku nieruchomości.
To nie to samo
Analitycy przekonują, że obecna sytuacja rynkowa nie rodzi wielkich obaw, a mniejszy popyt na mieszkania to naturalna reakcja na pandemię COVID-19. Hamowanie nie powinno jednak trwać długo.
— Przed epidemią kondycja mieszkaniówki była dobra i nie mieliśmy do czynienia z bańką na tym rynku. Co więcej, abyśmy mogli mówić o bańce na miarę tej z przełomu lat 2007/08, ceny mieszkań musiałyby się niemal podwoić — mówi Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments.
Zaznacza jednocześnie, że w ostatnim czasie mieszkania kupowano przede wszystkim za gotówkę.
— To też ogranicza skalę rezygnacji z wcześniej podpisanych umów. Pod koniec ostatniej hossy królowały zakupy spekulacyjne. Polacy nabywali mieszkania dla wzrostu ich wartości. Popularne były np. zakupy w systemie 10/90, który polegał na tym, że 10 proc. ceny wpłacano na etapie dziury w ziemi, a 90 proc. dopiero przed odbiorem kluczy. To spowodowało później masowe rezygnacje z kupionych w ten sposób mieszkań — tłumaczy Bartosz Turek.
Eksperci zwracają także uwagę na sposób, w jaki na obecne spowolnienie zareagowały banki. Co prawda zaostrzyły kryteria przyznawania kredytów, ale nie zrezygnowały z tej działalności.
— Banki same z siebie zaproponowały wakacje kredytowe, RPP obniżyła stopy procentowe, a do tego od kilku miesięcy działa znowelizowany fundusz wsparcia kredytobiorców. Inaczej na problemy odpowiada też rząd, proponując dopłaty do najmu i pracując nad innymi rozwiązaniami,które mogą wesprzeć rynek mieszkaniowy — twierdzi Bartosz Turek.
Rynek trzyma się mocno
Ryzyka zapaści nie dostrzegają także deweloperzy ankietowani przez serwis Dompress.pl. — Kryzys z 2008 r. był wywołany typową bańką spekulacyjną. Według wyliczeń NBP za średni zarobek Polacy mogą obecnie kupić przeciętnie 0,82 m kw. mieszkania, a w 2007 r. było to tylko 0,48 m kw. — mówi Mirosław Kujawski, członek zarządu spółki Develia. Podobne obserwacje ma Monika Perekitko, członek zarządu Matexi Polska.
— Kryzys z 2008 r. miał w podstawie bańkę związaną z rynkiem nieruchomości w USA. W Polsce także mieliśmy do czynienia z bardzo szybkim, wręcz skokowym wzrostem cen mieszkań, który nie zawsze odpowiadał ich wartości. Rynek po prostu rósł zbyt szybko. W tej chwili jesteśmy na zupełnie innym etapie rozwoju. Rynek wprawdzie rośnie od dawna, ale w sposób zrównoważony, stabilny i odpowiadający popytowi oraz rozwojowi gospodarczemu. Obecny kryzys to oczywiście olbrzymie wyzwanie społeczne i gospodarcze, które bez wątpienia odbije się także na kondycji rynku nieruchomości. Myślę jednak, że jest to jedna z gałęzi gospodarki, która ucierpi relatywnie mniej niż inne sektory — twierdzi Monika Perekitko.
OKIEM EKSPERTA
Branża się obroni
DARIUSZ WĘGLICKI, menedżer funduszu Catella, odpowiedzialny na Polskę
Deweloperzy mieszkaniowi wydają się w najlepszej sytuacji spośród spółek działających w innych segmentach rynku nieruchomości. Ostatnie lata były dla nich okresem wzrostu zarówno cen mieszkań, jak i sprzedaży, co dawało możliwość budowania poduszki finansowej i banku ziemi. Polacy nadal będą potrzebowali mieszkań, których jest na rynku za mało. Oczywiście mniejsza chęć banków do finansowania zakupów mieszkań i zaostrzone warunki kredytowe wpłyną na zmniejszenie się popytu. Z drugiej strony to zmniejszenie może być zrównoważone zakupami dokonywanymi zarówno przez inwestorów indywidualnych, jak i fundusze budujące portfele mieszkań na wynajem.
OKIEM EKSPERTA
To nie jest zapaść
MATEUSZ MUCHA, menedżer DM Navigator
Informacje dotyczące ponownego kryzysu na rynku nieruchomości są mocno na wyrost. Rekordy w poziomach sprzedaży mieszkań przez deweloperów prawdopodobnie dobiegły końca, jednak branża wciąż ma dobre fundamenty do dalszego efektywnego prowadzenia działalności, ponieważ na rynku cały czas obserwujemy duży deficyt mieszkań w największych miastach Polski. Nie zgodzę się też z opiniami, że bieżące ceny nieruchomości cechują się poziomem przewartościowania z 2008 r. Nieruchomości w ostatnich latach faktycznie mocno podrożały, lecz był to dużo bardziej równomierny, rozłożony na lata wzrost cen, niż miało to miejsce w latach 2006-08, i nie można go analizować w oderwaniu od poziomów wynagrodzeń, które również w tym czasie istotnie wzrosły.