Do 13 marca rano polską granicę przekroczyło według danych Straży Granicznej ponad 1,6 mln osób uciekających przed wojną w Ukrainie. Ich liczba będzie rosła — szacuje się, że fala uchodźców może sięgnąć nawet 5 mln, a czego część zostanie w Polsce. Może to skutkować brakiem mieszkań.
— Minęły dwa tygodnie, a w Rzeszowie i Lublinie już nie ma wolnych mieszkań. W Warszawie są jakieś resztki — mówi Jacek Kusiak, współzałożyciel i prezes Stowarzyszenia Właścicieli Mieszkań na Wynajem Mieszkanicznik.
Według Katarzyny Tworskiej, dyrektor zarządzającej redNet 24, firmy specjalizującej się w sprzedaży mieszkań deweloperskich, trudno się spodziewać, że uchodźców stać będzie na zakup mieszkania, więc swoje potrzeby będą zaspokajać na rynku wynajmu. Z kolei mieszkania na rynku pierwotnym i wtórnym będą kupować inwestorzy i firmy zajmujące się wynajmem.
— Ceny mieszkań zarówno nowych, jak używanych utrzymają tendencję wzrostową. Obecnie potrzebne są mieszkania od zaraz. Te na rynku wtórnym szybko się skończą, dlatego przez najbliższy czas większe znaczenie będą mieć fundusze PRS, kupujące mieszkania od dewelopera na tzw. najem instytucjonalny — mówi Katarzyna Tworska.
Dla uchodźców taka forma wynajmu będzie o tyle bezpieczniejsza, że prywatny właściciel może nagle zmienić zdanie i wypowiedzieć umowę z dnia na dzień, a fundusz nie, ale to również sprzyja podnoszeniu stawek i dyktowaniu cen na rynku.
Dostępność mieszkań w dół…
Popyt na wynajem ilustruje z jednej strony analiza odsłon ogłoszeń, a z drugiej tempo kurczenia się ofert. W porównaniu z 24 lutego, czyli dniem inwazji wojsk rosyjskich na Ukrainę, 7 marca liczba odsłon takich ogłoszeń w serwisie Otodom była wyższa o 166 proc. Duży wzrost odnotował też OLX — zaobserwowano 114-procentowy skok w ciągu 12 dni. Liczba użytkowników w kategorii najmu mieszkań, którzy w ostatnich dniach nawiązali kontakt z potencjalnymi klientami, zwiększyła się natomiast o 454 proc. w serwisie Otodom oraz o 254 proc. na OLX.
7 marca liczba dostępnych ogłoszeń w tych kategoriach była w Otodom o 19 proc. niższa, a w OLX o 27 proc. niższa niż 24 lutego.
— Nie można wykluczyć, że w rzeczywistości dostępność mieszkań jest jeszcze mniejsza: część tych ogłoszeń może dotyczyć mieszkań, które są już zarezerwowane — podkreśla Jarosław Krawczyk z serwisu Otodom.
Wzrost zainteresowania najmem widoczny był już w lutym, co było spowodowane poszukiwaniem takich lokali przez osoby, którym podwyżki stóp procentowych uniemożliwiły zaciągnięcie kredytu. Nie był on jednak tak spektakularny.
…a ceny wynajmu w górę
Zdaniem Jarosława Krawczyka istnieje duże ryzyko, że brak mieszkań spowoduje, że ceny wynajmu wzrosną skokowo. Według najnowszych danych serwisu Otodom już w styczniu średnia cena za wynajem mieszkania o powierzchni 40-60 m kw. wynosiła 2589 zł, o 12,32 proc. więcej niż w styczniu 2021 r.
— Ceny mocno wzrosły, ale wcześniej w czasie pandemii spadały, więc w wielu miastach nadal są nieco niższe niż w styczniu 2020 r. — mówi Jarosław Krawczyk.
Ceny wynajmu mieszkań
| Styczeń 2021 r. (w zł) | Styczeń 2022 r. (w zł) | zmiana r/r w proc. | |
| Bydgoszcz | 1 534 | 1 697 | 10,63 |
| Gdańsk | 2 196 | 2 442 | 11,20 |
| Katowice | 1 744 | 1 841 | 5,56 |
| Kraków | 2 053 | 2 338 | 13,88 |
| Lublin | 1 964 | 1 951 | -0,66 |
| Łódź | 1 696 | 1 796 | 5,90 |
| Poznań | 1 744 | 1 932 | 10,78 |
| Szczecin | 2 074 | 2 180 | 5,11 |
| Warszawa | 3 386 | 4 033 | 19,11 |
| Wrocław | 2 177 | 2 503 | 14,97 |
Źródło: Otodom
Uwaga na umowy
Jacek Kusiak podkreśla, żeby nie zapominać o bezpieczeństwie prawnym wynajmu. Stowarzyszenie Mieszkanicznik od ponad 10 lat walczy o transparentność na rynku i zaleca podpisywanie umów.
— Mieliśmy problem, co robić w sytuacji nadzwyczajnej, gdy na rynku wynajmu pojawiają się tysiące uchodźców z ogarniętego wojną kraju, stwierdziliśmy jednak, że nadal chcemy promować nasze zasady. Chęć niesienia pomocy nie wyklucza zdrowego rozsądku. Lepiej wszystko formalnie ustalić, niż doprowadzić do sytuacji, że za ileś miesięcy z naszych ukraińskich przyjaciół zrobią się wrogowie — mówi Jacek Kusiak.
Stowarzyszenie organizuje 14 marca o 11:00 szkolenie na YouTubie na temat bezpiecznego udostępniania mieszkań uchodźcom. Zaleca selekcję najemców przez poznanie, kogo się przyjmuje, podpisywanie normalnych umów najmu lub umów najmu okazjonalnego, które wskazują, dokąd te osoby mają się wyprowadzić, gdy przestanie działać umowa.
— Jeżeli jest możliwa kaucja, to również warto się zabezpieczyć, nie zapominać, też o tym, żeby już z dniem podpisania umowy wiedzieć, jak zareagować lub gdzie się udać, gdy pojawią problemy. Trzeba pomagać, ale też zachowywać się profesjonalnie. Dbajmy o obie strony umowy — mówi Jacek Kusiak.
Hanna Milewska-Wilk, specjalista z Instytutu Rozwoju Miast i Regionów, informuje, że zaczynają się też pojawiać umowy użyczenia.
— To instytucja znana w Kodeksie cywilnym. Warunki użyczenia mogą być bardzo różne — od takich, gdzie użyczający sam pokrywa wszystkie koszty, przez takie, że osoby biorące lokal w użyczenie płacą rachunki za media i opłaty do spółdzielni czy wspólnoty, a nawet takie, że same muszą dokonać na własny koszt i własnym nakładem pracy różnych napraw i przeróbek, gdy lokal nie jest gotowy do zamieszkania — mówi Hanna Milewska-Wilk.
Podkreśla też, że osoba, która bierze lokal w użyczenie, podlega ustawie o ochronie praw lokatorów, ponadto jeśli ktoś przyjmie uchodźców bez spisanej umowy, to jest to ustna umowa użyczenia traktowana tak samo jak umowa na piśmie.