Tereny poprzemysłowe modernizuje się w naszym kraju od kilkunastu lat. Eksperci zwracają jednak uwagę, że zmienił się charakter takich inwestycji — stały się bardziej skomplikowane i kosztowne. Dotychczas spółki najczęściej wyburzały stare budynki i stawiały w ich miejsce nowoczesne kompleksy mieszkaniowo-usługowe. Obecnie — ze względu na ograniczoną podaż gruntów inwestycyjnych w centrach miast i coraz większą popularność historycznych zabudowań — zachowują je i nadają im nowy wygląd.
— Z roku na rok rewitalizuje się w Polsce coraz więcej nieruchomości. W Warszawie wśród obiektów już ukończonych są m.in. Le Palais, plac Małachowskiego, Mazowiecka 2/4, Mazowiecka 9, Piękna 19, Smolna 40, plac Bankowy 1, kamienica Lipińskiego przy Alejach Jerozolimskich 63, Pałac Młodziejowskiego przy ul. Miodowej oraz będący w budowie Hotel
Europejski. Prowadzona obecnie pod nadzorem konserwatora zabytków modernizacja hotelu zakłada nadbudowę dwóch kondygnacji biurowych o łącznej powierzchni 7 tys. mkw. To dość wyjątkowa oferta, ponieważ lokale w zabytkowych budynkach mają zazwyczaj charakter typowo butikowy. Poza luksusowymi pokojami i biurami klasy A+ w obiekcie powstaną ekskluzywne sklepy, restauracje i kawiarnie — mówi Anna Górska- -Kwiatkowska, dyrektor ds. reprezentacji wynajmujących w Cushman & Wakefield. Właścicielem Hotelu Europejskiego są spadkobiercy rodzin Przeździeckich i Czetwertyńskich oraz szwajcarska milionerka Vera Michalski-Hoffman. Mówi się, że modernizacja obiektu pochłonie 65 mln EUR.
Kosztowne projekty
Na rewitalizacji nie zamierza oszczędzać także Grupa Capital Park, która na odnowę dawnej fabryki Norblina w Warszawie przeznaczy 1 mld zł. W ramach inwestycji na dwuhektarowej działce w centrum stolicy powstanie 40 tys. mkw. biur i 24 tys. mkw. lokali handlowo-usługowych.
Ponad 500 mln zł będzie kosztowała natomiast budowa kompleksu apartamentowo-biurowego Browary Warszawskie spółki Echo Investment. Inwestycja powstaje na warszawskiej Woli, w miejscu, w którym od XIX w. działał największy w Królestwie Polskim zakład produkujący piwo.
Bardzo duży potencjał w dziedzinie rewitalizacji terenów przemysłowych ma także warszawska Praga, gdzie powstaje Centrum Praskie Koneser.
— Inwestycja realizowana przez BBI Development i Liebrecht & wooD na terenie dawnej gorzelni przewiduje funkcję usługowo-hotelowo-mieszkaniową oraz ciekawą powierzchnię biurową, która zainspirowała Google’a do otwarcia w tym miejscu jednego z kilku światowych campusów — mówi Anna Górska-Kwiatkowska.
Wartość części komercyjnej kompleksu jest szacowana na 700 mln zł.
Na Żeraniu spółka Global Expo rewitalizuje natomiast dawne hale magazynowe Fabryki Samochodów Osobowych. Na 10,5 ha powstaje przestrzeń targowo-eventowa, galeria z ofertą budownictwa i wyposażenia wnętrz, nowoczesne biura i hotel. Obiekt zostanie oddany do użytku w 2018 r.
— Stary magazyn właśnie zyskuje drugą młodość. To opuszczone przez lata miejsce w przyszłym roku zacznie tętnić życiem. Będą odbywać się tu duże imprezy targowe, konferencje, sympozja, kongresy, zjazdy, gale i szkolenia oraz zupełnie niestandardowe eventy. Dzięki dużej wysokości hal użytkowych i windzie towarowej odziedziczonej po FSO, wzmocnionej do 6 ton, do hali będzie można bez problemu wprowadzić ciężki sprzęt, samochody, a nawet średniej wielkości samoloty — twierdzi Bartosz Sosnowski, wiceprezes Centrum Targowo-Kongresowego, które będzie zarządzać częścią obiektu. Wartość inwestycji nie została ujawniona.
Dla odważnych
Eksperci nie mają wątpliwości: rewitalizacja starych budynków wiąże się z bardzo dużym ryzykiem.
— Tego typu inwestycje z definicji muszą być trudniejsze, bardziej kosztowne niż budowanie od nowa, na czystym gruncie. Sam proces projektowy i legislacyjny rewitalizacji jest bardziej skomplikowany i czasochłonny. Poza tym nad całym procesem inwestycyjnym czuwa konserwator zabytków, co z pewnością nie ułatwia inwestorowi działania, a może wydłużyć realizację i zwiększyć jej koszt. Skomplikowane bywają także kwestie technologiczne i sama logistyka prowadzenia prac. W wielu starychbudynkach bardzo trudno jest zbudować nowoczesne instalacje, windy czy systemy bezpieczeństwa przeciwpożarowego. W wielu przypadkach niemożliwe jest wykonanie podziemnych parkingów, a jeśli już jest taka możliwość, to oznacza znaczny koszt i wyzwanie logistyczno-technologiczne — tłumaczy Sławomir Horbaczewski, ekspert rynku nieruchomości.
Wysokie koszty rewitalizacji wpływają na ceny mieszkań, biur i lokali handlowych w odnowionych nieruchomościach. W przypadku biur stawki najmu są czasami nawet wyższe od obowiązujących w nowoczesnych biurowcach w centrum stolicy. Sięgają 25 EUR za 1 mkw. miesięcznie.
Dobre przykłady
Zdaniem analityków, polskie projekty rewitalizacyjne za kilka lat będą miały szansę zaistnieć na arenie międzynarodowej i konkurować z najlepszymi.
— Ciekawe projekty, z których warto brać przykład, to m.in. oddany do użytku w 1965 r. budynek Madou Plaza Tower w Brukseli. Został poddany modernizacji w latach 2002-06, a w 2006 r. zdobył nagrodę w kategorii „zmodernizowany budynek biurowy” na targach MIPIM w Cannes. Obecnie jest siedzibą instytucji europejskich. Bardzo dobrym przykładem drugiego życia architektury modernistycznej jest Dreischeibenhaus w centrum Düsseldorfu ukończony w 1960 r. Również zdobył uznanie jury w Cannes, uzyskując nagrodę za najlepszą modernizację w 2015 r. Bardzo dużo dobrych przykładów drugiego życia budynków biurowych znajdziemy w Londynie, Brukseli, Amsterdamie i Paryżu — mówi Bolesław Kołodziejczyk, ekspert Cresa Polska. © Ⓟ