Ustawa przeora rynek gruntów

opublikowano: 04-04-2016, 22:00

Zmiany, które mają wyplenić z rynku spekulację, mogą przy okazji wyrwać kapitał z korzeniami

Same korzenie kapitału nie są bez znaczenia — zwłaszcza że z początkiem maja przestanie obowiązywać 12-letni okres ochronny na zakup ziemi rolnej przez cudzoziemców. Żeby przeciwdziałać przejmowaniu rodzimych pól przez obcokrajowców, ustawodawca zaproponował, że skarb państwa nie sprzeda w następnych pięciu latach ani hektara, a rolnik będzie zobowiązany przy transakcjach bardziej uważać. Szeroko pojęta ostrożność może rzeczywiście ograniczyć spekulację, bo prawdopodobnie doprowadzi do jednoczesnego spadku popytu i podaży.

Ustawa o obrocie ziemią ma wejść w życie 30 kwietnia, ale rynek już na nią zareagował — zdaniem ekspertów, ceny będą spadać, bo w ofercie już pojawiło się więcej gruntów, a krąg nabywców niebawem się skurczy.
Zobacz więcej

KTO SIEJE WIATR…:

Ustawa o obrocie ziemią ma wejść w życie 30 kwietnia, ale rynek już na nią zareagował — zdaniem ekspertów, ceny będą spadać, bo w ofercie już pojawiło się więcej gruntów, a krąg nabywców niebawem się skurczy. FOTOLIA

Bliżej Bukaresztu

Od czasu transformacji ceny ziemi rolnej właściwie tylko rosły — na początku lat 90. 1 ha kosztował średnio 500 zł, tuż przed wstąpieniem Polski do UE już 3,7 tys. zł, a w ubiegłym roku prawie 30 tys. zł, wynika z danych ANR. Podsumowując całkowity obrót, trzeba do przeciętnej ceny dodać 10 tys. zł, bo, jak pokazują wyliczenia GUS, średnia cena użytków rolnych wyniosła pod koniec 2015 r. blisko 40 tys. zł. Według zapewnień ustawodawcy, zmiana zapisów nie uruchomi żadnego mechanizmu, który miałby na te stawki wpływać, ale wśród inwestorów już narastają obawy, że jedyny mechanizm, który rzeczywiście nie zadziała, to wolny rynek. Perspektywa, że od prywatnego rolnika ziemię będzie mógł kupić tylko inny rolnik — mieszkający od kilku lat w danej gminie i w tym kierunku wykształcony — w prostym rachunku wyklucza ze strony popytowej wszystkich inwestorów bez rolniczych studiów.

— Rolnicy indywidualni stanowią mniej niż 10 proc. pracujących, a nawet oni będą musieli spełniać dodatkowe kryteria, np. zamieszkania w tej samej gminie, aby kupić ziemię. Początkowo rolnicy będą się wstrzymywać ze sprzedażą, ale w konsekwencji trudności ze znalezieniem kupujących z czasem obniżą ceny — komentuje Rafał Trzeciakowski, ekonomista z Forum Obywatelskiego Rozwoju, i dodaje, że efekty podobnych regulacji można już obserwować na Węgrzech. Założenia te same — ograniczenie wielkości gospodarstwa do 300 ha i wymóg posiadania rolniczych kwalifikacji — ale ceny ziemi rolnej 2-3-krotnie niższe niż w Polsce, mimo porównywalnego poziomu rozwoju.

Gminy pod presją

Chociaż zaostrzenie przepisów doprowadzi najpewniej do znacznego ograniczenia obrotu, w środowisku samych rolników nie brakuje też opinii względnie przychylnych.

— Sytuacja na rynku rolnym jest dosyć trudna, a rolnikom i tak brakuje pieniędzy na zakup. Spadek ceny może nastąpić, bo będzie mniejszy popyt, ale w rolników to nie uderzy, bo transakcji między nimi i tak nie będzie za dużo — komentuje Wiktor Szmulewicz, prezes Krajowej Rady Izb Rolniczych, który jest zdania, że nowe prawo będzie miało raczej usprawniający charakter. Zakładając jednak, że wartość ziemi spadnie, można się spodziewać, że jej właścicielom trudniej będzie na przykład zabezpieczyć kredyt — a jeśli już bank będzie zmuszony zająć taki grunt, jego działalność również może być skomplikowana przez ustawę.

