Budując portfel, inwestorzy dywersyfikują aktywa. Część kapitału lokują w nieruchomości, a szczególnie chętnie w lokale o wysokim standardzie w sprawdzonych ośrodkach turystycznych nad Bałtykiem i w górach. Apartament lub pokój w znanym kurorcie to — jak przekonują deweloperzy — inwestycja bezpieczna i, co najważniejsze, „bezobsługowa”, bo wszystkim zajmuje się operator.
— Potencjalny inwestor często podejmuje decyzję pod wpływem innych osób, które już są właścicielami nieruchomości inwestycyjno-wakacyjnej i na niej zarabiają. A z reguły klienci zadowoleni z zyskownego apartamentu decydują się na kolejne inwestycyjne lokum. Rekordziści mają po kilkanaście apartamentów w różnych budynkach nad morzem i w górach — opowiada Jan Wróblewski, współwłaściciel Zdrojowa Invest & Hotels. Zaznacza, że na takich klientów mają szanse wyłącznie sprawdzeni deweloperzy, oferujący realne stopy zwrotu i realizujący swoje zobowiązania.
Z wysoką stopą zwrotu…
Według spółki Sun&Snow zarządzającej wakacyjnymi lokalami, najwięcej apartamentów na wynajem znajduje się nad morzem, głównie w woj. zachodniopomorskim, a także w Trójmieście i jego okolicach, na Półwyspie Helskim i na Mierzei Wiślanej.
— To kierunki popularne wśród turystów z kraju i zagranicy, a im większe jest zainteresowanie podróżujących, tym większa odpowiedź deweloperów w postaci nowych obiektów aparthotelowych. Widać to wyraźnie w Trójmieście, zwłaszcza w Gdańsku i Sopocie. W ostatnich latach powstało tam wiele apartamentowców pod wynajem, a zwiększonej podaży towarzyszy stale rosnący popyt — mówi Marcin Dumania, prezes Sun&Snow.Tylko w Gdańsku liczba turystów zwiększa się każdego roku o około 10 proc.
— Przyjeżdża tu coraz więcej cudzoziemców, w szczególności Norwegów i Szwedów, dlatego inwestycje w powstające apartamenty sprzedawane w systemie condo są opłacalne, bo zarabiają nawet przez 12 miesięcy w roku — opowiada Mariusz Tuchlin, prezes spółki Dekpol. Inwestorów i turystów przyciągają też oczywiście góry. W grę wchodzą główne ośrodki narciarskie i całoroczne kurorty, czyli m.in. Zakopane, Karpacz, Szklarska Poręba i Wisła.
— Kierunkiem inwestycyjnym mogą być w najbliższych latach uzdrowiska. Nocleg w aparthotelu będzie ciekawą alternatywą dla kuracjuszy z powodu często przestarzałej lub skromnej bazy noclegowej sanatoriów — zauważa Marcin Dumania.
Inwestorzy starają się wyszukiwać projekty, z których można osiągnąć możliwie najwyższą stopę zwrotu.
— Dzięki temu, że apartamenty wakacyjne zadomowiły się już na polskim rynku, można dokładnie przeanalizować wskaźniki wynajmu.Najbardziej intratne są nieruchomości w górskich kurortach, choć na duże zyski możemy liczyć również w miejscowościach nadmorskich, np. w Świnoujściu, które dostosowało ofertę różnych usług pod kątem potrzeb turystów, dzięki czemu tętni życiem nawet w październiku. To wszystko wpływa na decyzje deweloperów, którzy szukają nowych gruntów tam, gdzie jest popyt — zapewnia Jacek Twardowski, dyrektor zarządzający Kristensen Group.
Średnia stopa zwrotu z najmu lokali w wakacyjnych kurortach to 5-6 proc. Na dobrze skalkulowanych inwestycjach można zarabiać nawet 8 proc. Deweloperzy często proponują apartamenty z tzw. gwarantowanym najmem. Zdrojowa Invest stosuje dwa modele biznesowe: gwarantowane 6-7 proc. zysku w zależności od apartamentu przy umowie najmu podpisywanej na kilka, kilkanaście lat lub gwarantowany zysk przez pierwsze dwa lata, a następnie podział w przychodach 50/50 albo nieco mniejszy zysk (45/55), jeśli właściciel lokum chce w czasie wakacji spędzić w nim więcej czasu. Jak zauważa Jacek Twardowski, ci, którzy decydują się na transakcję w celach wynajmu, traktują apartament jako zabezpieczenie materialne i ewentualną opcję do zamieszkania na emeryturze.
