Rynek gruntów inwestycyjnych czeka na nowe impulsy

  • Materiał partnera
opublikowano: 09-07-2021, 16:51
aktualizacja: 14-07-2021, 08:21

Mieszkania to towar deficytowy. Choć deweloperzy działają pełną parą, nie są zdolni tego zmienić. Pomocą byłoby uproszczenie przepisów i procedur, uwolnienie obrotu gruntami oraz promowanie dobrych praktyk kooperacji – zgadzali się uczestnicy debaty „Pulsu Biznesu”.

- Rośnie konkurencja między deweloperami o pozyskanie gruntów pod budowę mieszkań, prywatnych akademików czy lokali na wynajem, nie tylko w Warszawie, ale i na rynkach regionalnych. W ostatnich miesiącach obserwujemy mniejsze zainteresowanie gruntami pod zabudowę biurową, wydaje się jednak, że to przejściowy trend – wskazał Piotr Fijołek, Senior Partner w Griffin Real Estate, podczas debaty „Transakcje na rynku gruntów inwestycyjnych w praktyce” zorganizowanej przez „Puls Biznesu” we współpracy ze spółką Murapol.

– Popytowi na rynku deweloperskim towarzyszą trudności z pozyskaniem gruntów pod inwestycje – dodała Marlena Szaflarska, Dyrektor ds. akwizycji Grupy Kapitałowej Murapol.

Kłopot z gruntami

Uczestnicy debaty wskazali, że ogromne szanse dla deweloperów kryją się w wyłączeniu gruntów, leżących w granicach miast, spod produkcji rolnej. Na przykład w Warszawie, mającej powierzchnię ponad 50 tys. hektarów, grunty rolne stanowią około 20 proc. powierzchni miasta.

– W wielu miastach grunty rolne stanowią istotną część zajmowanej przez nie powierzchni. Bardzo często są to tereny dobrze zlokalizowane z bardzo dużym potencjałem inwestycyjnym – przekonywał Piotr Bojar, Partner BP Consulting Group.

Przekształcenie ziemi rolnej w grunt inwestycyjny to proces długotrwały, ale możliwy do zrealizowania. Jednak obowiązujące przepisy i podążająca za nimi praktyka urzędów nie sprzyjają tego rodzaju zmianom.

– Nasz bank ziemi jest systematycznie i na bieżąco uzupełniany o nowe inwestycje, cały czas szukamy nowych możliwości. Interesują nas inwestycje umożliwiające budowę minimum 160-180 mieszkań, czyli co najmniej około 7-8 tys. m kw. PUM - przyznała Marlena Szaflarska.

Jednak uzupełnianie zasobów ziemi pod budowę napotyka liczne trudności. W wielu dużych miastach plany zagospodarowania przestrzennego to dokumenty przygotowane i uchwalone przed wielu laty, które nie odzwierciedlają aktualnych potrzeb i możliwości rozwojowych miast ani oczekiwań społecznych.

– Z naszego punktu widzenia pożądane przez nas grunty niekoniecznie muszą mieć plany zagospodarowania przestrzennego, bo w większości miast są problemy z tworzeniem i uchwalaniem takich planów. Niekiedy wystarczy uzyskać decyzję o warunkach zabudowy, czyli tzw. wuzetkę – dodała Marlena Szaflarska.

Narzędziem ułatwiającym realizowanie inwestycji mieszkaniowych miała być specustawa o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych z 2018 r., zwana „Lex developer”.

– W praktyce ta regulacja się nie sprawdza. Pod jej wpływem wiele samorządów zaostrzyło swoje wymagania wobec deweloperów. Procesy przygotowania inwestycji nadal trwają zbyt długo i są traktowane, z perspektywy samorządów, często jako ryzyko, a nie szansa na partnerską współpracę. Uzyskanie pozwolenia na budowę w rygorach tej specustawy jest drogą przez mękę. Prawo to w praktyce nie sprzyja nawiązywaniu współpracy samorządów z inwestorami – ocenił skutki regulacji Piotr Fijołek.

O tym jak dalece intencje ustawodawcy rozminęły się z praktyką mówiła także przedstawicielka Murapolu.