— Dla rynku nieruchomości to po prostu zła ustawa, bo godzi w wolny rynek i zablokuje możliwości obrotu. Jedyna korzyść, jakiej można oczekiwać, to zmuszenie gmin do sprawniejszej pracy nad planami zagospodarowania przestrzennego, bo grunty mogą być przez gminy przeznaczone pod zabudowę nawet po wejściu w życie ustawy — tłumaczy Piotr Krochmal, prezes instytutu analiz MRN. W związku z tym, że zmienianie przeznaczenia działek na budowlane jest celem wielu inwestycji w grunty, wzrost liczby takich wniosków wydaje się konsekwencją naturalną.

— Rozwinięte przedsiębiorstwa, które planują spore inwestycje, raczej sobie z tym poradzą, bo będą miały większe środki nacisku na gminy, żeby te szybciej wprowadzały plany zagospodarowania przestrzennego, ale takiego wpływu nie będą mieli z pewnością indywidualni kupcy. Żeby przyciągnąć inwestorów, gmina będzie musiała przy tym przeprowadzić ten kosztowny proces przed transakcją, co będzie się prawdopodobnie zaliczało do wielu skutków ustawy, których ustawodawca w ogóle sobie nie wyobraża. Spadki cen samych gruntów trudno natomiast przewidzieć, bo wielu deweloperów posiada jeszcze bank nieruchomości do zabudowy, więc problem może się nasilić dopiero wtedy, kiedy te grunty zostaną wykorzystane — dodaje mec. Anna Szynkiewicz, radca prawny z kancelarii Hogan Lovells.

Widmo krąży

Zwiększenie zainteresowania odrolnianiem już jest obserwowane, ale nie da się jeszcze jednoznacznie określić, czy procesy będą przebiegały bez żadnych komplikacji.

— Administracja ma naturalną skłonność do dostosowywania się do polityki rządu, więc nawet mimo że przepisy o odrolnieniu się nie zmieniają, to uzyskanie decyzji może się stać trudniejsze niż dotychczas. Spadek cen związany ze wzrostem podaży najpewniej jeszcze się pogłębi, bo ci, którzy nie zdążą sprzedać przed wejściem w życie ustawy, będą mieli ograniczony krąg nabywców. Konsekwencje odczują nie tylko indywidualni inwestorzy, ale również spółki, które przy przekształceniu (np. ze spółki osobowej w kapitałową) będą narażone na wywłaszczenie z ziemi rolnej — komentuje mec. Tomasz Ludwik Krawczyk z kancelarii Drzewiecki, Tomaszek i Wspólnicy, dodając, że wiele będzie zależało od tego, jakim sama agencja będzie dysponowała budżetem na wykonywanie prawa pierwokupu. Zgodnie z ustawą, ANR będzie miała w takich przypadkach prawo pierwokupu, a spółka, której majątek będą stanowiły na przykład grunty niemające planu zagospodarowania, będzie musiała umożliwić jej skorzystanie z tego prawa. Poza tym, że nieliczne wyjątki przewidziane są co do przedmiotu sprzedaży, poszerzyła się też grupa wyłączona z zakazu handlu, bo do uprzywilejowanych dołączyły związki wyznaniowe — w tym Kościół katolicki, któremu ustawa ma zrekompensować szkody majątkowe z czasów minionego ustroju. — Zakładanie nowych związków wyznaniowych w celach handlowych jest raczej mało prawdopodobne. Wykorzystywanie istniejących można sobie natomiast wyobrazić — dodaje Tomasz Ludwik Krawczyk.

 

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Podpis: Weronika Kosmala

Polecane

Inspiracje Pulsu Biznesu