Wielka niewiadoma na rynku najmu

opublikowano: 28-11-2022, 20:00
Play icon
Posłuchaj
Speaker icon
Close icon
Zostań subskrybentem
i słuchaj tego oraz wielu innych artykułów w pb.pl

Ostatni rok sprzyjał wynajmującym. Jak będzie w kolejnych miesiącach? Eksperci są podzieleni w przewidywaniach.

Przeczytaj artykuł i dowiedz się:

  • na jakie zyski z najmu mogą dziś liczyć inwestorzy
  • jaka przyszłość czeka ten rynek
  • co będzie się działo z czynszami

Wybuch wojny w Ukrainie spotęgował zainteresowanie wynajmem mieszkań. To z kolei mocno uszczupliło ich ofertę. W marcu i kwietniu 2022 r. była ona tak uboga, że potencjalni lokatorzy nie mieli już w czym wybierać. Działo się to mimo olbrzymich, nawet 40-procentowych, podwyżek czynszów.

Dziś około 45 proc. kupujących mieszkania to klienci inwestycyjni — wynika z najnowszego raportu firm Metrohouse i Credipass. Stopa zwrotu z najmu wynosi 5-6 proc. Jaka będzie w najbliższych miesiącach? Okazuje się, że przed inwestorami jest dużo niepewności, gdyż eksperci są mocno podzieleni w przewidywaniach.

Zyski mogą topnieć

Młodzi wolą wynajem:
Młodzi wolą wynajem:
Z raportu firm Metrohouse i Credipass wynika, że młodzi Polacy coraz częściej nie są zainteresowani zakupem mieszkania, lecz jego wynajmem. Daje im to większą elastyczność, gdyby chcieli je zmienić lub choćby dzielnicę.
Adobe Stock

Według Wojciecha Matysiaka, szefa zespołu analiz nieruchomości w PKO BP, trwające od około roku eldorado dla wynajmujących powoli się kończy.

— Jednym z powodów jest topniejąca rentowność obligacji. Nieruchomości są elementem rynku inwestycyjnego, dlatego stopy zwrotu z najmu muszą kształtować się na odpowiednim poziomie względem dochodowości innych aktywów. Jeśli ta idzie w dół, topnieć zaczną także zyski wynajmujących. Innym powodem spodziewanego spadku rentowności najmu są już kilkuprocentowe obniżki cen mieszkań zarówno na rynku pierwotnym, jak wtórnym. Można też przypuszczać, że kolejnych podwyżek stóp procentowych nie będzie, a w ciągu około roku zaczną one spadać. To oznacza, że zakup mieszkania stanie się bardziej dostępny, a wynajmujący będą musieli zmniejszyć presję na wzrost czynszów najmu — mówi Wojciech Matysiak.

Końca sielanki przynajmniej części wynajmujących spodziewa się także Karolina Furmańska, ekspertka Cushman & Wakefield. Jej zdaniem obecny wzrost stawek najmu wynika nie tylko z dużego popytu, ale też m.in. wzrostu kosztów kredytów i utrzymania nieruchomości, w tym ogrzewania, remontów i bieżących napraw.

— Przychód z najmu będzie na pewno wyższy, szczególnie w porównaniu z tym samym okresem minionego roku, jednakże dochód może okazać się niższy, jeśli nieruchomość została kupiona inwestycyjnie na kredyt o zmiennej stopie procentowej. Warto zauważyć, że w ciągu ostatniego roku rentowność najmu wzrosła w przypadku nieruchomości kupionych za gotówkę, natomiast znacznie spadła w przypadku zakupu lewarowanego kredytem hipotecznym o zmiennej stopie procentowej — uważa Karolina Furmańska.

Opłacalny scenariusz

Bardziej optymistyczne prognozy dla wynajmujących ma Barbara Bugaj, analityk rynku nieruchomości. Jej zdaniem realny jest scenariusz, w którym rentowność najmu systematycznie rośnie.

— Pojawiają się jednak sygnały, że na rynku najmu dochodzi do pewnej normalizacji, tzn. gwałtowność zmian nie jest już tak duża. Nawet jeśli popyt na wynajem się ustabilizuje, to pozostanie wysoki, ponieważ prognozy dla rynku sprzedaży mieszkań w 2023 r. są pesymistyczne i wskazują, że liczba kupujących na własność utrzyma się na dużo niższym poziomie niż w poprzednich latach — twierdzi Barbara Bugaj.

Jeśli chodzi o spadek cen mieszkań, to jest on możliwy, szczególnie na rynku wtórnym.

— Nawet gdyby stawki najmu się ustabilizowały, to nieco tańsze mieszkania będą dodatkowym czynnikiem wpływającym na wzrost rentowności — mówi Barbara Bugaj.

Niewykluczona normalizacja

Stabilizacji spodziewa się Marcin Krasoń, ekspert rynku mieszkaniowego w firmach Obido i Otodom. Tłumaczy, że 2022 r. był okresem bardzo szybkiego wzrostu stóp zwrotu z inwestycji w mieszkania na wynajem.

— W Warszawie i Wrocławiu np. poszły one w górę o 1 pkt proc., a w Krakowie o 1,3 pkt proc. Oczywiście za średnim wzrostem stoi wiele pojedynczych stóp zwrotu. Wszystko zależy więc od ceny zakupu i stawki najmu, a także dodatkowych kosztów i przeszkód, takich jak np. poszukiwanie najemców czy dodatkowe remonty. Okres dynamicznego wzrostu stawek najmu jest już jednak za nami. Moim zdaniem średnia rentowność najmu w przyszłym roku pozostanie w miarę stabilna — mówi Marcin Krasoń.

Rewolucji w branży nie spodziewa się również Tomasz Puzyrewicz, dyrektor departamentu emisji obligacji w Domu Maklerskim Navigator. Jego zdaniem czynsze w dużych miastach w perspektywie półrocznej nie powinny znacząco się zmienić.

— Za stabilizacją cen najmu przemawia też przewidywane ograniczenie podaży nowych mieszkań. W dłuższym okresie trend może zmienić wzrost znaczenia funduszy PRS, finansujących się tańszym pieniądzem na rynkach międzynarodowych — dodaje Tomasz Puzyrewicz.

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Polecane