Zarządzanie nieruchomością to działalność interdyscyplinarna

General Property jest polską firmą specjalizującą się w obszarze facility management (FM), czyli technicznej obsłudze nieruchomości komercyjnych. O rodzimym rynku FM, pracy w tym sektorze i o firmie opowiada Piotr Górnicki, prezes i współzałożyciel General Property, firmy, która po raz piąty zdobyła nagrodę Gazela Biznesu.

Jakie były początki General Property?

– Firma została założona w 2004 r. przeze mnie i mojego wspólnika Tomasza Buczyńskiego. Poznaliśmy się na kursie na licencjonowanych zarządców. Ja zarządzałem jednym budynkiem, Tomasz drugim, stwierdziliśmy, że połączymy siły. To trochę jak bohaterowie „Ziemi obiecanej”: ja nie mam nic, ty nie masz nic, to razem mamy akurat tyle, żeby założyć biznes. I tak to się potoczyło. Bez kapitału, reinwestując każdą zarobioną złotówkę. Rozwój organiczny był może mniej dynamiczny, ale bardziej stabilny. Nie było kapitału, nie było błędów inwestycyjnych, cała nasza uwaga była skupiona tylko na tym biznesie i jego rozwoju krok po kroku.

Zaczynaliśmy od obsługi dwóch budynków, a dziś Grupa GP Capital obsługuje blisko 11 tys. nieruchomości, co stanowi ponad 6,1 mln mkw. Zatrudnia blisko 700 pracowników. Nasz core business to obsługa i utrzymanie techniczne nieruchomości w pełnej sprawności, przeglądy serwisowe infrastruktury technicznej, urządzeń i pogotowie techniczne – mówi Piotr Górnicki, prezes General Property.

Zaczęliśmy od obsługi dwóch budynków, co umożliwiło zatrudnienie 10 pracowników. Pierwotnie oferowaliśmy utrzymanie techniczne nieruchomości i jednocześnie rozwijaliśmy usługi serwisowe oraz pogotowia technicznego. Firma rosła. Niestety w 2020 r. zmarł Tomasz Buczyński, co zmusiło mnie do przejęcia sterów firmy i odpowiedzialności za nią.

Czym zajmuje się General Property (GP) i druga spółka należąca do Grupy GP Capital (GPC)?

Obecnie Grupa GP Capital obsługuje blisko 11 tys. nieruchomości, co stanowi ponad 6,1 mln m kw. powierzchni komercyjnej w Polsce. Firma zatrudnia blisko 700 pracowników. Nasz core business to obsługa i utrzymanie techniczne nieruchomości w pełnej sprawności, przeglądy serwisowe infrastruktury technicznej, urządzeń i pogotowie techniczne. Wykonujemy opracowania inżynieryjne, przeglądy budowlane, audyty techniczne, due diligence i ekspertyzy. Dla budynków prowadzimy książkę obiektu budowlanego, współtworzymy z właścicielem lub property managerem plany remontowo-modernizacyjne. Każdy obiekt objęty jest całodobową ochroną pogotowia technicznego na wypadek awarii. Oferujemy dwa warianty obsługi technicznej: stacjonarny (na miejscu, w budynku, zgodnie z harmonogramem prac) oraz mobilny.

Ponieważ General Property jest ukierunkowana na obsługę stacjonarną obiektów komercyjnych, zapewniamy stałą obsadę techniczną w każdym budynku wraz z kierownikiem technicznym. Ponadto podejmujemy się skomplikowanych przedsięwzięć inżynieryjnych. Przykładem takiego zlecenia była np. wymiana agregatu chłodniczego w wysokim budynku biurowym, w centrum Warszawy przy użyciu helikoptera, co wymagało wyłączenia z ruchu czterech ulic, zapewnienia wsparcia policji, straży pożarnej i pogotowia ratunkowego.

Po roku 2019 General Property dokonała zakupu od Orange Polska firmy Opco, która ofertę usług FM kieruje do klientów sieciowych, za pomocą 250 zespołów mobilnych o różnych specjalnościach. Pogotowie techniczne pracuje w trybie 365 dni 24/7. Dzięki zakupowi Opco przejęliśmy obsługę infrastruktury Orange Polska, a jednocześnie rozwijamy obsługę klientów sieciowych, obejmując jako jedyni w Polsce swym zasięgiem terytorium całej Polski.

Obydwie firmy zatrudniają specjalistów z różnych branż, m.in. ochrony pożarowej, sanitarnej, wentylacji, klimatyzacji, elektrycznej, budowlanej, cctv i innych, z tym że pracownicy GP są przypisani do konkretnych obiektów, a załogi Opco to pracownicy mobilni, poruszający się po całym kraju.

Przeprowadzamy modernizacje i remonty obiektów budowlanych oraz ich infrastruktury. Istotnym segmentem naszej działalności są usługi fit-out realizowane w miarę zapotrzebowania dla naszych klientów. Zajmujemy się również projektowaniem i wykonawstwem rozwiązań inżynieryjnych, które od roku 2021 realizuje nowy dział w naszej firmie – Project Management. Naturalnie na zlecenie klienta realizujemy inne, szyte na miarę projekty.

Dodatkową usługą, zupełnie nową, od roku 2021 w naszej ofercie jest projektowanie systemów do oczyszczania powietrza z wykorzystaniem technologii promieniowej jonizacji katalitycznej RCI®ActivePure, które w pomieszczeniach zamkniętych wyznaczają nowy standard wyposażenia budynku. Systemy z naszej oferty przyczyniają się do neutralizacji wirusów i bakterii w systemach wentylacyjnych. Dodatkowo katastrofalny poziom smogu na terenie Polski, który rocznie zabija ponad 70 tys. Polaków, sprawił, że zaczęliśmy oferować również modernizację systemów wentylacji i montaż filtrów HEPA, które przechwytują w miejscu pracy ponad 99,9 proc. smogu, w tym substancji zawieszonych PM10 oraz PM2,5.

