O kwestiach ekologii częściej mówi się w kontekście przemysłu, transportu czy energetyki, ale równie duże wyzwania stoją przed budownictwem i logistyką. Budynki odpowiadają za 40 proc. zużycia energii, 36 proc. emisji dwutlenku węgla, 30 proc. zużycia wody, 50 proc. zużycia zasobów naturalnych i 33 proc. odpadów powstających w Europie. O tym, jak zmieniać budynki magazynowe i centra logistyczne w zrównoważone niskoemisyjne obiekty rozmawiali uczestnicy debaty „Radykalna transformacja magazynów”, zorganizowanej przez „Puls Biznesu”.
– Budynek zrównoważony musi być oszczędny, komfortowy i zbudowany w poszanowaniu środowiska naturalnego. Coraz częściej inwestorzy chcą te cechy potwierdzać jedną z międzynarodowych certyfikacji. Biurowce są w tym procesie zaawansowane i dziś to około 54 proc. certyfikowanych budynków. Obiekty magazynowe, logistyczne i przemysłowe w ostatnim czasie też bardzo mocno przyspieszyły w tej kwestii – podkreśliła Alicja Kuczera, dyrektor zarządzająca Polskiego Stowarzyszenia Budownictwa Ekologicznego PLGBC.
Równoważenie budownictwa
Istniejąca od 13 lat organizacja działa na rzecz transformacji polskiego rynku budowlanego w stronę zrównoważenia. W jej raportach widać wyraźnie, jak przybywa certyfikowanych nieruchomości w logistyce. Od marca 2020 do marca 2021 r. liczba certyfikowanych obiektów magazynowych i logistycznych wzrosła o 61 proc.
Nawet jeśli na początku inwestycji poniesiemy większe koszty, to rozwiązania proekologiczne z czasem przyniosą oszczędności. Finalnie zyskamy finansowo i zyska też środowisko. To jest myślenie, które powinno być standardem.
– Teoretycznie magazyny nie są elementem krytycznym w systemach logistycznych, a dużo więcej uwagi, jeśli chodzi o ekologię, poświęca się transportowi, szczególnie lotniczemu i morskiemu. Trzeba jednak pamiętać, że nieruchomości to inwestycja na lata, a dobrą lokalizację trudno zmienić. Model transportu w łańcuchu dostaw może się zmienić w ciągu kilku lat, na budynki patrzymy w dużo dłuższej perspektywie. Do tego trzeba wziąć pod uwagę skalę, w jakiej działamy. Globalnie mamy w portfelu 4,7 tys. budynków magazynowych o łącznej powierzchni 92 mln mkw. Przez te budynki przepływają towary o wartości 2,5 proc. światowego PKB. To jest ogromna operacja i zarządzając tak dużym portfelem światowego łańcucha dostaw, musimy mieć pełną świadomość oddziaływania na środowisko. To nie tylko zielone budownictwo i certyfikacja, lecz również odpowiedzialność środowiskowa, społeczny i ład korporacyjny – tłumaczył Paweł Sapek, senior vice president, regional head Prologis na Europę Środkową.
O odpowiedzialności po stronie firm logistycznych mówiła też Monika Duda, managing director Poland w DHL Supply Chain, która zwróciła uwagę na rozwój technologii i coraz lepsze perspektywy dla proekologicznych inwestycji.
Często zwykłe czynności i odpowiednie szkolenia pomagają wyeliminować bardzo dużo strat w codziennej działalności. Strategia Go Green jest realizowana w DHL od 10 lat i dotyczy zarówno floty transportowej, budynków, korytarzy transportowych, jak i szkoleń pracowników.
– Kładziemy nacisk na zrównoważony rozwój i osiąganie celów związanych z zeroemisyjnością. Do 2050 r. zobowiązaliśmy się, że będziemy zeroemisyjni. Może się wydawać, że to dużo czasu, ale mamy świadomość, jak transport odpowiada za znaczną część śladu węglowego. Dlatego wprowadzamy rozwiązania, takie jak elektryczne auta, a nawet elektryczne samoloty. Do niedawna w kontekście budownictwa magazynowego ekologia była traktowana w ramach trendu. Inwestycje w zielone rozwiązania były dość kosztowne, a umowy zawierane z deweloperami opiewały na długie terminy. Teraz technologia się zmienia, a amortyzacja i zwrot z inwestycji jest dużo szybszy, nawet do 3–5 lat. To jest na pewno przyszłość naszej branży – podkreślała.
