Ile warta jest nieruchomość — każdy wie, a jaka jest jej wartość godziwa? Zgodnie z nową definicją zawartą w MSSF13 (Międzynarodowy Standard Sprawozdawczości Finansowej) wartość godziwa jest ceną otrzymaną w ramach transakcji sprzedaży zawartej na zwykłych warunkach na dzień wyceny na aktualnych warunkach rynkowych. Definicja niby znana, ale lekko odświeżona i różniąca się w szczegółach od definicji zawartej w ustawie o rachunkowości. Czy rzeczoznawca majątkowy jest zobligowany do zgłębiania tych wszystkich niuansów?
Okazuje się, że nowe zapisy MSSF 13 nie tylko zachęcają, ale nakładają na rzeczoznawców obowiązek przygotowywania raportów z wyceny aktywów (w tym nieruchomości) w określonej formie prezentacyjnej, ale też z dużym zrozumieniem kontekstu całej wyceny, jej celu oraz klasyfikacji nieruchomości jako aktywa przedsiębiorstwa.
Regulacja poza nowymi terminami wprowadza również nowe oczekiwania co do formy prezentacji założeń do wyceny i jej wyników, w szczególności do tych wycen, które w największym stopniu zależą od założeń ustalanych na podstawie subiektywnych decyzji rzeczoznawcy. Autor wyceny jest zobligowany do zaprezentowania danych źródłowych, na podstawie których dokonał analiz własnych, prowadzących do przyjęcia określonych założeń.
Cel jest więc taki, aby wycena prezentowała się jako wiarygodna nie tylko dla osób znających realia rynkowe, ale również dla każdego spoza branży. Co więcej, zmieniają się także wymagania prezentacji wyników, gdzie wartość powinna zostać poddana analizie wrażliwości na zmiany najważniejszych danych wejściowych. Jest to o tyle ciekawe, że raport będzie w takim wypadku prezentował różne wartości zależnie od zmian rynkowych, co dotychczas raczej nie było dobrze widziane w operatach szacunkowych, dla których istniała tylko jedna wartość. Pokazanie wyników wyceny dla różnych scenariuszy jest szczególnie ważne i użyteczne przy wycenach przygotowywanych zgodnie z zasadą największego i najlepszego wykorzystania, gdzie należy uzmysłowić odbiorcy, pod jakimi warunkami rynkowymi wartość zostanie utrzymana na oczekiwanym poziomie.
Jakkolwiek zmiany nie zawsze i nie wszystkich cieszą, to jednak zwrócenie przez MSSF 13 uwagi na rzetelność danych do wyceny i jasny komunikat o zakresie wpływu na wycenę subiektywnego osądu rzeczoznawcy mogą tylko pozytywnie wpłynąć na jakość przekazywanych treści. Jak do wszystkich regulacji tak i do tej środowisko rzeczoznawców z czasem przywyknie.
Pokazanie wyników wyceny dla różnych scenariuszy jest szczególnie ważne gdy należy uzmysłowić odbiorcy, pod jakimi warunkami wartość nieruchomości zostanie utrzymana.