Bańka nieruchomości pęka z hukiem

opublikowano: 27-11-2022, 20:00
Play icon
Posłuchaj
Speaker icon
Close icon
Zostań subskrybentem
i słuchaj tego oraz wielu innych artykułów w pb.pl

Najmocniejsze od 40 lat podwyżki stóp procentowych przebiły spekulacyjny balon na rynku nieruchomości w USA. Ceny domów zaczęły spadać z niebotycznie wysokich poziomów.

Nieruchomości to szczególna klasa aktywów. Zwłaszcza te mieszkaniowe. W Polsce inwestowanie w mieszkania stało się wręcz narodową religią. Trochę podobnie jak w Stanach Zjednoczonych, gdzie poza kryzysem z lat 2006-10 ceny domów notowały nieustanny wzrost. Ale to, co działo się na rynku nieruchomości w USA po wiośnie 2020 r., było czystym szaleństwem.

Amerykanie odurzeni rekordowo tanim kredytem rzucili się na rynek mieszkaniowy. Kto mógł (tj. kto miał odpowiednią zdolność kredytową), pożyczał w banku i kupował domek na przedmieściach. Część nabywała nieruchomości w celach inwestycyjnych (nierzadko wręcz spekulacyjnych), a część uciekała z centrów miast po tym, jak doświadczyła covidowego lockdownu.

Dzięki rekordowo taniemu kredytowi hipotecznemu (w USA przez wiele miesięcy można było pożyczyć pieniądze po koszcie niższym niż 3 proc. w całym okresie kredytowania) ceny domów wystrzeliły w kosmos. Między marcem 2020 a marcem 2022 r. mediana cen nowych domów w USA wzrosła z 310 tys. do blisko 460 tys. dolarów, a więc prawie o 50 proc. Był to ewidentny balon spekulacyjny, a ceny nieruchomości oderwały się od zarobków Amerykanów.

Kredyt rządzi rynkiem

Nie jest przypadkiem, że nieruchomościowe Eldorado za Atlantykiem skończyło się wiosną tego roku. To wtedy Rezerwa Federalna porzuciła skrajnie luźną politykę pieniężną. Fed wreszcie zaczął podnosić stopy procentowe, startując z zera i jesienią dochodząc w pobliże 4 proc. W rezultacie oprocentowanie 30-letniego kredytu hipotecznego w USA dotarło do 7 proc., osiągając najwyższy poziom od 20 lat.

W Stanach Zjednoczonych odmiennie niż w Polsce większość kredytów oparta jest na stałej stopie procentowej w całym okresie życia kredytu. Oznacza to tyle, że ostatnie wzrosty stóp procentowych nie uderzają w portfele obecnych dłużników. Ale – podobnie jak w naszym kraju – zabijają popyt na rekordowo drogie nieruchomości. Po pierwsze, za sprawą wyższych cen domów potencjalny kredytobiorca musi uzbierać znacznie większy wkład własny. Po drugie, przy wyższych cenach i wyższych stopach rata kredytu na przeciętny dom jest dziś znacznie wyższa, niż była jeszcze rok temu.

W ciągu zaledwie kilku miesięcy popyt na rekordowo drogie domy w Ameryce w zasadzie przestał istnieć. Trochę podobnie jak w Polsce, gdzie od kwietnia zmiana regulacji w obliczaniu zdolności kredytowej wraz ze wzrostem WIBOR doprowadziły do krachu na rynku kredytów mieszkaniowych i gwałtownego spadku popytu na nieruchomości. Od początku roku sprzedaż domów na amerykańskim rynku wtórnym spadła 30 proc. i pomijając covidowy dołek osiągnęła najniższy wolumen od dekady. Jest to także najbardziej gwałtowny regres od lutego 2008 r.

Podobnej skali załamanie nastąpiło także na rynku pierwotnym. Annualizowane tempo sprzedaży nowych domów w październiku wyhamowało do 603 tys., co jest rezultatem o 17,6 proc. niższym niż przed rokiem oraz o przeszło 40 proc. niższym od covidowego rekordu z sierpnia 2020 r. W ślad za sprzedażą spadać zaczęła aktywność amerykańskich deweloperów. Liczba wydanych zezwoleń budowlanych w październiku była najniższa od 26 miesięcy, zaliczając przeszło 10-procentowy spadek względem analogicznego miesiąca roku ubiegłego.

Ceny biegną w powietrzu

Zwykle rynek nieruchomości bywa przyrównywany do wielkiego tankowca, który nie jest zbyt sterowny i którego trudno jest szybko zawrócić. Hossa i bessa w sektorze mieszkaniowym zwykle mierzy się w latach, a nie w miesiącach. Teraz jednak nieruchawy rynek domów bardziej przypomina słynnego kreskówkowego kojota, który biegnie w powietrzu nie zauważając, że stracił grunt pod nogami. Po chwili zastanowienia zwierzak spada pionowo w dół.

Tak też może być z cenami mieszkań i domów. I to zarówno w Polsce, jak i w Ameryce. Na razie jesteśmy na etapie, w którym ze względu na drastyczną zmianę warunków kredytowych zamarł popyt. Zwłaszcza ten spekulacyjny, na który wyższe stopy procentowe działają podwójnie zabójczo. Raz, że zwiększają koszty kredytu i obniżają opłacalność takiej lewarowanej inwestycji. A dwa, zwiększają atrakcyjność alternatywnych dla nieruchomości lokat kapitału (głównie obligacji).

Przez lata – a nawet dekady – przyzwyczailiśmy się, że ceny domów i mieszkań mają tylko jeden kierunek – w górę. Także w polskich mediach dominuje narracja deweloperów. „Kupujcie, bo taniej nie będzie” – nawoływali sprzedawcy obietnic wybudowania lokalu mieszkalnego. Teraz z branży deweloperskiej płyną głosy, że skoro doszło do spadku zainteresowania mieszkaniami, to my ograniczymy ofertę tak, aby utrzymać wysokie ceny (i marże).

Tyle tylko, że rynek pierwotny to tylko część rynku nieruchomości. W Stanach Zjednoczonych – podobnie jak w wielu innych krajach rozwiniętych – pod względem rozmiaru dominuje rynek wtórny, na który w Ameryce przypada ok. 75 proc. wolumenu obrotu. W Polsce sytuacja prezentuje się zupełnie inaczej. Według danych GUS w 2021 r. nowych właścicieli znalazło rekordowe 101,2 tys. lokali na rynku pierwotnym oraz 143,5 tys. na rynku wtórnym. Proporcje wynoszą więc 60/40 na korzyść rynku wtórnego, co jest rezultatem wyraźnie innym niż w USA. Nie zmienia to faktu, że deweloperzy nawet gdyby dokonali (nielegalnej w myśl polskiego prawa) zmowy kartelowej, to nie są w stanie kontrolować cen. Tu w grę wchodzi rynek wtórny, w ostatnich latach hojnie zasilany mieszkaniami kupowanymi na rynku pierwotnym nierzadko w celach spekulacyjnych lub pod wynajem. Wzrost rynkowych stop procentowych ma szansę wyzwolić tu sporą podaż – zwłaszcza od inwestorów, którym dał się we znaki silny wzrost rat kredytów.

Reasumując, w USA widzimy dopiero pierwsze wyraźne rysy na „niezatapialnym” rynku nieruchomości. W Polsce rynek wciąż pozostaje w stanie zawieszenia, które łatwo może przerodzić się w regularny kryzys.

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Polecane