Ustawa o REIT-ach zostanie przeorana

aktualizacja: 13-02-2017, 12:13

Formalnie ten sam, w praktyce całkiem nowy — taki będzie projekt ustawy o polskich wehikułach nieruchomościowych dla Kowalskiego

Duża liczba uwag do projektu ustawy o polskich REIT-ach skłania rząd do przygotowania nowego. To główny wniosek z konferencji uzgodnieniowej zorganizowanej przez Ministerstwo Finansów.

Wyświetl galerię [1/2]

BEZ DOKTRYNERSTWA: Resort finansów, którym kieruje wicepremier Mateusz Morawiecki, dostrzegł liczne wady projektu ustawy o REIT-ach. Dlatego szykuje nową wersję, która zostanie przekazana do ponownych konsultacji publicznych. Marek Wiśniewski

— Wrażenie było takie, że projekt będzie mocno przerabiany, a właściwie pisany od nowa. Przedstawiciele resortu finansów nie odnieśli się szczegółowo do tego, czy rozpoczęty rządowy proces legislacyjny zostanie wstrzymany i rozpocznie się nowy, czy też formalnie będzie kontynuowany, ale projekt ulegnie takim zmianom, że faktycznie będzie to zupełnie inna ustawa — mówi jeden z uczestników konferencji. Z informacji, które przekazał nam resort finansów, wynika, że skłania się on ku drugiej opcji. Projekt w zmienionej wersji zostanie przekazany do ponownych uzgodnień i konsultacji publicznych. „Jest to standardowa procedura wynikająca z regulaminu pracy Rady Ministrów, o której zostali poinformowani uczestnicy konferencji. Przedstawiciele Ministerstwa Finansów nie wskazywali na zaprzestanie prac nad projektem lub potrzebę rozpoczęcia nowej procedury legislacyjnej. Kontynuujemy prace nad projektem, którego celem jest pobudzenie działalności gospodarczej w sektorze polskiego rynku nieruchomości komercyjnych na wynajem i zwiększenie zaangażowania krajowego kapitału prywatnego na tym rynku. Umożliwi to przezwyciężenie słabości krajowego rynku wynajmu nieruchomości komercyjnych — dominację inwestorów zagranicznych i brak zaangażowania inwestorów detalicznych” — głosi przysłane do „PB” oświadczenie resortu.

Uwagi kontra ustawa

O potrzebie gruntownej zmiany projektu najlepiej świadczy proporcja między rządowym projektem a sugerowanymi poprawkami. Ustawa ma 13 artykułów i mieści się na pięciu stronach, natomiast wyciąg z uwag do projektu, nadesłanych przez środowiska biznesowe i agendy państwowe, liczy stron 60. Część uwag się pokrywa, część sprowadza się do lobbingu na rzecz konkretnych grup interesów, ale w dość powszechnej opinii projekt był słaby i wymagał jeszcze wiele pracy. Na jakie zmiany się zanosi? Waży się kwestia objęcia ustawą nie tylko inwestycji w biurowce czy magazyny, ale również budynki mieszkalne.

— Przedstawiciele Ministerstwa Finansów, reprezentujący resort na konferencji, powiedzieli, że będzie to decyzja polityczna kierownictwa resortu — relacjonuje nasz informator.

Najem bez budownictwa

Resort skłania się do tego, by polski REIT miał wyłącznie formę spółki akcyjnej (projekt zakłada, że mogłaby to być również spółka komandytowo-akcyjna). Nie ma raczej szans na to, by REIT-em mógł być FIZ, czego oczekuje środowisko funduszy inwestycyjnych. Niemal na pewno zostaną wprowadzone regulacje dotyczące rozproszenia akcjonariatu REIT-u, które są światowym standardem i zapobiegają „opakowaniu” w REIT nieruchomości jednego właściciela. Polski projekt w ogóle nie uwzględniał tej kwestii.

— Ministerstwo Finansów wstępnie zaaprobowało kwestie free float, ale nie podano szczegółów, jak ten free float będzie zdefiniowany — twierdzi nasze źródło. To o tyle istotne, że w uwagach była mowa zarówno o rozproszeniu akcjonariatu, jak i rzeczywistym obrocie giełdowym. Zwracano uwagę, że w Czechach nadużywania jest formuła REIT-u poprzez notowanie nieznacznej liczby akcji na giełdzie, tylko po to, by uzyskać zwolnienie podatkowe, podczas gdy REIT jest w praktyce używany przez jednego inwestora lub niewielką ich grupę. Resort finansów skłania się też do dość restrykcyjnego oddzielenia REIT-u od działalności deweloperskiej. Na całym świecie REIT-y koncentrują się na zarządzaniu skomercjalizowanymi nieruchomościami, ale niekiedy prawo pozwala im na zauważalny element działalności deweloperskiej. — Przedstawiciele Ministerstwa Finansów stwierdzili jasno, że resort nie jest zainteresowany tym, by REIT-y zajmowały się budowąna własny rachunek. Idea jest taka, że będą kupować gotowe budynki i czerpać zyski z najmu — relacjonuje nasze źródło. Z informacji ze spotkania wynika też, że możliwa jest zamiana wymogu 60 mln zł kapitału zakładowego na taką samą kwotę kapitałów własnych. Nie wiadomo natomiast, jaki pogląd ma resort na inne kwestie bilansowe, czyli udział nieruchomości w aktywach i związek wysokości dywidendy z wysokością zysku. Projekt co do zasady nie odbiega od rozwiązań światowych, ale technicznie jest nieco problematyczny.

— Przeszacowanie wartości aktywów może powodować, że wyniki poszybują do góry albo w dół. W pierwszym przypadku może się okazać, że trzeba będzie przeznaczyć na dywidendę gigantyczne pieniądze, których w spółce nie ma — tłumaczy osoba zainteresowana sprawą. Pojawił się też dość egzotyczny pomysł oderwania statusu REIT-u od zwolnienia podatkowego. To o tyle dziwne, że na całym świecie jedyny przywilej REIT-u wobec podobnych podmiotów to zwolnienie podatkowe.

Wehikuł z historią

Formuła REIT (Real Estate Investment Trust) pojawiła się w 1960 r. w Stanach Zjednoczonych. Obecnie istnieje w około 40 państwach. REIT raczej nie buduje, ale kupuje skomercjalizowane nieruchomości i czerpie zyski z ich najmu. Korzysta przy tym z preferencji podatkowych. W zamian musi co roku wypłacać rozproszonemu akcjonariatowi zyski z czynszów. Zasada rozproszonego akcjonariatu powoduje, że nawet przeciętnie sytuowani ludzie partycypują w owocach bardzo kapitałochłonnych inwestycji. W Polsce REIT-ów jeszcze nie ma, ale zagraniczne już u nas inwestują. Południowoafrykański Redefine Properties hurtem kupił centra handlowe i biurowce w 11 miastach. Brytyjskie Segro stawia na magazyny. Holendersko- -francuskie Unibail-Rodamco jest właścicielem warszawskich centrów handlowych Arkadia i Galeria Mokotów. Miało uzgodnione przejęcie Złotych Tarasów, ale transakcję zablokował UOKiK.

 

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Podpis: Kamil Kosiński

Polecane

Inspiracje Pulsu Biznesu