W STOLICY WYGASA POPYT NA LUKSUSOWE BIURA
Zmienia się zapotrzebowanie na warszawskim rynku powierzchni biurowej — coraz więcej firm szuka lokali o średnim standardzie
W Warszawie z każdym miesiącem zwiększa się liczba nowo oddawanych biurowców. Mimo że w dalszym ciągu istnieje duże zapotrzebowanie na wieżowce klasy A, niektóre lokale pozostają jednak niewykorzystane. Może to sugerować powolne wygasanie boomu na wysokie biurowce.
Zdaniem Andrzeja Piaseckiego, prezesa Rady Nadzorczej spółki Pia Piasecki, generalnego wykonawcy wieżowca dla TP SA, w najbliższym czasie należy się spodziewać zahamowania tempa wznoszenia wysokich biurowców. Wynikać to będzie z faktu, że na rynku występuje ograniczona liczba firm, które stać na płacenie bardzo wysokich czynszów za wynajmowane powierzchnie.
Standard wyznacza cenę
Cena metra kwadratowego w nowych biurowcach osiągnęła obecnie w stolicy poziom blisko 40 dolarów, co lokuje Warszawę na jednym z czołowych miejsc w rankingu najdroższych miast.
— Płaci się przede wszystkim za standard. Dlatego nie należy się dziwić cenom. Pomimo że wynajmowane przez nas powierzchnie zaliczają się do najdroższych w mieście, nie mamy problemów z wynajmem lokali. Ciągle znajdują się jeszcze tacy, którzy żądają najwyższej jakości nie zważając zbytnio na ceny — twierdzi Michał Melaniuk z firmy Golub Europe, generalnego inwestora Warsaw Financial Center i Warsaw Corporate Center.
Zmiana wielkościowa
Jednak i on spodziewa się stopniowego wygasania popytu na luksusowe biurowce. Do takich wniosków prowadzi obserwacja rynku nieruchomości w Europie Zachodniej. Tam już kilka lat temu przeminęła moda na gigantyczne wieżowce na rzecz niewielkich biurowców kompaktowych klasy B. Ich powierzchnia użytkowa wynosi około 4 tys. metrów kwadratowych, a kształtem najczęściej dopasowane są do otoczenia.
Takie biurowce często w całości wynajmowane są przez pojedyncze firmy, co ma nierzadko nawet znaczenie strategiczne (tajemnice handlowe). Stwarzają też wrażenie większej przytulności w porównaniu z betonowo-metalowymi gigantami.
— Przyszłością są inwestycje dla konkretnych klientów. Nie należy jednak oczekiwać nagłego załamania na rynku biurowców klasy A. Dopiero w perspektywie 2-5 lat spodziewamy się zrównoważenia podaży z popytem — mówi Marcin Ciszewski, dyrektor działu marketingu Reform Company, budowniczego Reform Plaza i Reform Center.
Wszystko do negocjacji
Odnotowywany do tej pory popyt na lokale biurowe zaowocował w ostatnich latach gwałtownym wzrostem opłat czynszowych, lokując je na bardzo wygórowanym poziomie. Tym samym znacznie ograniczone zostało grono zainteresowanych tak drogimi powierzchniami. Zmusza to inwestorów i developerów do częstego obniżania cen powierzchni biurowych przy równoczesnym zachowaniu odpowiedniego standardu. Zdaniem anonimowego przedstawiciela jednej z największych firm budowlanych, która aktualnie prowadzi prace na budowie jednego z warszawskich wysokościowców, pomiędzy ceną początkową, jaka znajduje się w ofercie, a ceną, jaką płaci klient za metr kwadratowy, istnieje coraz większa rozbieżność.
Z podobnym twierdzeniem zgadza się Marcin Ciszewski, sugerując, że jedynie bardzo niewielki odsetek powierzchni biurowych osiąga naprawdę wysokie ceny.
— W handlu nieruchomościami trzeba być bardzo elastycznym. Klienta nie można zniechęcić ceną zaporową. Nabywca musi być przeświadczony, że wszystko można wynegocjować z korzyścią dla obu stron. Stąd ostateczna cena jest przeważnie o kilka, kilkadziesiąt procent niższa. Drogo można sprzedać tylko w samym centrum i to też coraz rzadziej —konkluduje Ciszewski.