W zgodzie ze standardami
Katalizatorem zmian na rynku nieruchomości biurowych było wejście do Polski międzynarodowych organizacji, które przeniosły na nasz grunt wysokie standardy z własnych siedzib głównych lub inwestycji w innych częściach Europy. Dzięki temu rosła świadomość proekologiczna. Podobnie zjawiska możemy obserwować w branży logistycznej.
To w jaki sposób działa magazyn ma ogromny wpływ na środowisko, dlatego edukujemy klientów na temat korzyści ekologicznego podejścia. Świadomość środowiskowa jest ważna, ale musimy też pamiętać o pozostałych elementach - odpowiedzialności społecznej i etyce biznesu.
– W przypadku biur certyfikację posiada już 83 proc. nowoczesnej powierzchni, podczas gdy w przypadku nowoczesnej powierzchni magazynowej jest to 28 proc. Liczba świadomych deweloperów, projektantów i wykonawców rośnie. Mamy już grono liderów wznoszących całe parki logistyczne w sposób zrównoważony i za nimi będzie podążać rzesza mniejszych inwestorów – prognozowała Alicja Kuczera.
– Certyfikujemy budynki już od ponad 13 lat. W Europie Środkowej zielone budownictwo na pewno nie jest jeszcze tak rozwinięte, porównując do projektów, jakie realizujemy w Anglii, krajach Beneluksu czy Niemczech. Najpierw musi wzrosnąć świadomość klientów. Polska cały czas jest postrzegana jako kraj niskokosztowy, w kontekście operacji logistycznych czy czynszów najmu. Ale świadomość klientów będzie rosła, rosną też wymagania dotyczące minimalizacji śladu węglowego. Pomagają w tym też normy budowlane, które wymuszają coraz większą energooszczędność. To kwestia czasu i będziemy w regionie realizować całkowicie pasywne budynki, jak w Europie Zachodniej – zapowiadał Paweł Sapek.
Ekspert podkreślił też, że o zrównoważonych inwestycjach trzeba myśleć w perspektywie długofalowej. Prologis zarządza własnymi magazynami, dlatego firmie łatwiej inwestować w rozwiązania proekologiczne i prospołeczne niż podmiotom traktującym magazyny jako typowe produkty inwestycyjne do szybkiego obrotu. O długoterminowym myśleniu mówiła również Alicja Kuczera.
– W naszym regionie w kwestii certyfikacji jesteśmy liderem. Przez ostatnie dwa lata dyskusje na temat neutralności klimatycznej zintensyfikowały się głównie za sprawą ambitnych celów wyznaczonych przez Unię Europejską. Rośnie świadomość wszystkich interesariuszy rynku budowlanego, projektantów, wykonawców itd. Ważne, że Prologis patrzy na obiekty w długoterminowym cyklu, bo budynki wznoszone są na kilkadziesiąt lat. Nawet jeśli na początku inwestycji poniesiemy większe koszty, to rozwiązania proekologiczne z czasem przyniosą oszczędności. Budynek będzie bardziej efektywny energetycznie, jeśli zastosujemy np. odnawialne źródła energii oraz systemy oszczędzające wodę i wykorzystujące wodę szarą. Finalnie zyskamy finansowo i zyska środowisko. To jest myślenie, które powinno być standardem – przekonywała dyrektor PLGBC.
Nowe rozwiązania wymagają współpracy różnych podmiotów działających w branży i wspólnego planowania kolejnych kroków.
Bez greenwashingu
– Świadomość środowiskowa jest ważna, ale to tylko jeden element. Musimy też pamiętać o odpowiedzialności społecznej, lokalnej i ładzie korporacyjnym, rozumianym jako transparentność i etyka biznesu. Ekologia bywa wykorzystywana marketingowo. Łatwo jest postawić ul i zacząć się promować jako ekologiczna firma. A trzeba myśleć długoterminowo nie tylko o rozwiązaniach skutecznych dziś, ale też planując dalszą przyszłość. Jeżeli DHL przejdzie na flotę aut elektrycznych, to nasze nieruchomości muszą być dostosowane, aby je obsługiwać i zapewnić dostęp do energii – mówił Paweł Sapek.