– Deweloperzy byli przychylnie nastawieni do projektu specustawy i towarzyszących mu intencji. Oczekiwali, że dzięki tej ustawie uda się uwolnić wiele gruntów spod władzy starych planów i sposobów gospodarowania terenami w granicach miast, nieprzystających do obecnej sytuacji. Niestety nie doszło do tego. Przeciwnie – kryteria przeznaczania gruntów pod inwestycje są jeszcze bardziej wyśrubowane niż przedtem. Ustawa nie spełnia oczekiwań – stwierdziła Marzena Szaflarska.

Bariery administracyjne

W 2020 r. Polski Związek Firm Deweloperskich (PZFD), skupiający 225 deweloperów z rynku mieszkaniowego i komercyjnego, opublikował analizę dotyczącą czasu, jaki pochłania przygotowanie inwestycji deweloperskiej. Wynosi on od trzech do pięciu lat, a ponad 60 proc. tego czasu trzeba poświęcić na dopełnienie kwestii formalnych.

Ponadto, kilka miesięcy temu, PZFD przedstawił analizę, w której odniósł się między innymi do kwestii czasochłonności pozyskania decyzji środowiskowych. Przed pandemią trzeba było poświęcić na to 4–6 miesięcy, ale teraz ten okres zabiera już rok.

– Wydłużenie procesu uzyskiwania formalnych podstaw inwestycji nie wynika wyłącznie z wolniejszego działania urzędów w dobie COVID-19 – przekonywała Marlena Szaflarska.

– Uzyskiwanie pozwolenia na budowę to żmudny proces administracyjny. W czasie jego trwania konieczne jest uzyskiwanie wielu decyzji administracyjnych, pozwoleń oraz dokonywanie różnych formalnych uzgodnień, których posiadanie warunkuje możliwość wystąpienia o kolejną decyzję administracyjną lub zgodę. Formalności nakładają się na siebie, a terminy ulegają wydłużeniu. Każde opóźnienie w dopełnieniu konkretnej formalności wydłuża cały proces przygotowania inwestycji i zwiększa ryzyko braku jej realizacji – tłumaczył Piotr Bojar.

– W procesie inwestycyjnym wiele decyzji administracyjnych uzyskuje się następczo. Punktem wyjścia jest decyzja o warunkach zabudowy lub plan miejscowy, ale do tego dochodzi decyzja środowiskowa, umowa partycypacyjna, pozwolenia na budowę infrastruktury, przyłącza itp. Często deweloper musi skompletować kilka, niekiedy kilkanaście decyzji formalnych, by móc rozpocząć budowę. Zdecydowana większość wyzwań projektowych pojawia się na etapie przygotowania budowy a nie jej realizacji– potwierdził Piotr Fijołek.

Pomoc doradcy

Swoje banki gruntów pod inwestycje deweloperzy powiększają coraz częściej w drodze zakupu terenu od indywidualnych właścicieli.

– Warto zaznaczyć, że deweloper nie kupuje metrów kwadratowych gruntu, lecz mierzy wartość terenu liczbą metrów kwadratowych powierzchni użytkowej, jaką uda mu się na nim wybudować i sprzedać klientom. Problem przy nabywaniu i cenach gruntów tkwi w rozjeżdżaniu się oczekiwań co do wielkości inwestycji, jaka może być na nich zrealizowana, z tym co z komercyjnego punktu widzenia opłaca się na nich wybudować, biorąc pod uwagę specyfikę lokalnego rynku– tłumaczył Piotr Fijołek.

– Moim zdaniem kluczową rolę w tego rodzaju transakcjach odgrywa dokładna analiza chłonności wykonana przez wyspecjalizowanego doradcę z odpowiednim doświadczeniem i wiedzą, który powinien wspierać sprzedającego. Profesjonalne analizy poprzedzające sprzedaż gruntu to według mnie najlepszy sposób na eliminację tych rozbieżności – dodał Piotr Bojar.

– Murapol przygotowuje nowe inwestycje korzystając z własnej pracowni architektonicznej, bogatej w doświadczenie zdobywane w ciągu 20 lat działalności spółki. Nasi architekci obsługują cały proces nabywania gruntów od fazy analizy inwestycji aż po uzyskanie pozwolenia na budowę – dodała Marlena Szaflarska.

Uczestnicy debaty zgodzili się, że rozwojowi rynku służy upowszechnienie dobrej praktyki współpracy urzędników z deweloperami.

