Zagraj z deweloperem w 10/90

opublikowano: 09-08-2017, 22:00

Co masz zapłacić dzisiaj, zapłać jutro — albo za dwa lata, ważne tylko, żeby wiedzieć, czy nie ma w tym haczyka

Rynek pierwotny wcale nie musi mieć zapachu świeżej farby, bo wrażenie nowego mieszkania może się równie dobrze wiązać z tężejącym betonem czy mokrym błotem. Deweloperzy budują coraz więcej, a dawno utarło się już powiedzenie, że chętnie płacimy za dziurę w ziemi, mając do dyspozycji tylko kartkę z ubogaconą przyszłymi drzewami wizualizacją. Pytanie, czy warto, skoro czasami oferowana jest możliwość odłożenia wydatku do czasu, aż nieruchomość powstanie na dobre — tzw. system płatności 10/90, do którego deweloperów trochę zmusza w końcu sytuacja.

GRA NA ZWYŻKĘ: Zakupy w systemie 10/90 pozwalały do tej pory inwestować 10 proc. wartości nieruchomości i zarabiać na cesji praw do lokalu, jednak warto się zastanowić, jak będzie wyglądał popyt w warunkach nadpodaży na rynku pierwotnym.
Zobacz więcej

GRA NA ZWYŻKĘ: Zakupy w systemie 10/90 pozwalały do tej pory inwestować 10 proc. wartości nieruchomości i zarabiać na cesji praw do lokalu, jednak warto się zastanowić, jak będzie wyglądał popyt w warunkach nadpodaży na rynku pierwotnym. Fot. Marek Wiśniewski

Jutro będzie drożej

Nikogo nie zdziwi rozwiązanie polegające na powiązaniu płatności z etapami budowy, ale warto się dowiedzieć, na ile można tym harmonogramem sterować, żeby obowiązki finansowe spadły na nabywcę jak najpóźniej, nawet jeśli nie będzie wiadomo, jak wysokie będą wtedy stopy procentowe.

— Deweloperzy stosują różne systemy płatności za mieszkania w trakcie realizacji inwestycji. Zazwyczaj wpłaty powiązane są z etapami realizacji prac na budowie. Przy takim systemie płatności po zakończeniu danego etapu pieniądze są wypłacane przez bank z rachunku powierniczego i przelewane na rachunek dewelopera. Zdarza się jednak, choć niezbyt często, że deweloperzy proponują system płatności w wersji np. 10/90 czy 20/80, co oznacza, że odpowiednio 10 czy 20 proc. wpłaca się przy podpisaniu umowy deweloperskiej, a pozostałą, zasadniczą część, po zakończeniu inwestycji. Takie rozwiązanie daje nabywcy komfort związany z tym, że płaci w zasadzie za gotowe mieszkanie i nie płaci np. odsetek od kredytu bankowego, który w takim wypadku może być uruchomiony później — komentuje Emilia Waszkiewicz, adwokat z Baker & McKenzie Krzyżowski i Wspólnicy.

Przyglądając się samemu modelowi, można więc odnieść wrażenie, że jest korzystny, o ile tylko nie okaże się, że już sama możliwość odłożenia wydatków na najbliższe lata jest za zgrabnie skrywaną opłatą.

— Od tego, jaki jest system płatności, często zależy cena metra kwadratowego, a także możliwość uzyskania od dewelopera ewentualnych rabatów. Przy systemie 10/90 warunki finansowe są zwykle mniej korzystne niż przy płatności w transzach, ale z uwagi na komfort związany z wpłatą dopiero po wybudowaniu mieszkania, część nabywców chętnie akceptuje takie warunki nawet kosztem wyższej ceny zakupu — dodaje Emilia Waszkiewicz.

Po 10 proc. czmychnij

Mniej rygorystyczny system zapłat został w pewnym sensie trochę wymuszony na deweloperach przez KNF — jak twierdzi Maciej Górka z Domiporty, u podłoża zwiększającej się popularności modelu leży m.in. Rekomendacja S.

— Fakt, że banki udzielające kredyty hipoteczne zobowiązane są stosować regułę wymagającą od kredytobiorców minimalnego 20-procentowego wkładu własnego, ograniczyło dostępność kredytów dla części potencjalnych nabywców. Deweloperom zależy jednak na utrzymaniu odpowiedniej dynamiki sprzedaży, szczególnie że część z nich to spółki giełdowe, więc szukają sposobów na zachowanie trendu i oferują na różne sposoby pomoc w nabyciu ich produktów. Jednym z coraz częściej spotykanych jest system płatności w formule 10/90, chociaż w ofercie deweloperskiej zdarzają się także wariacje harmonogramów spłat w postaci układu 20/80 i 30/70 — dodaje Maciej Górka.

Jak zaznacza analityk, stosowanie takich produktów finansowych w pewien sposób uwiarygodnia danego dewelopera, który wykazuje dzięki nim, że posiada własny kapitał na budowę. Uwiarygodnia, że budynek rzeczywiście powstanie, a w efekcie podniesie tylko stawkę? Może tak być, choć nie zawsze, o czym przekonali się już gracze kupujący w czasie zwyżek na rynku nieruchomości.

— Inwestorzy idą nawet krok dalej i dla klientów, którzy kupią mieszkanie w tym systemie, proponują na początkowym etapie preferencyjne ceny nieruchomości. Z tej możliwości korzystają nabywcy, którzy kupują mieszkania w celach spekulacyjnych i liczą na wzrost ich wartości w czasie. Kupują mieszkanie lub cały portfel mieszkań po atrakcyjnej cenie, wpłacając jedynie 10 proc. ich wartości i w momencie wzrostu wartości nieruchomości w trakcie jej realizacji cedują prawa do lokali na nowego nabywcę, dzięki czemu sporo zarabiają — dodaje Maciej Górka.

Z wszystkich modeli, które pojawiły się do tej pory, ten wygląda chyba najbardziej zachęcająco. Nawet przyszłe stopy procentowe nie muszą obchodzić inwestora, któremu odgłos betoniarki odpowiada tak samo jak przyjemy dźwięk rozwijanego dywanu. Wykańczanie mieszkania zostawia nabywcom, a sam kupuje kolejne 10 proc. dziury w ziemi tu i tam, patrząc jednak, jak obok jego placu budowy organizują się sąsiednie, a dalej jeszcze większe, następne. Betoniarki stoją coraz gęściej, a zwyżki — czy to nie tak, że podobno wolą ciszę?

25 proc. Tyle r/r wzrosła liczba wydanych pozwoleń na budowę w okresie od maja ubiegłego roku do ostatniego kwietnia, podaje Home Broker. Mieszkań oddanych do użytkowania przybyło w tym czasie niecałe 11 proc., a rozpoczętych budów 8,7 proc.

3,5 proc. Tyle względem ubiegłorocznych wakacji wzrósł indeks cen transakcyjnych liczony przez Home Brokera. W zmiennej pod tym względem Łodzi ceny podniosły się prawie 30 proc., w Poznaniu niecałe 15 proc., a w Katowicach spadły 4,2 proc.

 

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Podpis: Weronika Kosmala

Polecane

Inspiracje Pulsu Biznesu