Według Pawła Nawrota z agencji nieruchomości Drągowski, ceny wynajmu powierzchni biurowej w porównaniu z tymi sprzed 5 lat są obecnie niższe. Zależą jednak od wielkości budynku i tego, jakie znane firmy zdecydowały się na ulokowanie w nim swojej siedziby. Generalnie, im większa powierzchnia do wynajęcia, tym niższe ceny. Jeśli jednak właściciel budynku potrafi przyciągnąć do niego znany światowy koncern, to pozostali najemcy muszą zapłacić więcej.
— Dla przykładu, właściciel Centrum Finansowego Mokotów, nie potrafił zachęcić do ulokowania się w biurowcu znanych firm i dlatego musiał opuścić czynsz do około 30 USD za metr kwadratowy — mówi Paweł Nawrot.
Z drugiej strony podaje przykład Warszawskiego Centrum Finansowego przy Emilii Plater, gdzie pojawili się tak znani najemcy, jak General Electric, Bank Światowy, czy Millennium, co sprawiło, że cena wynajmu metra kwadratowego była nie mniejsza niż 45 USD.
Małe jest piękne
Zdaniem Andrzeja Piaseckiego, klientami małych biurowców powinny być w niedługim czasie takie instytucje, jak choćby nowo powstające fundusze emerytalne oraz instytucje użyteczności publicznej. Budowa dla tego typu klientów jest bezpieczniejsza dla samych inwestorów. Ryzyko inwestycyjne zostaje znacznie obniżone, gdyż nie trzeba czekać aż pojawią się chętni na zajęcie lokali. Rynek liczy także na zwiększenie popytu zgłaszanego przez firmy, które mają zamiar zmienić swoje wcześniejsze siedziby.
— Spodziewamy się, że naszymi klientami staną się firmy którym kończą się umowy najmu w poprzednich lokalach. Rynek wymusi budowę nowych powierzchni biurowych o wysokim standardzie za niewygórowane opłaty. Na takich klientów najbardziej liczymy w przyszłości — dodaje Michał Mielaniuk.
Dużo jednak zależeć będzie od rozwoju gospodarczego kraju. Jeśli zostanie on utrzymany na poziomie zbliżonym do obecnego, zainteresowanie nowymi biurami nie powinno zbytnio się zmniejszyć. Poddane jednak będzie silnym wahaniom, wynikającym z różnego tempa oddawania nowych biurowców. W tym roku mamy właśnie do czynienia z lekkim pogorszeniem koniunktury, co spowodowane jest dużą liczbą oddawanych lokali, dzięki czemu nabywcy mają większą możliwość wyboru i grymaszą.
Dodatki w cenie
Aby móc przyciągnąć nowych klientów, coraz większego znaczenia będą nabierały dodatki podwyższające obowiązujące standardy. Za takie można uważać między innymi miejsca parkingowe, nowoczesne centrale światłowodowe, elektronikę. W kontekście wejścia Polski do Unii Europejskiej, właśnie takie przymioty —zdaniem fachowców — będą miały decydujące znaczenie, przesądzając o powodzeniu inwestycji.
Unia nie straszna
Wypowiedzi przedstawicieli firm budowlanych pozwalają twierdzić, że przystąpienie naszego kraju do Unii Europejskiej nie powinno zbytnio wpłynąć na rynek wysokich biurowców. W Polsce obecne są już największe firmy budowlane z zachodniej Europy, które znalazły sobie odpowiednią niszę. Specjalizują się one przede wszystkim w budowach najwyższych wieżowców. Są to między innymi takie firmy, jak Skanska czy austriacki Ilbau. Polskie spółki budowlane ze względu na ryzyko i posiadane kapitały wolą koncentrować się na mniejszych projektach, co na razie umożliwia wspólnę egzystencję obu stronom.
CZEKAJĄ NAS ZMIANY: Przyszłość developerów spoczywać będzie w rękach średnio zamożnej klienteli. Na drogich, luksusowych powierzchniach nie da się już tyle zarobić co do tej pory. Dużych firm jest za mało, by mogły zapewnić stały popyt na drogie lokale biurowe. fot. Borys Skrzyński
MOŻNA SIĘ DOGADAĆ: W centrum stolicy ciągle buduje się wiele biurowców. Cena wyjściowa nadal jest wysoka, ale inaczej niż w nieodległej przeszłości, najemca podczas negocjacji może zwykle wytargować dużą obniżkę — mówi Paweł Nawrot z agencji nieruchomości Drągowski. fot. Małgorzata Pstrągowska