Dwudziestohektarowy teren klubu sportowego RKS Skra w sąsiedztwie warszawskiego Póla Mokotowskiego, to dziś zdewastowany stadion lekkoatletyczny, ruiny basenu oraz kilka punktów usługowych, jak wulkanizacja czy przychodnia sportowa. Kilkanaście lat temu klub tonął w długach, znalazł więc inwestora — spółkę z grupy Cargill, która za wsparcie chciała zabudować teren wokół stadionu kompleksem usługowo-hotelowym. W 2006 r. prawo użytkowania wieczystego terenu, dzielone ze Skrą, przejął fundusz Global Partners (GP). Zaproponował znacznie śmielszy, choć niezgodny z planem miejscowym, projekt. Za 180 mln zł dotacji na budowę nowego stadionu i infrastruktury sportowej chciał część działki zabudować nawet 200-metrowymi apartamentowcami i biurami. Do dziś na działce nic się nie zmieniło. Ponieważ w styczniu 2014 r. wygasnąć miało 40-letnie prawo użytkowaniawieczystego, konsorcjum RKS Skra i GP już w 2008 r. wystąpiło o jego przedłużenie.
Wyczekany precedens
— Z uwagi na niedopełnienie warunków umowy użytkownicy wieczyści zostali wezwani do dobrowolnego rozwiązania umowy. Nie wyrazili zgody, więc miasto wystąpiło do sądu z pozwem o rozwiązanie umowy. Obiekty znajdujące się na nieruchomości są w złym stanie technicznym, większość terenu jest zaniedbana — tłumaczy Agnieszka Kłąb, rzeczniczka Urzędu Miasta. W 2009 r. również RKS Skra i GP poszli do sądu z żądaniem zobowiązania miasta do przedłużenia umowy na 99 lat. Najpierw wygrali, jednak w styczniu 2014 r., tuż przed upływem terminu obowiązywania umowy, przegrali w sądzie apelacyjnym. Kilka dni temu złożyli skargę kasacyjną do Sądu Najwyższego.
— Wyrok sądu apelacyjnego oznacza, że właściciele domów, sklepów, obywatele lub firmy, którzy posiadają nieruchomości w ramach użytkowania wieczystego, nie mogą mieć żadnej pewności, że polskie organy sądownicze potwierdzą obowiązek właściciela gruntu do przedłużenia im tego prawa — mówi Michael Holland, przedstawiciel konsorcjum.
Niebagatelny problem
Środowisko prawnicze od pewnego czasu wyczekiwało pierwszych przypadków nieprzedłużenia takiej umowy. — Ten przypadek może wzniecić dyskusję o ryzyku inwestowania na gruntach oddanych w użytkowanie wieczyste. Banki zdążyły już przywyknąć do tego, że ta instytucja jest niemal tak silna i stabilna jak własność. Praktyka i kolejne zmiany prawa dopuściły wnoszenie prawa użytkowania wieczystego aportem do spółek czy obciążania go hipoteką jako zabezpieczenie udzielonego finansowania. Banki badały jedynie poprawność ustanowienia prawa, a nie możliwość odmowy przedłużenia. Problem jest niebagatelny, bo wraz z wygaśnięciem użytkowania wieczystego wygasają ustanowione na nim obciążenia, w tym hipoteki — mówi Maciej Duch, adwokat z kancelarii SSW. Prawnik uspokaja jednak, że problem w praktyce będzie dotyczył terenów niezabudowanych, na których jeszcze nie zrealizowano znaczących inwestycji. — W przypadku wygaśnięcia prawa ustawa nakazuje dokonać rozliczeń z użytkownikiem wieczystym. Oznacza to, że gmina lub skarb państwa musiałyby zapłacić mu za wybudowany na działce na przykład biurowiec — dodaje Maciej Duch.
Spadek po Bierucie
Użytkowanie wieczyste to niespotykane w świecie prawo skonstruowane w poprzednim systemie, w praktyce zbliżone do własności. Stosowane było chętnie szczególnie w Warszawie, gdzie po wojnie trudno było odtworzyć księgi wieczyste, pozostało mnóstwo państwowych gruntów, resztki własności prywatnej nacjonalizowano niekonstytucyjnym dekretem Bieruta, a przyznawanie własności było politycznie niepoprawne. Użytkowanie wieczyste jest przyznawane na okres od 40 do 99 lat, po jego wygaśnięciu użytkownik ma prawo do jego przedłużenia. Właściciel, zwykle samorząd lub skarb państwa, ma jednak prawo tego nie zrobić, jeśli zachodzi przesłanka „ważnego interesu społecznego”, która jest dość ocenna i zależy od interpretacji poszczególnych sędziów.