Od stycznia tego roku pojęcie „użytkowania wieczystego” ma zniknąć z polskich osiedli bloków z mieszkaniami własnościowymi. Nie znikną natomiast opłaty za grunty — zamienią się w raty za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawa współwłasności, które mieszkańcy będą spłacać przez kolejne 20 lat. Inicjatywę popiera większość podmiotów nią zainteresowanych — samorządowcy, prawnicy i mieszkańcy. Nikomu nie podobają się jednak proponowane przez resort zasady, na jakich ma się dokonać przekształcenie.
Dziś najwięcej gruntów oddanych w użytkowanie wieczyste należy do gmin. Ustawa ma objąć około 112 tys. takich nieruchomości. Samorządowcy nie mówią „nie”, ale do projektu resortu infrastruktury i budownictwa (projekt został opublikowany w sierpniu) mają wiele krytycznych uwag. Najostrzej odniósł się do niego Związek Miast Polskich, który nie zgadza się na „odgórne wywłaszczenie gmin”. W oficjalnym stanowisku utrzymuje, że jest to „zbędna regulacja prawna”. Ale większość samorządowców nie stawia sprawy na ostrzu noża.
Pomóc mieszkańcom bloków
— Jeśli przez kolejne 20 lat użytkownicy wieczyści będą wnosili opłaty, to nie mam nic przeciwko. Popieram inicjatywę. Promowane prawa własności jest słuszne z punktu widzenia gospodarki rynkowej
— mówi Wojciech Ziętkowski, burmistrz Środy Wielkopolskiej. Co roku z tytułu użytkowania wieczystego do budżetu wpływa tam około 650 tys. zł, w tym jedna trzecia od mieszkańców bloków. W większych miastach, m.in. Poznaniu i Warszawie, to nawet kilkaset milionów złotych rocznie. Zasadniczym celem ustawy jest ułatwienie wspólnotom mieszkaniowym i spółdzielcom przekształcenia własności gruntów.
— Ta ustawa pozwoli rozwiązać w szczególności problem braku możliwości przekształcenia w sytuacji, gdy przynajmniej jeden z właścicieli nie zgadza się lub po prostu nie jest zainteresowany takim przekształceniem — mówi Piotr Kazimierczak, burmistrz warszawskiej dzielnicy Śródmieście.
Jego zdaniem ustawa powinna uwzględnić wiele uwag i opinii. Samorządy zgłaszają uwagi dotyczące wydłużenia narzuconych terminów wydania zaświadczeń o przekształceniu, które mają się stać podstawą wpisu do ksiąg wieczystych, a także zasad aktualizacji stawek, które mają płacić mieszkańcy. Zastrzeżenia mają też prawnicy. Większość krytycznych opinii dotyczy tego, że ustawa nie obejmie mieszkańców domów jednorodzinnych i właścicieli nieruchomości komercyjnych.
Sprzeczne interesy
Projekt nie satysfakcjonuje też beneficjentów. Najwięcej kontrowersji budzą opłaty. — Uważamy przyjęcie opłaty rocznej za przekształcenie w wysokości dotychczasowej opłaty rocznej wieczystego za nieporozumienie. W Warszawie oznacza to w przypadku niektórych użytkowników mieszkań odpłatność 2-3 tys. zł rocznie, co przez 20 lat (okres założony w ustawie) daje 40-60 tys. zł. To zbyt dużo, zwłaszcza dla emerytów. Skoro politycy upierają się przy odpłatności przekształcenia, to powinna być ona jak najmniejsza — uważa Daniel Alain Korona, prezes Stowarzyszenia Interesu Społecznego Wieczyste. Postuluje, aby opłaty obniżyć o dwie trzecie.
Zapewne nie zgodzą się na to samorządy, które już się obawiają, że ustawa pozbawi ich części dochodów. Resort chce zadbać o ich „interes”, wprowadzając możliwość ustanowienia dobrowolnych, a nie obowiązkowych, bonifikat przy naliczaniu opłat (obowiązkowa obniżka opłat ma objąć tylko najbiedniejsze rodziny).
— Użytkownikom wieczystym zależy oczywiście na tym, aby opłaty były jak najniższe. Gdy projekt trafi do Sejmu, będziemy musieli się nad tym zastanowić, ale musimy też zadbać, by nie ogołocić z pieniędzy samorządów, które mają swoje plany inwestycyjne, opracowane już na kolejne lata. Te dwa interesy jakoś trzeba pogodzić — mówi Paweł Lisiecki, poseł PiS, były burmistrz dzielnicy Praga Północ w Warszawie. Niezależnie od ostatecznego kształtu ustawy jej skutki na pewno odczują nie tylko mieszkańcy bloków, którzy dziś płacą gminom za możliwość mieszkania na ich gruntach.
— W przypadku, gdy dojdzie do masowego przekształcenia, należy się spodziewać, że gminy prędzej czy później będą podnosić podatek od nieruchomości — twierdzi Paweł Lisiecki. — Myślę, że zakładany termin wprowadzenia w życie nowelizacji, 1 stycznia 2017 r., jest zbyt optymistyczny — komentuje radca prawny Jan P. Mazurek.
OKIEM PRAWNIKÓW
Zbyt dużo wątpliwości
JUSTYNA OLSZOWY, radca prawny Deloitte Legal
AGNIESZKA BARANOWSKA, radca prawna Deloitte Legal
Inicjatywa zasługuje na aprobatę, odnosi się do oczekiwań społecznych i wspiera działania obywateli, zmierzających do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych. W uzasadnieniu do projektu ustawy wkazano, że obowiązująca ustawa z 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości często nie gwarantuje właścicielom lokali w budynkach wielolokalowych możliwości realizacji roszczenia o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego gruntu, związanego z prawem własności lokalu w prawo własności. Aby doszło ono do skutku, niezbędne jest uzyskanie zgody wszystkich właścicieli lokali, posiadających udziały w prawie użytkowania wieczystego gruntu. To oznacza, że realizacja roszczenia w niektórych przypadkach może być niemożliwa. Projekt ustawy budzi jednak, w szczególności wśród przedstawicieli samorządów i deweloperów, liczne wątpliwości i kontrowersje, które wydają się uzasadnione. Biorąc pod uwagę wyniki konsultacji społecznych oraz ilość zgłoszonych zastrzeżeń brzmienie projektu stanowić może bazę do dalszych prac. Stąd rodzą się wątpliwości, czy możliwe jest wprowadzenie w życie ustawy z dniem 1 stycznia 2017 r.