Może pan scharakteryzować rynek facility management w Polsce?

Branża FM to ważny sektor biznesowy związany z rynkiem nieruchomości. Według Raportu PRFM 2020 (Polska Rada Facility Management) wartość usług FM w Polsce kształtuje się na poziomie 117,5 mld zł, a zatrudnienie w branży sięga 630 tys. osób w 2020 r. To więcej osób niż cały sektor budowlany w Polsce. Po roku 2014 polski FM wyszedł z fazy rynku rozwijającego się i od tego czasu jego udział w rynku usług w Polsce stale rośnie.

W czołowej dziesiątce sektora FM jest spora konkurencja, dominują tu firmy z długim stażem w obsłudze technicznej nieruchomości. Przedział obrotu w top 10 mieści się w zakresie 50–700 mln rocznie w 2021 r., a wielkość obsługiwanych powierzchni to 1,5–8 mln mkw. Jesteśmy jedyną polską firmą w pierwszej piątce największych podmiotów tej branży. Dominują koncerny zagraniczne przy ostrej konkurencji cenowej i jakościowej. Jednocześnie wszystkie firmy borykają się z permanentnym i narastającym brakiem kadry technicznej.

Jak się generalnie zmienia usługa facility management z biegiem lat?

Pandemia ujawniła, jak ważne w branży FM są stabilność finansowa, silny cashflow i zdywersyfikowany portfel klientów. W naturalny sposób nastąpiła digitalizacja obsługi kontraktów, rozwija się działanie w modelu on demand – czyli usług zlecanych na bieżąco w zależności od potrzeb klienta, współpracując na podstawie umowy ramowej. Nastąpił spadek rotacji wśród pracowników, wzrosło znaczenie kompleksowości usług – dla klienta ważne jest, żeby partner był stabilny, godny zaufania, by dostawać za pakiet usług jedną fakturę, zamiast zmagać się z wieloma podmiotami działającymi w określonym, wąskim zakresie. Ważny stał się dostęp do innowacji, takich jak kamery termowizyjne do badania temperatury na wejściu do budynku. Z drugiej strony kluczowe stały się systemy wspomagające realizację kontraktów m.in. w zakresie dokumentacji i analityki pozwalającej na bieżąco monitorować funkcjonowanie obiektu.

Wzrosła wartość kompetencji specjalistycznych i menedżerskich FM.

A jakie potrzeby najczęściej zgłaszają właściciele budynków?

Właściciele nieruchomości nieustannie poszukują możliwości redukcji kosztów utrzymania nieruchomości, a tym samym nowych technologii, które pozwoliłyby na precyzyjniejsze zarządzanie i optymalizację kosztów zużycia mediów oraz kosztów serwisów (FM, ochrona, sprzątanie). Właściciele i zarządcy budynków są zainteresowani wszelkimi rozwiązaniami, które zredukują wytwarzanie odpadów stałych, płynnych i gazowych, a idąc dalej, umożliwią odzysk energii, np. przez rekuperację, i oczekują propozycji zastosowania źródeł energii odnawialnej (np. panele fotowoltaiczne, wiatraki, turbiny pionowe, pompy ciepła).

Utrzymuje się tendencja do zdalnego zbierania maksymalnej liczby danych z budynku (parametrów pracy urządzeń, systemów, odczytów liczników i kontroli bezpieczeństwa) i zarządzania nimi drogą internetową.

Jakie są bolączki firmy?

Branża facility management działa w pewnego rodzaju niszy i ten covidowy huragan przeszedł niemalże nad naszymi głowami. Ale przerwanie łańcuchów dostaw utrudniło realizację świadczonych przez nas usług, zwłaszcza w obszarze serwisowo-naprawczym czy wykonawczym. Jednak ten stan rzeczy nie spowodował zamrożenia realizacji naszych zobowiązań.

Dużym wyzwaniem jest dla nas rosnący brak fachowej kadry technicznej. Niestety przestaliśmy jako kraj edukować kadrę techniczną niższego i średniego szczebla. Dotyczy to szczególnie pracowników o specjalnościach, takich jak elektryk, instalator sanitarny, automatyk itp., co powoduje gigantyczne niedobory kadrowe i na chwilę obecną nie ma perspektyw zmiany tej sytuacji. Niestety w naszym przypadku zatrudnianie cudzoziemców bez znajomości języka polskiego się nie sprawdza, gdyż pracownicy techniczni muszą się sprawnie porozumiewać w mowie i piśmie, ze względu na tworzenie dokumentów, raportów z wykonywanych czynności.

Dlatego stawiamy na edukowanie pracowników od najniższego szczebla – wysyłamy na kursy, pomagamy zdobywać uprawnienia i się rozwijać. Oferujemy szeroki pakiet motywacyjny wiążący pracownika z firmą. Niedobór kadr prowadzi nawet do podbierania sobie pracowników wśród konkurencji.

Kolejnym problemem, związanym z naszą mobilnością, jest dramatyczny wzrost cen paliw, co nie przekłada się 1:1 na wzrost stawek za obsługę klienta.

A co jest motorem tego biznesu?

Źródłem sukcesu jest oczywiście praca i wiara w sens tego, co się robi.

Motorem – dobra organizacja pracy, sprawdzony i kompetentny zespół ludzi, dobra atmosfera pracy oraz niewątpliwie skala działania. Jesteśmy w całej Polsce, działamy sprawnie i profesjonalnie.