W pierwszej połowie 2023 r. fundusze zagraniczne wydały na biura, galerie, magazyny i PRS [Private Rented Sector, najem instytucjonalny] w Polsce około 870 mln EUR – podaje JLL. To aż o 70 proc. mniej niż rok wcześniej.
Analitycy firmy Avison Young dodają, że większy spadek – na poziomie 82 proc. - zanotowały tylko Węgry, a na zamrożenie tamtejszego rynku wpłynęły m.in. napięcia w relacjach z UE oraz pozycja kraju wobec konfliktu Ukrainy z Rosją.
Słupki w dół
Z danych Colliersa wynika, że w pierwszej połowie 2023 r. w całej Europie Środkowo-Wschodniej inwestorzy wydali na nieruchomości komercyjne 2,02 mld EUR, a więc o około 64 proc. mniej niż rok wcześniej.
- Wartości odnotowane w rejonie były jednymi z najniższych w historii. Spadek pokrywa się niestety z wynikami europejskimi i światowymi. Biorąc pod uwagę obecne warunki - w szczególności koszty obsługi zadłużenia - przewidywanie aktywności rynkowej w pozostałej części roku jest wyzwaniem. Szacujemy jednak, że - przy utrzymaniu się obecnych trendów - wolumen inwestycji na koniec 2023 r. może osiągnąć około 5 mld EUR — prognozuje Kevin Turpin, dyrektor ds. rynków kapitałowych na region Europy Środkowo-Wschodniej w Colliersie.
Mimo spadku wartości inwestycji Polska ma wciąż największy udział w całkowitym wolumenie transakcji zawartych w rejonie. Wynosi on 43 proc.
W pierwszej połowie 2023 r. inwestorzy najchętniej kupowali nad Wisłą magazyny, na które wydali ponad 438 mln EUR. Było to jednak o 34 proc. mniej w niż w tym samym okresie 2022 r.
- Magazyny wciąż przyciągają uwagę inwestorów, jednak rosnące koszty finansowania wpłynęły zarówno na nastroje, jak i ceny w tym sektorze. Obecna sytuacja makroekonomiczna i geopolityczna spowodowały rozciągnięcie w czasie procesów decyzyjnych, zaś zmienne warunki rynkowe zmniejszyły aktywność kapitału i znacząco ograniczyły konkurencję, jeśli chodzi o oferowany produkt. W rezultacie inwestorzy byli bardziej ostrożni, a wielkość inwestycji napędzały głównie mniejsze i średnie transakcje – mówi Sławomir Jędrzejewski, dyrektor w JLL.
Jeśli chodzi o centra handlowe, to wartość inwestycji w tym segmencie wyniosła prawie 200 mln EUR, co stanowiło zaledwie 26 proc. wyniku z 2022 r.
Największą transakcją była sprzedaż przez G City centrum handlowego Atrium Molo w Szczecinie.
– W całym pierwszym półroczu na rynku handlowym odnotowano 12 transakcji obejmujących łącznie 17 aktywów. Choć rezultat wydaje się niski w porównaniu z ubiegłymi latami, to należy pamiętać, że trwają prace nad kilkoma większymi transakcjami, których zamknięcie planowane jest jeszcze latem lub w dalszej części roku - mówi Agnieszka Kołat, dyrektor w JLL
Jeśli chodzi o polskie biurowce, to od stycznia do czerwca 2023 r. fundusze zainwestowały w nie 190 mln EUR. Był to najsłabszy wynik za pierwsze półrocze od 2004 r, a także o 86 proc. gorszy niż w I poł. 2022 r., kiedy Warsaw HUB został przejęty przez Google, ustanawiając nowy rekord na rynku inwestycji biurowych w Polsce.
Dobry moment na zakupy
Analitycy uważają, że w nadchodzących kwartałach sytuacja na rynku inwestycyjnym powinna się poprawiać. Według Colliersa latem aktywność będzie jeszcze niewielka, natomiast w kolejnych miesiącach zostanie sfinalizowanych kilka transakcji biurowych i logistycznych. Nieznacznie wzrośnie również zainteresowanie obiektami handlowymi.
- Biorąc pod uwagę ograniczoną płynność i niewielką liczbę transakcji, pojawiają się trudności z ustaleniem cen rynkowych. Widoczna jest różnica między proponowanymi cenami kupna i sprzedaży. Z tego powodu większość inwestorów o ugruntowanej pozycji czeka na stabilizację stawek i zmianę nastrojów na rynku. Dla regionalnych nabywców z Europy Środkowo-Wschodniej i krajów bałtyckich to okazja do konkurowania o najlepsze produkty po niższych cenach – uważa Marek Paczuski, starszy dyrektor w dziale doradztwa inwestycyjnego Colliersa.
Analitycy firmy Avison Young nie ukrywają, że obecne wyniki rynku inwestycyjnego nie napawają optymizmem, jednak jest to sytuacja przejściowa i powinna się poprawić do końca roku.
Zwracają jednocześnie uwagę, że obecnie wielu potencjalnych kupujących, składa oferty znacznie poniżej historycznych wycen nieruchomości, mając nadzieję na zawarcie korzystnych dla nich transakcji.
Eksperci zaznaczają, na razie większość właścicieli nie spieszy się ze sprzedażą, jednak sytuacja ta może się zmienić, gdy trzeba będzie np. zlikwidować fundusz, nieruchomość przestanie osiągać dobre wyniki, albo po prostu inwestor zdecyduje się na wyjście z rynku. Takie zjawiska można już zaobserwować w branży.
“Mówi się, że należy inwestować w czasie kryzysu. Dlatego też obecna sytuacja rynkowa stwarza spore możliwości inwestycyjne dla podmiotów posiadających kapitał własny. Aktywa o silnych fundamentach można nabyć po atrakcyjnej cenie” - piszą w analizie specjaliści firmy Avison Young.