Kwiecień był najsłabszym miesiącem 2023 r. pod względem zainteresowania ofertami mieszkań na wynajem – wynika z danych portalu Nieruchomosci-online.pl.
- W porównaniu do marca liczba kontaktów nawiązanych z ogłoszeniodawcami za pośrednictwem naszego serwisu spadła o 13 proc. Było to również o 8 proc. mniej niż w styczniu oraz o 1 proc. mniej niż w lutym 2023 r. Dane z ostatnich miesięcy potwierdzają więc lekkie ostudzenie popytu. Jednocześnie od początku roku obserwujemy systematyczny wzrost liczby ogłoszeń mieszkań na wynajem. W kwietniu było ich o 6 proc. więcej niż w marcu - mówi Rafał Bieńkowski, menedżer ds. PR portalu Nieruchomosci-online.pl.
Coraz mniej chętnych
O rosnącej liczbie wolnych mieszkań na wynajem mówi także Marek Wielgo, ekspert portalu GetHome.pl.
– W ubiegłym roku rynki najmu w największych miastach dosłownie pękały w szwach z powodu napływu ukraińskich uchodźców. Ten exodus już się skończył i od kilku miesięcy obserwujemy wzrost podaży mieszkań na wynajem. Obecnie jest ich znacznie więcej niż przed rokiem - mówi Marek Wielgo.
Mniej potencjalnych lokatorów to tylko jeden z powodów spodziewanego spadku rentowności najmu, która obecnie wynosi około 4,5-6 proc.
Inną przyczyną są już widoczne obniżki czynszów.
- Kiedy porównamy IV kw. 2022 r. z I kw. 2023 r., to średnia stawka za wynajem kawalerki spadła już w 10 miastach wojewódzkich: w Warszawie, Gorzowie Wielkopolskim, Krakowie, Lublinie, Poznaniu, Toruniu, Wrocławiu, Łodzi, Rzeszowie i Katowicach. Sytuacja podobnie wyglądała w segmencie mieszkań dwupokojowych. Spośród 18 miast wojewódzkich, 10 zanotowało spadek i były to: Bydgoszcz, Gdańsk, Gorzów Wielkopolski, Lublin, Łódź, Olsztyn, Poznań, Szczecin, Wrocław i Zielona Góra. Spadki wynosiły 2-7 proc. – wymienia Rafał Bieńkowski.
Jak dodaje Marek Wielgo niektórzy właściciele mieszkań zrezygnowali z przysługującej im ustawowo inflacyjnej waloryzacji czynszu, która w tym roku wynosi 14,4 proc. Inni zdecydowali się na jej znaczne obniżenie.
O ochłodzeniu na rynku najmu mówi również Leszek Markiewicz, właściciel agencji NieruchomosciSzybko.pl.
– Mamy już pierwsze informacje o czynszowych spadkach, ale jednocześnie widzimy pewne ożywienie na rynku mieszkaniowym, które może skutkować wzrostem cen metrażu, m.in. w związku z programem “Bezpieczny kredyt 2 proc.” [wejdzie w życie w połowie 2023 r. - red.] – uważa Leszek Markiewicz.
Podobne obserwacje ma Bartłomiej Baranowski, analityk rynku nieruchomości Domiporta.pl.
– Rentowność najmu w najbliższych miesiącach najprawdopodobniej będzie spadać i wydaje mi się, że część inwestorów jest tego świadoma od końca zeszłego roku. Ta sytuacja to składowa kilku elementów. Przede wszystkim spodziewanego wzrostu cen nieruchomości, którą już teraz możemy obserwować, a co jest najpewniej związane z ruszającym w lipcu programem “Pierwsze mieszkanie” [jego częścią jest “Bezpieczny kredyt 2 proc. - red.]. Równocześnie spada również średnia cen najmu. To z kolei efekt wzrostu liczby ofert. Na niekorzyść wynajmujących wpływa również wzrost cen eksploatacyjnych czy nowe daniny, jakie muszą ponieść w związku z wynajmem - jak na przykład konieczność ponoszenia świadectwa energetycznego - mówi Bartłomiej Baranowski.
Także Marcin Jańczuk, analityk rynku nieruchomości w agencji Metrohouse, uważa, że na obniżenie rentowności najmu będzie miał też wpływ wzrost kosztów utrzymania mieszkań.
– Będzie on spowodowany m.in. wygaśnięciem tarczy ochronnej na prąd i ogrzewanie oraz wzrostem cen wody. Do tego dochodzi możliwy wzrost cen mieszkań. Koszty wynajmu nie będą wprost nadążały za tymi zmianami, stąd spodziewany spadek rentowności najmu – mówi Marcin Jańczuk.
Co zamiast wynajmu
Eksperci uważają jednak, że - mimo topniejących zysków z najmu - zainteresowanie zakupami inwestycyjnymi będzie wysokie.
– W rozwijających się gospodarczo metropoliach chętnych do kupowania mieszkań w celach inwestycyjnych raczej nie będzie brakowało. Tym bardziej, że chętnych do najmowania mieszkań będzie coraz więcej z powodu napływu nowych mieszkańców. Wszak nie wszyscy i nie od razu będą sobie mogli pozwolić na zakup mieszkania. Ponadto coraz więcej osób młodych będzie skazanych na najem ze względu na bardzo wysokie ceny mieszkań – uważa Marek Wielgo.
Ci, którzy zrezygnują z zarabiania na rynku mieszkaniowym, mają jednak do wyboru inne atrakcyjne aktywa.
- Kupno nieruchomości jest jednym ze sposobów lokaty kapitału. Jednak nie do końca to prawda, że brakuje alternatywy, chociażby rentowność lokat jest obecnie na podobnym bądź nieco wyższym poziomie od rentowności najmu. Rentowność obligacji skarbu państwa rocznych czy dwuletnich jest na poziomie około 6,8 proc. A to tylko przykłady najprostszych form inwestowania – mówi Barbara Bugaj, analityk rynku nieruchomości.
Karolina Klimaszewska, analityczka Otodomu, zwraca ponadto uwagę, że zakup nieruchomości - w przeciwieństwie do ulokowania kapitału na lokacie bankowej, w funduszu czy w obligacjach skarbowych - cechuje się dłuższym czasem wyjścia z inwestycji w razie potrzeby uzyskania szybkiej płynności finansowej.
– W długim terminie, oprócz zysku w postaci kwoty najmu opłacanego przez lokatorów - pomniejszonego o podatek, czynsz do spółdzielni i opłaty mediowe - przynosi również długoterminowy zysk w postaci wzrostu wartości nieruchomości. W I kw. 2023 r. średnie ceny ofertowe mieszkań wzrosły względem I kw. 2022 r. o 6,6 proc., tymczasem jeszcze przed rokiem ta dynamika kształtowała się na poziomie 16,5 proc. Przy zwiększonym popycie na zakup własnego M i niedoborze mieszkań na zakup, wynikającym z mniejszej liczby rozpoczętych budów, nie należy spodziewać się, że mieszkania będą tanieć – mówi Karolina Klimaszewska.