Prace nad nową ustawą o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, znanej jako ustawa deweloperska, nabrały tempa. Projekt autorstwa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (UOKiK) od początku wywoływał tarcia na linii urząd — deweloperzy. Gdy na początku marca 2019 r. Rządowe Centrum Legislacyjne (RCL) zaprezentowało dzieło UOKiK, deweloperzy zgłaszali wiele zastrzeżeń, choć upłynął termin konsultacji. Odstawiony na niemal rok projekt wrócił na tapet pod egidą Tomasza Chróstnego, nowego prezesa urzędu antymonopolowego — niedawno został przyjęty przez Komitet Stały Rady Ministrów. Znów budzi kontrowersje.
— Ustawa deweloperska skutecznie działa od ośmiu lat. Nie zdarzyło się, by klienci zostali bez ochrony w razie kłopotów dewelopera. Przykładem jest ostatnia pechowa inwestycja na ul. Czapelskiej w Warszawie. Wszystko wskazuje na to, że mimo nadprogramowej i niezgodnej z planem miejscowym liczby mieszkań, a także podejrzenia popełnienia przestępstwa, klienci wprowadzą się do kupionych lokali. Dlaczego więc nadgorliwie zmieniać i poprawiać coś, co działa i zapewnia należytą ochronę? — komentuje Przemysław Dziąg, radca prawny Polskiego Związku Firm Deweloperskich (PZFD).
— Celem proponowanych rozwiązań nie jest osłabienie branży deweloperskiej, ale poprawa bezpieczeństwa nabywców, także w przypadku załamania na rynku, czego ze względu na cykliczność nie można wykluczyć — argumentuje Tomasz Chróstny.
Podkreśla, że zakup mieszkania to często największa inwestycja w życiu człowieka. Dlatego wpłaty klientów powinny być bezpieczne. Nie zamyka się jednak na dyskusję.
— Rozumiemy obawy branży i analizujemy zgłaszane wątpliwości — mówi szef UOKiK.
Fundusz niezgody
Efektem analizy było obniżenie składek na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG), który zgodnie z zapisem ustawy ma zabezpieczyć pieniądze kupujących lokale. Deweloper ma odprowadzać do funduszu część każdej wpłaty klienta. Jej wysokość określi w rozporządzeniu minister odpowiedzialny za budownictwo. Projekt zakłada, że w przypadku zamkniętego rachunku powierniczego składka wyniesie maksymalnie 0,6 proc. wartości mieszkania (wcześniej 1 proc.), natomiast dla rachunku otwartego — do 3 proc. (wcześniej 5 proc.). Deweloperów to ustępstwo nie zadowala.
— Z obliczeń UOKIK wynika, że rocznie na konto DFG powinno trafiać ok. 140 mln zł. Ta kwota ma pomóc pokryć wydatki związane z ewentualnym upadkiem kilku deweloperów. Obecnie wartość rynku szacowana jest na około 50-60 mld zł, co oznacza, że aby osiągnąć zaproponowaną przez UOKIK kwotę, stawka odprowadzana na fundusz powinna wynieść 0,3 proc. W uzasadnieniu projektu urząd sam stwierdza, że nadmierne windowanie stawek pogarszy sytuację deweloperów, a w rezultacie zwiększy wypłaty z DFG. Przy maksymalnej stawce wynoszącej 3 proc. klient będzie musiał zapłacić za mieszkanie o kilkanaście tysięcy złotych więcej. To w istocie dodatkowe ubezpieczenie. Co więcej, rokrocznie 10 mln zł z uiszczonych składek ma być przeznaczane na obsługę funduszu — mówi Przemysław Dziąg.
UOKiK widzi to inaczej.
— Projekt określa maksymalne stawki składek na DFG. W rzeczywistości opłaty te będą dużo, dużo niższe. Możliwe jest obniżenie składek nawet do zera, jeśli nie będzie upadłości, a ryzyko w branży będzie nieznaczące — wyjaśnia Tomasz Chróstny.
Zachęca deweloperów do stosowania rachunków zamkniętych, „aby wpłata do funduszu była niewielka, a ochrona konsumenta znacząca”.
Błędne koło
Kością niezgody jest też przewidziane w projekcie poszerzenie uprawnień kontrolnych banków. Przed dokonaniem przelewu z rachunku powierniczego na rachunek dewelopera bank ma sprawdzić, czy deweloper nie ma zaległości publicznoprawnych oraz wobec wykonawców i podwykonawców.
— Chcąc otrzymać kolejną transzę z rachunku powierniczego, by np. zapłacić wykonawcom, deweloper najpierw będzie musiał oświadczyć, że nie zalega im z płatnościami, co jest absurdalne. Firmy deweloperskie będą musiały podnieść ceny mieszkań, żeby zawczasu zgromadzić fundusze na pokrycie kosztów wykonawstwa. Przepis jest kuriozalny i może mocno utrudnić funkcjonowanie małych i średnich deweloperów, którzy nie dysponują dużym kapitałemwłasnym — mówi Przemysław Dziąg.
— Bank będzie musiał zweryfikować m.in., czy deweloper opłaca składki na DFG, ma pozwolenie na budowę na działce i nie toczy się wobec niego postępowanie restrukturyzacyjne lub upadłościowe. Takie działania kontrolne banku są bardzo ważne, ponieważ inwestycje są realizowane przez spółki celowe, które są specjalnie do tego tworzone. Projekt nie zmienia sposobu finansowania inwestycji — już teraz przedsiębiorcy, którzy nie mają wystarczających funduszy, muszą się posiłkować kredytem,np. na zakup ziemi. Większość wpłat konsumentów trafia na otwarty rachunek powierniczy, co oznacza, że to właśnie nabywcy finansują inwestycję i ponoszą ryzyko jej niedokończenia lub utraty płynności finansowej przez dewelopera. Z tego powodu należy im się wysoka ochrona — ripostuje Tomasz Chróstny.
Niebezpieczny pretekst
Deweloperów niepokoi jeszcze jedna zmiana. Projekt przewiduje, że klient będzie mógł odmówić podpisania protokołu odbioru, jeśli stwierdzona zostanie istotna wada.
— Obawiamy się, że może to prowadzić do nadużyć i bezpodstawnego odstępowania przez klientów od umów z deweloperami, którzy w takim przypadku będą zmuszeni do zwrotu wpłaconej kwoty. Dopóki tego nie zrobią, nie będą mogli ponownie sprzedać mieszkania — mówi radca prawny PZFD.
Zdaniem Tomasza Chróstnego nie ma się czego bać.
— Nie istnieje ryzyko nadużyć w tej kwestii, ponieważ nabywca będzie musiał przejść procedurę reklamacyjną. Wadę istotną będzie musiał zgłosić deweloperowi, a ten oceni zasadność reklamacji. Dopiero jeśli deweloper nie usunie jej w wyznaczonym terminie, nabywca będzie mógł odstąpić od umowy. Ostatecznie sprawę może rozstrzygnąć sąd — zapewnia szef urzędu antymonopolowego.