To, co robią banki centralne, można spokojnie nazwać szokiem monetarnym. Ekonomiści używają słowa „szok” w znaczeniu: nieoczekiwana zmiana pochodząca z zewnątrz systemu, jednak w tym przypadku można spokojnie mówić o konwencjonalnym znaczeniu tego słowa — coś, co powoduje „szczękopad”. W czwartek Centralny Bank Czech (CNB) zrzucił na rynek małą monetarną bombę, podnosząc stopy procentowe aż o 125 punktów bazowych. Biorąc pod uwagę, że presja z zewnątrz ma duże znaczenie dla działań naszego banku centralnego, rośnie prawdopodobieństwo, że podwyżki stóp w Polsce będą szybkie i radykalne.
CNB podniósł w środę stopę referencyjną z 1,5 do 2,75 proc., czyli dużo więcej, niż oczekiwali analitycy rynkowi (prognozy wskazywały na podwyżkę o 0,5-0,75 pkt). Jeszcze w maju stopa referencyjna wynosiła 0,5 proc. Rynek w kontraktach terminowych wycenia, że docelowo stopa dojdzie do 3,5 proc.
To, co robią Czesi, ma duże znaczenie dla Polski. Stopy procentowe w Polsce nie są bowiem odizolowane od tego, co dzieje się w innych krajach. Jeżeli Polska będzie odstawała w dół pod względem stóp, złoty będzie tracił na wartości, co szybko podbije inflację poprzez wyższe ceny importowanych towarów. Ruch CNB zwiększa zatem prawdopodobieństwo, że podobne kroki wykona Rada Polityki Pieniężnej (organ NBP decydujący o polityce pieniężnej). Obecnie kontrakty terminowe wyceniają, że w ciągu roku stopa referencyjna NBP dojdzie do 3,25 proc., ale krajobraz zmienia się tak szybko, że to może stać się w ciągu kilku miesięcy.
Tempo zmian jest tak szybkie, że trudno kreślić scenariusze na najbliższą przyszłość. Kilka dni temu wydawało się, że podwyżka stóp do 3 proc. w ciągu roku to skrajny scenariusz, teraz zaczyna być to scenariusz bazowy. To jednak może jeszcze szybko się zmienić, w każdą stronę. Znajdujemy się w środku fali małej paniki na rynku stopy procentowej. Uspokajający jest fakt, że na razie na szybkie podwyżki stóp nie reagują indeksy giełdowe, co może sugerować, że inwestorzy nie oczekują, by szok monetarny miał wywołać recesję w gospodarce.
Nie ma wątpliwości natomiast, że wstrząs w postaci skokowego wzrostu stóp będzie mocno odczuwalny w niektórych segmentach gospodarki. Pierwszym kandydatem jest rynek mieszkaniowy. Jeżeli stopy w Polsce miałyby szybko wzrosnąć do 3 proc., to rynek mieszkaniowy będzie musiał to odczuć, bowiem radykalnie zmieni się kalkulacja dotycząca zwrotu z inwestycji mieszkaniowych. Inwestycje przeznaczone na wynajem będą znacznie mniej zyskowne w porównaniu z rentownością obligacji czy depozytów bankowych, niż są obecnie.
NBP szacuje, że opłacalność wynajmu mieszkań (z perspektywy inwestora), mierzona jako różnica między rentownością najmu a oprocentowaniem bezpiecznych aktywów, wynosiła w drugim kwartale 3-4 pkt proc. Podwyżka stóp o 3 pkt proc. zredukowałaby tę relatywną opłacalność niemal do zera. Trzeba przecież pamiętać, że inwestycja w mieszkanie cechuje się większym ryzykiem płynnościowym niż lokata czy obligacja, więc wymaga premii za ryzyko. Co więcej — radykalna reakcja banków centralnych na wzrost inflacji może osłabić panujące na rynku przekonanie, że ceny mieszkań jeszcze długo będą rosły. Można więc oczekiwać, że w scenariuszu dalszych szybkich podwyżek stóp część inwestorów wycofa się z rynku mieszkaniowego, co przełoży się na spadek cen.
Stabilizacja lub spadek cen mieszkań mało kogo zmartwią. Ważniejsze pytanie brzmi, czy szybki wzrost stóp nie przełoży się na hamowanie inwestycji przedsiębiorstw? Może zmienić kalkulacje wielu projektów. Z drugiej strony mamy do czynienia z przyspieszeniem dynamiki nominalnego PKB i wzrostem rentowności firm, więc szybki wzrost stóp można też postrzegać jako dostosowanie polityki pieniężnej do nowej rzeczywistości, nie mające dużego wpływu na realne procesy gospodarcze.
Rozbieranie obecnego wstrząsu monetarnego na części pierwsze zajmie niewątpliwie jeszcze trochę czasu. Wszystkim. Również mnie.