W gąszczu niejasnych przepisów

  • Marta Sieliwierstow
opublikowano: 20-11-2012, 00:00

Mieszkania: Odwrócona hipoteka w Polsce wciąż jest w powijakach. Główną przyczyną jest brak przepisów, które regulowałyby ten sposób działania na rynku nieruchomości

Na świecie stosuje się dwa modele pozyskiwania pieniędzy przez osoby starsze posiadające nieruchomość: sprzedażowy w postaci renty dożywotniej i kredytowy, czyli jako odwrócony kredyt hipoteczny oferowany przez banki. W większości krajów te dwa rozwiązania występują równolegle. Największym rynkiem, którego wartość stanowi aż 61 proc. europejskiego sektora odwróconej hipoteki, jest Wielka Brytania.

W tym kraju zarówno umowy bazujące na pożyczce (od 2004 r.), jak i na sprzedaży (od 2007 r.) są regulowane (licencjonowanie i nadzór) przez tamtejszą Komisję Nadzoru Finansowego. Drugim krajem Starego Kontynentu, w którym emeryci często korzystają z odwróconej hipoteki jest Hiszpania, gdzie dominuje forma pożyczkowa. Poza Europą najbardziej rozwiniętym rynkiem są Stany Zjednoczone. Najbardziej popularnym, obejmującym 90 proc. umów i mającym gwarancje państwa, jest tam program HECM (Home Equity Conversion Mortgage). Administruje nim Amerykański Departament Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast.

Oczekując na przepisy

Prace nad polską wersją ustawy trwają już prawie cztery lata. Ma obejmować zarówno regulacje dotyczące odwróconego kredytu hipotecznego, dożywocia, jak i renty dożywotniej. Projekt zakłada m.in., że fundusze hipoteczne będą podlegać nadzorowi Komisji Nadzoru Finansowego i mają prowadzić działalność tylko po wydaniu zezwolenia. Możliwość taką otrzymałyby firmy działające w formie spółki akcyjnej lub spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z minimalnym kapitałem 50 tys. EUR.

Ustawa ma także zapewnić osobom starszym prawo do dożywotniego użytkowania mieszkań, których własność postanowiły przenieść na instytucję świadczącą rentę dożywotnią bądź dożywocie. Wciąż jednak nie wiadomo, kiedy ustawa ma szanse wejść w życie, a tymczasem obecny stan prawny stwarza zagrożenia dla osób, które chciałyby skorzystać z dostępnej na rynku oferty.

— Brakuje uregulowania prawnego, z wyjątkiem renty dożywotniej, dla tego rodzaju produktów. Firmy oferujące odwróconą hipotekę mogą dysponować niewystarczającym kapitałem, ponieważ nie jest on przez nikogo kontrolowany. Możliwa jest eksmisja, jeżeli senior nie spełni wszystkich, nie zawsze precyzyjnych, wymagań zawartych w umowie o rentę dożywotnią. Ponadto firma oferująca odwróconą hipotekę może zniknąć z rynku, nie zostawiając następcy prawnego, a to tylko niektóre z potencjalnych zagrożeń — wylicza Bolesław Meluch, doradca zarządu Związku Banków Polskich.

Fundusze hipoteczne w Polsce oferują rentę dożywotnią w oparciu o artykuły kodeksu cywilnego. Podpisują umowy z klientami zgodnie z zapisami o rencie dożywotniej (art. 903-906) bądź dożywociu (art. 908).

Istotne różnice

Umowa renty dożywotniej przewiduje comiesięczną wypłatę świadczeń określonej wysokości do końca życia świadczeniobiorcy w zamian za przeniesienie na świadczeniodawcę własności mieszkania, domu lub gruntu. Prawo własności nieruchomości przechodzi na instytucję finansującą z dniem zawarcia umowy, a nie po śmierci dotychczasowego właściciela.

— Historycznie umowa dożywocia zawierana była przez osoby bliskie i łączyła się z przyjęciem starszej osoby jako domownika i zapewnieniem jej utrzymania i opieki. Kodeksowe dożywocie nie koncentruje się na wypłacie środków pieniężnych, lecz na opiece. Dopiero wytworzenie między stronami trudnych relacji może uzasadniać zamianę dożywocia na rentę — wyjaśnia Renata Robaszewska, radca prawny, współwłaściciel kancelarii Robaszewska & Płoszka. Ze względu na brak innych regulacji firmy wykorzystują jednak zapisy kodeksu cywilnego do oferowania klientom pieniędzy w zamian za przeniesie prawa własności do nieruchomości.

— Zawierając umowę dożywocia, właściciel nieodwracalnie wyzbywa się prawa do własności mieszkania lub domu w zamian za wypłatę comiesięcznej renty — dodaje Renata Robaszewska. Innym problemem jest sposób wyliczania rat renty dożywotniej przez instytucje finansujące. Wysokość renty dożywotniej jest określana na podstawie wartości nieruchomości. Wątpliwe jednak, by korzystającyz takiego rozwiązania otrzymał rentę będącą równowartością rynkowej ceny mieszkania.

Szacuje się, że w formie renty te osoby otrzymają około jednej trzeciej wartości nieruchomości. — Każda spółka oferująca rentę dożywotnią indywidualnie wylicza wysokość tego świadczenia. Taka jest również praktyka w innych krajach. Firmy na całym świecie biorą pod uwagę wartość nieruchomości oszacowaną przez niezależnego rzeczoznawcę majątkowego, płeć i wiek klienta. Podmiot zapewniający seniorom świadczenia renty dożywotniej sam musi oszacować wysokość rent, by były atrakcyjne dla klientów, a jednocześnie pozwalały firmie bez problemu wypłacać zobowiązania wobec seniorów — mówi Marcin Czugan, prawnik z Konferencji Przedsiębiorstw Finansowych w Polsce.

Odwrócony kredyt hipoteczny

Inną formą pozyskiwania przez seniorów pieniędzy jest, nieuregulowana jeszcze w polskim prawodawstwie, umowa o odwróconym kredycie hipotecznym zawierana między instytucją finansową (najczęściej bankiem) a kredytobiorcą, na mocy której kredytobiorca otrzymuje comiesięczną ratę pieniężną lub jednorazowe świadczenie pieniężne, a bank zabezpiecza się na nieruchomości przez obciążenie jej hipoteką. Kredytobiorca pozostaje pełnoprawnym właścicielem nieruchomości aż do śmierci. Ciążą na nim jednak również obowiązki. Musi dbać o nieruchomość, ponosić koszty jej eksploatacji i wykonywać wszelkie niezbędne naprawy i konserwacje, by stan nieruchomości się nie pogorszył.

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Podpis: Marta Sieliwierstow

Polecane

Inspiracje Pulsu Biznesu