Paweł Sapek zwrócił też uwagę na ciągłość inwestycji. Firmy nie mogą patrzeć wyłącznie na technologie stosowane podczas budowy magazynu, ale też na późniejszą działalność operacyjną.
– To, jak działa magazyn w codziennych operacjach, ma ogromny wpływ na środowisko. We wszystkich budynkach w Europie Środkowej zainwestowaliśmy w system smart meteringu, który daje możliwość śledzenia zużycia energii online, analizowania wzrostów, żeby sprawdzić, jakie błędy operacyjne lub ludzkie powodowały wyższe zużycie. Poświęcamy dużo czasu, żeby edukować klientów, chcemy, żeby dostrzegali korzyści takiego podejścia. Cieszy nas, że coraz większa grupa klientów chce wspólnie inwestować. Współpraca z klientem, który ma świadomość i chce wdrażać nowe rozwiązania niskoemisyjne, to duża satysfakcja – powiedział przedstawiciel Prologis w debacie.
Jak ważne jest odpowiedzialne zarządzanie magazynem, mówiła również Alicja Kuczera, podkreślając rolę edukacji i budowania świadomości.
– Emisyjność budynków dzielimy na dwa rodzaje śladu węglowego. Pierwszy to elementy wbudowane, czyli m.in. materiały, które już na etapie produkcji generują emisję. Druga część to operacyjna faza użytkowania budynku i ona odpowiada za 75 proc. śladu. Dlatego tak ważne jest uświadamianie – stwierdziła. Zgodziła się z nią także Monika Duda: – Bardzo często mówimy o technologiach, które wykorzystujemy, w transporcie i magazynowaniu, ale często zwykłe czynności i odpowiednie szkolenia pomagają wyeliminować bardzo dużo strat w codziennej działalności. Strategia Go Green jest realizowana w DHL od 10 lat i dotyczy zarówno floty transportowej, budynków, korytarzy transportowych, jak i szkoleń pracowników – zaznaczyła ekspertka. Zwróciła też uwagę na rozwiązania do odzyskiwania wody i wykorzystywania światła dziennego oraz inne technologie pomagające obniżyć koszty i emisję CO2, które coraz częściej wdrażane są w magazynach.
W Prologis nad nowymi rozwiązaniami pracuje Prologis Lab – laboratorium magazynowe działające w Kalifornii, gdzie testowane i analizowane są technologie kształtujące rozwój branży, także w zakresie ograniczania emisji.
Projektowanie budynków w duchu zrównoważonego rozwoju może się okazać kluczowe dla wielu procesów w firmie, nawet jeśli nie jest to widoczne na pierwszy rzut oka. Przykładem jest jedno z wyzwań, z jakimi obecnie boryka się branża logistyczna – pozyskanie, a następnie utrzymanie pracowników.
Z myślą o ludziach
– Obserwujemy przenoszenie magazynów z Azji do Europy Środkowo-Wschodniej, ponieważ firmy chcą być bliżej odbiorcy docelowego. W związku z tym procesem mierzymy się z niedoborami kadrowymi. W ciągu 3–4 miesięcy musimy zatrudnić dodatkowe 3 tys. osób, żeby obsłużyć zapotrzebowanie, a do tego potrzebujemy odpowiedzialnej polityki HR, w tym zapewnienia komfortowych warunków pracy. Firmy odpowiedzialnie podchodzące do prowadzenia biznesu, mają dużo mniejsze problemy z pozyskaniem nowych osób – mówiła Monika Duda.
