Zarówno deweloperzy, jak i analitycy rynku prognozują, że kryzys na światowych rynkach nie ominie Polski. Ale...
Deweloper-potentat racjonalnie wskazuje jednak na gigantyczny — nazwijmy to: strukturalny — głód mieszkań i lokali biurowych. Utrudnienia kredytowe dla klientów indywidualnych i deweloperów, owszem, przyczynią się do gwałtownego zmniejszenia popytu (skutek: spadek cen). Ale w dłuższej perspektywie owa nierównowaga złagodzi ostrość kryzysu.
Dobre czasy wrócą w 2010 r.
Obecny kryzys spowoduje przyhamowanie inwestycji. To oczywiste. Wpłynie na to przede wszystkim wzrost kosztów kredytów, i to zarówno hipotecznych, udzielanych indywidualnym nabywcom mieszkań, jak i inwestycyjnych, przyznawanych firmom.
Potrwa to prawdopodobnie około półtora roku. Liczę, że po tym okresie sytuacja się uspokoi, ustabilizuje i popyt na mieszkania wzrośnie. Zauważmy bowiem, że w Polsce, jak się ocenia, wciąż brakuje 1,5-2 mln mieszkań. Brakuje też powierzchni komercyjnych — biurowych i handlowych.
Mamy zatem do czynienia z dużym potencjałem
rozwojowym, ale też z zachwianiem zaufania do instytucji finansowych, które powinny przyszłe inwestycje kredytować. Kiedy to się zmieni, wrócą dobre czasy dla deweloperów.
Wojciech Ciurzyński
Ceny mieszkań spadną o 10 proc.
Bez wątpienia kryzys na rynku finansowym odbije się, i to znacząco, na rodzimym rynku nieruchomości. Banki już w tej chwili zaostrzyły kryteria przyznawania kredytów hipotecznych, zwłaszcza w walutach obcych.
W ostatnich (przed kryzysem) miesiącach nawet 80 proc. udzielanych kredytów hipotecznych nominowano we frankach. W sytuacji, gdy dostęp do nich będzie utrudniony, bo banki podnoszą marże i znów wymagają wkładu własnego (od 10 do 35 proc.), z pewnością spadnie popyt na te kredyty. Nie jest co prawda wykluczone, że część klientów – zmuszona sytuacją – zacznie wybierać kredyty złotowe zamiast we frankach, ale ze względu na różnice w oprocentowaniu (przeciętnie CHF — 4,5 proc., PLN — 8,1 proc.), to wątpliwa teza. Mówiąc krótko — kredyty hipoteczne stały się drogie, a perspektywy gospodarcze nie wzbudzają zaufania konsumentów, co dodatkowo może ograniczyć ich skłonność do zadłużania się.
Te wydarzenia będą miały wpływ na sytuację na rynku nieruchomości. Nie tylko indywidualni klienci banków mają problem z dostępem do kredytów hipotecznych, ten problem dotyczy – nawet w większym stopniu – deweloperów. Co prawda, w dłuższym okresie będzie to oznaczać spadek "produkcji", a w rezultacie spadek podaży mieszkań. Jednak w najbliższych miesiącach wciąż utrzyma się duża ich nadpodaż — i na rynku pierwotnym, i na rynku wtórnym. Nie trzeba specjalnie długo się zastanawiać, by dojść do wniosku, że taka sytuacja doprowadzi do spadku cen nieruchomości, i to prawdopodobnie w stosunkowo krótkim czasie. Warto tu dodać, że w 2007 r. około połowy kredytów hipotecznych zaciągano na 100 proc. wartości nieruchomości — popyt, już obecnie niewystarczający, może więc osłabić się nawet o kilkadziesiąt procent.
Sytuację dodatkowo komplikuje wzrost notowań franka — jego kurs jest najwyższy od 12 miesięcy, co oznacza, że wszyscy, którzy zaciągnęli kredyty w tej walucie, w tym okresie mają długi większe (w przeliczeniu na złote) niż w momencie ich zaciągania, a ceny nieruchomości spadły w tym czasie (o około 3-5 proc. zależnie od miasta — dane na podstawie analizy cen transakcyjnych klientów Open Finance). Oznacza to, że osoby, które kupiły mieszkania w celach inwestycyjnych, posiłkując się kredytem w CHF, nie mogą wyjść z rynku bez strat.
Jeśli więc stan rynku finansowego szybko się nie poprawi (głównie chodzi o dostęp do kredytów walutowych), to w nadchodzących kwartałach możemy się spodziewać wyraźnego spadku liczby udzielonych kredytów hipotecznych — nawet o blisko 20 proc. Spodziewać się trzeba także spadku popytu na nieruchomości (także o blisko 20 proc.) i cen mieszkań (o 10 proc. i więcej w ciągu 12 miesięcy). Co za tym idzie, w duże kłopoty mogą popaść firmy budownictwa mieszkaniowego.
Emil Szweda