Wśród deweloperów w segmencie condo, podobnie jak na całym rynku nieruchomości, spadki sprzedaży lokali w nowych inwestycjach są dziś bardzo duże. Według Jana Wróblewskiego, współwłaściciela Zdrojowej Invest & Hotels, zapowiedzi niekończącej się hossy sprzedaży condo okazały się nietrafione ze względu i na sytuację geopolityczną, i na zmiany makroekonomiczne. Rynek bardzo się schłodził.
– Na razie plany sprzedażowe deweloperów condo nie są realizowane, co przewidzieliśmy po wybuchu wojny. Niektórzy przewidywali, że z powodu inflacji popyt na nieruchomości wzrośnie, a tymczasem nastąpiło to czasowo. My nie byliśmy tak hurraoptymistyczni. Wycofaliśmy się z nowych inwestycji condo i wstrzymujemy się z dalszymi strategicznymi decyzjami. Czekamy, jak rozwinie się sytuacja na rynku – mówi Jan Wróblewski.
Na szczęście dla Zdrojowej grupa prowadzi nie tylko działalność deweloperską, ale i hotelarską. Gdy podczas pandemii turystyka była na minusie, to stosunkowo dobrze utrzymywał się popyt na apartamenty wakacyjne. Teraz, gdy rynek nieruchomości się schłodził, firma liczy na zarobki na turystyce, chociaż one też będą ograniczone przez wzrost kosztów i konkurencji.
Czarny scenariusz
Optymistyczne przewidywania łączące inflację z szansą na wyższy popyt prezentował na początku roku Artur Wach, prezes Condo.pl, platformy do inwestowania w nieruchomości wakacyjne. Firma zakładała w 2022 r. sprzedaż 1500 jednostek condo za miliard złotych. W roku poprzednim sprzedała 1052 jednostki za prawie 700 mln. zł. Jednak już wtedy szef Condo.pl zastrzegał się, że dalszy wzrost kosztów odtworzeniowych może zmienić obraz rynku.
– W pierwszym kwartale odnotowaliśmy spadek sprzedaży o 20 proc. w ujęciu ilościowym w stosunku do planów sprzedaży, natomiast wzrost cen o 25 proc. powoduje, że wolumen transakcji jest zgodny z oczekiwaniami. Najważniejsza jest obecnie oferta dostosowana do potrzeb klientów. W najbliższym czasie wprowadzamy do sprzedaży aż pięć nowych inwestycji na ponad 1000 apartamentów – mówi Artur Wach.
Według Artura Wacha wybuch wojny wa Ukrainie zmroził sprzedaż w systemie condo jedynie przez pierwsze cztery tygodnie. Później Polacy przyzwyczaili się do nowej sytuacji i ona nie ma już wpływu na zakupy. Natomiast spełniła się przepowiednia, że rosnące koszty budowy apartamentów inwestycyjnych przełożą się na wysoki wzrost ich cen, a ten – na zmniejszony popyt.
– Jeden z naszych flagowych projektów – Piemonte w Karpaczu – który sprzedawaliśmy w średniej cenie 16,2 tys. zł, obecnie sprzedajemy powyżej 20 tys. Wprost proporcjonalnie trzeba było przełożyć wzrost kosztów dostosowania do standardów Mövenpicka i wzrost kosztów budowy – mówi Artur Wach.
Więcej za mniej
Szef Condo.pl zauważa przy tym paradoks – liczba transakcji jest mniejsza niż w ubiegłym roku, ale średnia cena transakcji urosła z 550 tys. zł do 670 tys. zł.
– Wolumenowo nie tracimy. Widzimy, że bardzo dobre projekty w naszym portfelu nadal sprzedają się bardzo dobrze. Na przykład w Hotel & Preference z sieci Louvre w Szklarskiej Porębie sprzedaliśmy w kwietniu 13 jednostek, a gdyby nie długi weekend, byłoby więcej. Radisson w Ostródzie sprzedajemy niezmiennie po 12-14 sztuk miesięcznie – mówi Artur Wach.