Ten wątek kontynuował Paweł Sapek: – Teoretycznie jako właściciel nieruchomości nie powinniśmy się martwić o to, czy nasz klient ma dostęp do siły roboczej, ale magazyn dziś nie może być tylko budynkiem z dostępem do infrastruktury drogowej. To musi być obiekt przyjazny pracownikom. Pozyskanie kadr jest wyzwaniem dla operatorów logistycznych, lecz jeszcze większym jest retencja pracowników. Z tym wiąże się cała koncepcja zagospodarowania terenu, przestrzeni socjalnej, wnętrz. Dla jednego z klientów przygotowywaliśmy magazyn, który miał w jak największym stopniu przypominać jego sklep, by pracownicy magazynowi mieli ten sam standard pracy co pracownicy z biurowca w Warszawie. Na bazie naszych doświadczeń w Europie stworzyliśmy koncept, który nazywamy PARKlife™. W jego ramach tworzymy w nieruchomościach przyjazną pracownikom przestrzeń, w tym tereny rekreacyjne i sportowe. To są rozwiązania, które będą przyszłością. Podobnie jak certyfikacja WELL - w Europie mamy już dwa takie budynki.
Takie podejście doceniła Alicja Kuczera.
– Człowiek powinien być w centrum zainteresowania. Firma powinna zapewnić mu miejsce pracy, które będzie pozytywnie wpływało na jego zdrowie i stymulowało go do rozwoju. Na tych aspektach skupia się certyfikat WELL, określający wpływ budynku na zdrowie i komfort jego użytkowników. To nowatorski certyfikat wskazujący na wiele wymogów i procedur, które na ten moment spełnia zaledwie kilka budynków – stwierdziła.
W nowych inwestycjach kwestie zrównoważonego rozwoju zajmują już centralne miejsce, ale wiele budynków powstało w czasie, gdy podejście prośrodowiskowe nie było jeszcze standardem. Eksperci podkreślają, że potrzebna jest modernizacja starszych magazynów.
– Kiedyś technologie były droższe. Dziś wymiana oświetlenia jest coraz bardziej powszechna. Nasza inwestycja w oświetlenie ledowe pomogła nam uzyskać do 50 proc. zwrotu kosztów energii elektrycznej w kilku lokalizacjach. Mam nadzieję, że będziemy robić takich projektów więcej – zadeklarowała Monika Duda.
– Wszystkie dyskusje o zrównoważonym rozwoju, ekologii i kryzysie klimatycznym powinny już iść krok dalej. Nie rozpatrujmy wszystkiego w kategoriach kosztów. Na poziomie działalności oczywiście rachunek musi się zgadzać, ale wiemy, jak innowacyjny potrafi być biznes i jak potrafi dostosowywać się do warunków. A te warunki to dziś kryzys klimatyczny. Wszystkie zmiany powinniśmy rozpatrywać w kontekście zysków dla przyszłych pokoleń – przypomniała Alicja Kuczera.
Pozostaje pytanie, czy w przyszłości towary będą trafiały do klientów z zeroemisyjnych magazynów?
– Magazyny bezemisyjne już istnieją w Europie – taki projekt zrealizowaliśmy w Holandii. Jestem przekonany, że podobne powstaną w Polsce. Jednym z naszych globalnych celów w strategii ESG jest osiągnięcie neutralności pod względem emisji CO2 pochodzących z procesu powstawania budynków. Pewne emisje są nie do uniknięcia, możemy jednak zrównoważyć ten ślad działaniami kompensacyjnymi. Dlatego współpracujemy z organizacją Cool Earth – dzięki temu tylko budując magazyny w Europie Środkowej, pomogliśmy ochronić tylko w tym roku już 780 ha lasów deszczowych – podkreślił Paweł Sapek.
– Wszystkie budynki w Polsce powinny być zdekarbonizowane, ale do tego jeszcze długa droga. Często to przedsiębiorcy transformują rynek na własną rękę, ale wiemy, że musi też nastąpić transformacja systemowa. O ile łatwo jest wprowadzać normy dla budynków nowo wznoszonych, poprzez ich zaostrzanie, o tyle w kontekście budynków już istniejących doprowadzenie ich do zeroemisyjności jest przedsięwzięciem kosztownym, ale na takie przedsięwzięcia będą fundusze z Fali Renowacji, która jest jednym ze sztandarowych projektów pakietów „Fit for 55” – podsumowała dyskusję Alicja Kuczera.