Marże spadają poniżej 2 proc. Banki mają nadzieję, że to tylko promocja
Pierwszą salwę oddał DnB Nord. Siła rażenia skromna, ale dymu dużo. Nikt nie chce wojny cenowej.
Zaczęła się letnia ofensywa na rynku kredytów mieszkaniowych. Banki liberalizują zasady i obniżają ceny. Jeszcze niedawno wydawało się nie do pomyślenia, by marże na walutowych kredytach hipotecznych spadły poniżej 2 proc. (w szczytowym momencie wynosiły nawet 4 proc.). Owszem, do przewidzenia był spadek cen kredytów złotowych, ale i tu zdawało się, że poziom 2 proc. stawi opór przynajmniej do podwyżki stóp w NBP. Stało się inaczej.
Pierwsze poddały się kredyty złotowe. Dzisiaj już ponad 10 banków oferuje marże poniżej 2 proc. Niedawno pękł front walutowy. Z marszu wziął go DnB Nord. To maleńki bank, który trudno traktować jako rynkowy benchmark. Niemniej konkurenci uważnie obserwują, co będzie działo się dalej.
— Należy zachować proporcje i nie przeceniać znaczenia tej oferty. DnB Nord nie jest wiodącym graczem, nie kreuje cen na rynku — mówi Piotr Zawadzki, szef kredytów hipotecznych w Nordei, który nie spodziewa się, by marże miały pójść w kierunku wskazanym przez rywala.
Powód: koszt pieniądza na rynku nadal jest wysoki. Żeby bankowi opłacało się pożyczać pod hipotekę, musi liczyć sobie marżę rzędu 1,8-1,9 proc., pod warunkiem, że klient ma 20-30 proc. wkładu własnego. Przy LTV (loan to value — stosunek wysokości kredytu do wartości nieruchomości) powyżej 90 proc. cena kredytu nadal wynosi 2,1-2,2 proc.
— Marże będą schodziły w dół, lecz tylko dla bardzo dobrych klientów, o zarobkach przynajmniej 10-12 tys. zł netto miesięcznie — mówi Maciej Molewski, szef kredytów hipotecznych w DB PBC.
Oni mogą liczyć na mniej niż 2 proc. Pod warunkiem, że pensję będą przelewać na rachunek banku kredytującego. Nic za darmo.
Klient na widełkach
Branża zapamiętała sobie lekcję z 2008 r., kiedy banki wpakowały się w kredyty o bardzo niskich marżach i musiały długo do nich dopłacać. To, co robi DnB Nord, pachnie zatem dumpingiem — z tym że to oferta o krótkim okresie żywotności.
— Prowadzimy akcję promocyjną, która trwa do 15 czerwca — wyjaśnia Łukasz Piasta z DnB Nord.
W branży wyczuwa się jednak zdenerwowanie. Nikt nie chce powrotu do wojny cenowej z 2008 r., po której rany niektórzy leczą jeszcze dzisiaj. Konkurenci mają nadzieję zatem, że w połowie przyszłego miesiąca wszystko wróci do normy, czyli do marż na poziomie 2 proc. Branża zakłada, że DnB Nord, który znajduje się w procesie zmian właścicielskich, gdyż dotychczasowi właściciele — norweski DnB Nor oraz niemieckiego Nord/LB — rozwiązują spółkę joint venture, chce po prostu zrobić dobry wynik w II kwartale. Wskazuje na to konstrukcja promocyjnego kredytu: klient w pierwszym roku w ogóle nie płaci marży, a pod 12 miesiącach wynosi ona 1,7 pkt proc. Rewelacja. Jest jednak jedno małe "ale".
— Bank stosuje jeden z najwyższych spreadów na rynku: prawie 9 proc. Na dodatek jest on "przesunięty" w jedną stronę: w stronę kursu zakupu. To oznacza, że aby pożyczyć np. 300 tys. zł, potrzebujemy więcej euro, musimy więc więcej oddać — mówi Marcin Krasoń, analityk Open Finance.
Co zrobi Kudaś
Pozostaje pytanie, czy ktoś nie pójdzie w ślady DnB Nord, czy nie spróbuje zaatakować rynku, by zwiększyć udziały lub szybko "zrobić" wynik? W sytuacji, gdy kompletnie siadł popyt na kredyty firmowe, gdy do zamrażarki trafiły szybkie kredyty gotówkowe, gdyż pożyczanie gotówki jest zbyt ryzykowne, hipoteka staje się jednym z nielicznych produktów, na które jest popyt, a banki mogą też zapewnić podaż. Branża z dużym niepokojem czeka na to, co zrobi Kredyt Bank. Niedawno do zarządu wszedł Zbigniew Kudaś, który kilka lat temu, jako szef hipotek w Millennium nieźle rozbujał cały rynek.
— Jeśli zastosuje podobną, agresywną taktykę w Kredyt Banku, wojna wybuchnie na całego — mówi jeden z konkurentów.
Zbigniew Kudaś uspokaja, że Kredyt Bank w wojnę cenową wdawać się nie będzie. Nie chce i nie musi. Poza tym sytuacja makroekonomiczna nie sprzyja biciu rekordów w hipotece. Przyznaje natomiast, że bank zajmuje się usprawnianiem linii produkcyjnej do kredytów hipotecznych.
— Nie sądzę, żeby marże spadły poniżej 2 proc. ze względu na koszty finansowania. Nie uważam, żeby to zbyt wygórowana cena dla klientów — mówi Zbigniew Kudaś.
Wojna nikomu nie służy
Wojny cenowej obawiają się pośrednicy kredytowi. Mimo uspokajających wypowiedzi szefów banków, twierdzą że walka podjazdowa między bankami trwa już dzisiaj i mocno zaostrzyła się w II kwartale.
— Niektóre narzuciły sobie ostre plany sprzedażowe na 2010 r., ale nie podciągnęły jeszcze tyłów — mówi Artur Nowak-Gocławski, prezes sieci pośrednictwa kredytowego Doradcy24.
W kryzysie, gdy hipoteki stanęły, banki pozwalniały ludzi od kredytów hipotecznych. Nowi pracownicy dopiero się wdrażają, boją się podejmować decyzje.
— Skutek jest taki, że akceptacja wniosków bardzo się wydłużyła, nawet do sześciu tygodni — mówi Robert Pepłoński, prezes DK Notus.
Zatem gdy banki się biją, klient niekoniecznie korzysta. Kredyt jest bardziej dostępny tylko teoretycznie. Kryteria stawiane kredytobiorcom są mniejsze, jednak nigdy nie ma pewności kiedy i jaką ostatecznie decyzję bank podejmie. Wcześniej, jeśli pośrednik zdecydował się wysłać wniosek do rozpatrzenia, na 90 proc. można było zakładać, że komitet kredytowy go akceptuje. Teraz już tak nie jest. To mocno frustruje sieci pośrednictwa kredytowego, bo niezadowoleni klienci je obwiniają o brak kompetencji. Jeśli banki na całego pójdą na zwarcie i rozkręcą popyt, terminy jeszcze bardziej się wydłużą.
24
mld zł Taka była wartość kredytów hipotecznych (po uwzględnieniu różnic kursowych) udzielonych przez banki w 2009 r...
30
mld zł ...taka będzie sprzedaż w tym roku — prognozuje Komisja Nadzoru Finansowego...
217,6
mld zł ...a taka była wartość całego portfela kredytów
hipotecznych na koniec I kw. Uwzględniając różnice kursowe, wzrósł on od początku
roku prawie o 5 mld zł.