Sukces sprzedaży w Ostródzie Artur Wach łączy ze zmianą podejścia inwestorów do zakupów po wybuchu wojny. Obecnie szukają oni inwestycji bardzo bezpiecznych, nawet jeśli są droższe niż dopiero co rozpoczętych budów, których zaletą są przeważnie niższe ceny. Projekt Radissona w Ostródzie jest już prawie gotowy, więc nie ma ryzyka deweloperskiego, dlatego nawet wysoka jak na Mazury cena, wynosząca 18,2 tys. za m kw. netto, nie zmniejszyła sprzedaży.
– W gorszych lokalizacjach, gdzie ceny trzeba dźwignąć o koszty budowy, które są bardzo podobne w całym kraju, klienci już nie chcą ich zaakceptować i sprzedaż wyraźnie spadła. Wzrost ceny w Karpaczu z kilkunastu do 20 tys. zł jest akceptowany, ale w jakiejś miejscowości obok już nie – tłumaczy Artur Wach.
Czy to się utrzyma w dłuższej perspektywie? Z powodu wzrostu stóp procentowych i ograniczonej dostępności kredytów liczba budów na pewno się zmniejszy i generalnie wykonawcy staną się bardziej dostępni. Ceny wykonawstwa przynajmniej się zatrzymają, a dotąd nieustannie rosły. Będzie łatwiej prowadzić inwestycje.
Podwyżka ma wielu ojców
Większą wstrzemięźliwość w podejmowaniu szybkich decyzji dostrzega też od wybuchu wojny w Ukrainie Magdalena Sidorowicz, dyrektor sprzedaży w Arche. Ceny apartamentów inwestycyjnych wahają się w Arche w granicach 11-15,9 tys. zł za m kw.
– Nie zauważyliśmy natomiast braku akceptacji podwyżek cen, które w Arche wyniosły maksymalnie 10 proc., czyli wzrosły o ok. 1-1,5 tys. zł. W nowych inwestycjach ceny wynoszą dziś 13-15 tys. zł za m kw., Rozpoczęliśmy właśnie z pierwszymi sukcesami sprzedaż apartamentów w hotelu Gdańsk-Lotnisko za 13,9 tys. zł za m kw. – mówi Magdalena Sidorowicz.
Jej zdaniem skala podwyżek na rynku apartamentów inwestycyjnych zależy nie tylko od podwyżek cen materiałów budowlanych, ale także od marży dewelopera, własnego lub zlecanego na zewnątrz generalnego wykonawstwa czy liczby pośredników w całym procesie od zakupu działki po sprzedaż lokali. Ważna jest też cena działki. Jeśli deweloper nie korzysta z banku ziemi, ale teraz kupił działkę i rozpoczyna projekt inwestycyjny, to na pewno cena wyjściowa dla nabywcy będzie wysoka.
Z drugiej ręki
Według grupy Firmus ani pandemia koronawirusa, ani wojna po napaści Rosji na Ukrainę nie osłabiły popytu na rynku nieruchomości, a rosnąca inflacja czyni z apartamentów pożądany sposób lokowania nadwyżek gotówki.
– Ogromnym powodzeniem cieszą się apartamenty nadmorskie, gdzie najwyższe ceny osiągają luksusowe oferty z rynku wtórnego, o ile dotyczą topowych lokalizacji i widoku na morze. Coraz większe znaczenie ma standard wykończenia i jakość architektury – mówi Diana Butowska, specjalista ds. sprzedaży apartamentów grupy Firmus.
Podobnie jak Artur Wach zwraca uwagę na fakt, że klienci poszukują dziś inwestycji, które są bardziej bezpieczne. Tym uzasadnia wzrost popytu na apartamenty z rynku wtórnego, w przypadku których kupujący widzą standard obiektów, mogą już poznać koszty utrzymania i bieżącego zarządzania nimi oraz średnią liczbę dni wynajmu w roku i przychody, jakie interesujący ich apartament generuje.