Drogą do sukcesu jest partnerska współpraca z magistratem
Marlena Szaflarska
Dyrektor ds. akwizycji Grupy Kapitałowej Murapol
Drogą do sukcesu jest partnerska współpraca z magistratem

Stała praktyką Murapolu jest wypracowywanie dobrych relacji z urzędnikami magistratów miejskich w celu wzajemnego poznania się i odkrycia kierunków strategii rozwoju poszczególnych miast. Dobre zrozumienie się to wstęp do partnerskiej współpracy z samorządem miejskim, co z jednej strony jest istotnym warunkiem powodzenia projektów deweloperskich, a z drugiej – wstrzelenia się w lokalne potrzeby rozwojowe. Murapol prowadzi bardzo zdywersyfikowaną działalność. Jest obecny na 17 rynkach mieszkaniowych w głównych miastach – m.in. Warszawie, Poznaniu, Krakowie, Katowicach, Wrocławiu, Gdańsku, Gdyni, ale też regionalnych jak Łódź, Toruń, Bydgoszcz, Wieliczka, Tychy. Spółka jest otwarta na podjęcie zaangażowania w nowych dla nas miastach – Szczecinie, Białymstoku, Lublinie, Rzeszowie. Poszukujemy gruntów, które mieszczą się między śródmieściem a granicami administracyjnymi miasta. Do każdej oferty nieruchomości podchodzimy indywidualnie, by uzyskać warunki do optymalnego wykorzystania jej możliwości, które będą zadowalające dla obu stron transakcji jak i które będą odpowiedzią na oczekiwania magistratów co do kierunków rozwoju dla danego terenu.

Impas w odrolnieniu gruntów szkodzi rynkowi
Piotr Bojar
Partner, BP Consulting Group
Impas w odrolnieniu gruntów szkodzi rynkowi

Podaż gruntów w wielu miastach mogłaby być istotnie zwiększona dzięki zmianie przepisów dotyczących możliwości obrotu i zagospodarowania gruntów rolnych leżących w granicach miast. Obecne ograniczenia powodują, że takie tereny są często nie tylko poza zasięgiem deweloperów, ale też stanowią istotną barierę dla rozwoju poszczególnych aglomeracji. Ziemia rolna stanowi w wielu miastach bardzo istotną część jego powierzchni, na przykład w wypadku Warszawy mówimy o ponad 20 procentach powierzchni stolicy. Uwolnienie potencjału inwestycyjnego drzemiącego w tych terenach, może bardzo istotnie wpłynąć na ceny, szczególnie na rynku mieszkaniowym. Kolejnym pozytywnym rozwiązaniem mogłyby być nowe regulacje umożliwiające szybkie uchwalanie i zmienianie planów zagospodarowania przestrzennego przez miasta i pokrycie nimi jak największych obszarów miast. To zapewniłoby harmonijny rozwój tkanki miejskiej zgodnie z oczekiwaniami władz miasta oraz jego rozwojem infrastrukturalnym, a jednocześnie istotnie wpłynęłoby na zwiększenie podaży gruntów przeznaczonych pod różne rodzaje zabudowy.

Potrzebna jest otwartość miast na współpracę z inwestorami
Piotr Fijołek
Senior partner w Griffin Real Estate
Potrzebna jest otwartość miast na współpracę z inwestorami

W dobie pandemii i obostrzeń sanitarnych deweloperzy doświadczyli trudności w procedowaniu decyzji administracyjnych. O ile biznes dość płynnie przestawił się na tryb pracy zdalnej i hybrydowej, o tyle w wielu samorządach warunki pracy w dobie pandemii doprowadziły do widocznych opóźnień w realizacji statutowych zadań. To jest jeden z powodów obserwowanego trendu wzrostu cen mieszkań. Wydawanie mniejszej liczby pozwoleń na budowę i mniejsza liczba mieszkań w ofercie skutkują narastaniem presji cenowej. Deweloperzy czekają na ułatwienia w zdobywaniu gruntów pod inwestycje i liczą na lepszą współpracę z administracją publiczną. Przedstawiciele miast często nie potrafią jasno komunikować inwestorom swoich celów strategicznych, a w konsekwencji trudno stronom prowadzić rozmowy i ustalać obopólnie akceptowalne rozwiązania. Na szczęście są wyjątki – w miastach takich jak Łódź czy Wrocław jest to możliwe i w efekcie współpracy wypracowywane są rozwiązania dotyczące np. zagospodarowania terenów poprzemysłowych oraz ich rewitalizacji, a także rozwoju infrastruktury miejskiej w otoczeniu realizowanej zabudowy, np. ścieżek rowerowych, dróg czy terenów użyteczności publicznej.

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Polecane