...dużym operatorem…
Nawet nad morzem można zarabiać przez cały rok na wynajmie apartamentu. Wystarczy przemyśleć, jakich gości ma przyciągać. — Nie każdy lubi lub może odpoczywać w tzw. ścisłym sezonie. Coraz więcej osób woli wyjeżdżać na krócej, ale częściej niż dwa razy w roku. Dla nich apartament na wynajem krótkoterminowy to doskonałe miejsce noclegowe, które daje szansę wypoczynku niczym we własnym domu. W dużych miastach, np. w Gdańsku lub Świnoujściu, dodatkowo można liczyć na klienta biznesowego i turystów z zagranicy. Apartamenty w najmniejszych miejscowościach z kolei mogą być atrakcyjne dla spragnionych ciszy, zwłaszcza jeśli ofertę wynajmu uzupełniają atrakcyjne możliwości rekreacji w samym obiekcie lub w miejscowości — opowiada Marcin Dumania. Często o sukcesie decyduje współpraca z odpowiednim operatorem. Po pierwsze, taka spółka prowadzi działania reklamowe na dużą skalę. Po drugie, dba o obłożenie, pozyskując gości przez własne call center i zewnętrzne serwisy rezerwacyjne.
— Operator zarządza również sprzątaniem, wydawaniem kluczy, drobnymi naprawami, czyli wszystkim, czym właściciel musiałby zajmować się sam — zauważa Marcin Dumania. Aby zostać właścicielem małego apartamentu wakacyjnego, trzeba wyłożyć niecałe 300 tys. zł. Na przykład jednopokojowy apartament o powierzchni 27 mkw. w stanie deweloperskim w Sun & Snow Resorts — Szklarska Poręba można kupić za około 248 tys. zł netto (VAT można odliczyć). W ofercie Zdrojowej Invest można wybierać spośród kilku inwestycji. Ceny rozpoczynają się od 8 tys., a kończą na 26,3 tys. zł netto za metr.
— Najszybciej nabywców znajdują pokoje standardowe w condohotelach i apartamenty dwupokojowe w inwestycjach apartamentowych. Klienci kupują lokale do 550 tys. zł, a najpopularniejsze kosztują nie więcej niż 400 tys. zł. Dość dużym zainteresowaniem cieszą się również najbardziej atrakcyjne i najdroższe lokale za 600 tys.-1 mln zł, których podaż jest najbardziej ograniczona — twierdzi Jan Wróblewski. Według Mariusza Tuchlina, największym zainteresowaniem cieszą 1- i 2-pokojowe apartamenty condo od 20 do 40 mkw.
— Poza metrażem ważne jest również wykończenie i wyposażenie wnętrz, które muszą być zgodne z najwyższymi europejskimi standardami, na co szczególnie zwracają uwagę cudzoziemcy i turyści biznesowi. O popularności nieruchomości decyduje też infrastruktura hotelowa. Zaplecze gastronomiczne, basen, jacuzzi, siłownia czy sauna, całodobowa recepcja, a nawet marina jachtowa to czynniki, dzięki którym apartament staje się atrakcyjny dla inwestorów — uważa Mariusz Tuchlin.
...i wiarygodnym deweloperem
Rynek nieruchomości wakacyjnych na fali koniunktury znacznie się ożywił, warto więc dobrze przeanalizować oferty. Najważniejszym kryterium powinna być lokalizacja inwestycji. Metraż też ma spore znaczenie.
— Łatwiej wynająć mniejsze, około 40-metrowe lokale z dwoma sypialniami. Warto też sprawdzić, w jaki sposób apartamenty w konkretnej inwestycji są zarządzane, czy deweloper ma kontakty do firm wyspecjalizowanych w zarządzaniu lokalami na wynajem. I, co oczywiste, nie należy podpisywać umowy bez dokładnej analizy jej zapisów, w szczególności dotyczących finansowania zakupu — tłumaczy Jacek Twardowski.
Marcin Dumania odradza zakup apartamentów w bardzo małych miejscowościach oraz w budynkach, które nie oferują żadnej rekreacji. Lokale nie mogą również znajdować się bardzo daleko od morza lub stoków narciarskich.
— Oczywiście na wynajęcie takich apartamentów znajdą się od czasu do czasu chętni, ale trudno liczyć na duże obłożenie i wysokie zyski. Inwestor będzie regularnie ponosił koszty eksploatacyjne i reklamy, a jego frustracja będzie rosła. Taki lokal trudno też potem sprzedać — wyjaśnia Marcin Dumania. Szczególną uwagę należy zwrócić na podmioty bez doświadczenia hotelarskiego lub deweloperskiego oraz nowych graczy z pojedynczymi inwestycjami, zwłaszcza w mniej atrakcyjnych miejscowościach, którzy oferują nierealne stopy zwrotu przekraczające 8 proc. rocznie w pierwszych latach działania obiektu.
— Potencjalni inwestorzy powinni uważnie analizować oferty i sprawdzać reputację sprzedającego, zanim zdecydują się na zakup — podkreśla Jan Wróblewski. &© Ⓟ
Dobry czas. Na fali koniunktury apartamenty na wynajem cieszą się sporym popytem. Na zdjęciu: Zdrojowa Invest, Marine Hotel w Kołobrzegu.
Na Wyspie Spichrzów. Nowa Motława — inwestycja spółki Dekpol — w Gdańsku to kompleks 298 lokali mieszkalnych i aparthotelu ze 174 apartamentami w systemie condo. Projekt nawiązuje do historycznej zabudowy wyspy. Na zdjęciu: recepcja aparthotelu.