Banki nie lubią dużych metraży

opublikowano: 05-09-2011, 14:45

300-metrowe mieszkanie czy dom o  powierzchni 600 mkw.? Dla większości Polaków to czysta abstrakcja. Zakup takiej nieruchomości to wydatek rzędu kilku milionów złotych, choć zdarzają się perełki w dużo niższej cenie. Banki wcale nie są chętne do udzielania kredytów na  nieruchomości w rozmiarze XXL.

Home Broker sprawdził, jakie nieruchomości o wyjątkowo dużych powierzchniach są  dostępne na rynku oraz jak banki podchodzą do kredytowania niestandardowych metraży. Duży format to duże pieniądze – wynikające nie tylko z wielkości, ale też z lokalizacji. Luksusowe apartamenty to domena centrów miast i najbardziej prestiżowych dzielnic. Duże domy, czy wręcz pałacyki, powstają zwykle na modnych przedmieściach. Duże metraże znajdziemy też w przedwojennych willach czy kamienicach. Te drugie nierzadko wymagają generalnego remontu. W ich przypadku sam zakup nie musi oznaczać wydania niebotycznej kwoty, ale na pewno wielkie wydatki pojawią się później.

Miliony złotych
Kwota 1 mln zł za nieruchomość przestała już robić większe wrażenie, bo tyle kosztuje większe mieszkanie w stolicy. Ale na rynku pojawiają się perełki – we Wrocławiu i w Poznaniu znaleźliśmy dwa apartamenty w przedwojennych kamienicach, o bardzo atrakcyjnych metrażach w cenie poniżej 600 tys. zł. Obydwa wymagają jednak generalnego remontu. Dla fascynata mogą być jednak atrakcyjne.
Za 2 mln zł kupimy już współczesny apartament w dużym mieście (ok. 200 mkw.) w ścisłym centrum lub duży dom na przedmieściach. Ale nie w stolicy – tutaj taka kwota wystarczy co najwyżej na zakup sporego mieszkania, ale na pewno nie w historycznej kamienicy i raczej nie w centrum miasta. Poniżej tej kwoty bez problemu znajdziemy też domy o powierzchni nie przekraczającej 300 mkw. położone do 10 km od centrów Poznania, Wrocławia czy Gdańska. W Krakowie natomiast znaleźliśmy 11-pokojowy dom o powierzchni 370 mkw., który znajduje się 6 km od centrum miasta.
3 mln zł nie wystarczą na apartament w gdyńskim Sea Towers, ani na 287-metrowe lokum na krakowskim Salwatorze, ale wystarczą na zakup 650 mkw. domu w Gdańsku, czy też blisko 400-metrowego domu położonego niecałe 6 km od centrum Wrocławia. 5 mln to nadal zbyt mało na reprezentacyjny dom na warszawskim Ursynowie lub też 320 metrowe mieszkanie z pięknym widokiem na Skarpę Warszawską.

Luksus w standardzie
Apartamenty – nawet te w stanie deweloperskim - będą miały recepcję z pakietem usług konsjerż, czy prywatne siłownie lub basen. Do tego dochodzi wysoka klasa wykończenia części wspólnych (kamień, egzotyczne drewno, meble).
Domy z najwyższej półki to zazwyczaj reprezentacyjne rezydencje na dużych działkach. Duża powierzchnia, kilkanaście pokoi, nierzadko własny basen, sauna i jacuzzi. Takie domy zazwyczaj przynależą do większych osiedli zamkniętych – dzięki czemu teren jest stale chroniony.
- To nie tylko basen czy sauna. W domach tej klasy znajdziemy również piwniczki na wino, miejsca na spore garderoby, gabinety, czy też pokoje do gry w bilard. Blaty w kuchniach mają nierzadko ponad 10 metrów długości – wylicza Marcin Murzyński, doradca Home Broker z Wrocławia.

Kamienice do remontu
Inaczej sytuacja może wyglądać w przypadku dużych mieszkań w kamienicach. Często zdarza się, że mieszkają w nich osoby, których nie stać na przeprowadzenie remontu.
– Takie lokale są zaniedbane, mają węglowe piece, instalację elektryczną wymagającą natychmiastowej wymiany. Sufity się sypią, a na ścianach możemy znaleźć nawet 15-20 warstw przeróżnej farby, często kredy której dzisiaj się już nie stosuje. W łazienkach są żeliwne wanny, a w pokojach meble pamiętające kilka epok – zauważa Marcin Murzyński. Dodaje jednak, że cena może kusić. Tym bardziej, że przedwojenne mieszkania mają swój urok.
Lokale w przedwojennych budynkach zazwyczaj są bardzo wysokie - 3 metry to norma, ale można znaleźć mieszkania o wysokości nawet do 3,7 m. Pokoje wielkości 30 nawet do 40 mkw. i łazienki powyżej 10 mkw. dają możliwość ciekawej aranżacji. A dzięki murom zewnętrznym znacznie grubszym niż obecnie budowane temperatury wewnątrz lokali utrzymują się na stałym poziomie przez cały rok.
- Korzystając z usług doświadczonego architekta wnętrz można zrobić dosłownie wszystko. Ale oczywiście za taki remont trzeba słono zapłacić. Koszt remontu może sięgnąć nawet połowy kosztu zakupu mieszkania – podsumowuje Marcin Murzyński.

Uwaga na płynność
Problemem przy zakupie dużego domu lub mieszkania może być niska płynność tego typu nieruchomości. To potencjalne utrudnienie na przyszłość, ale też problem przy zaciągnięciu kredytu. Zakupy drogich mieszkań też są bowiem finansowane z kredytu, choć zwykle jego procentowy udział w cenie zakupu jest mniejszy niż w przypadku tańszych nieruchomości.
Badania Home Broker przeprowadzone w 2010 r. pokazują, że gdy udział gotówki w zakupie nieruchomości wynosi przynajmniej 80 proc., to jej średnia cena wynosi 489 tys. zł. Z kolei gdy udział gotówki wynosi co najwyżej 20 proc., to średnia cena nieruchomości spada do 321 tys. zł.

Problem z kredytem
Z jakimi ograniczeniami może się spotkać osoba, która chce zaciągnąć kredyt na zakup dużego mieszkania lub domu? Mogą dotyczyć lokalizacji, dopuszczalnego metrażu czy maksymalnej ceny. Przykładowo, MultiBank ma wewnętrzną siatkę typów nieruchomości i lokalizacji, która określa czy bank udzieli kredytu, a także, jakiego wkładu własnego zażąda. Bank dzieli nieruchomości na typowe i nietypowe. Przykładowo, do pierwszej grupy zalicza mieszkania o powierzchni do 110 mkw. czy domy o powierzchni do 300 mkw. Większe domy i mieszkania zalicza do drugiej grupy. Jeśli nieruchomość jest nietypowa bank udzieli tylko kredytu hipotecznego. Nie jest możliwe zaciągnięcie pod jej zastaw pożyczki hipotecznej.
Niektóre banki mają z kolei ograniczenia dotyczące powierzchni mieszkań i domów, które mogą być zabezpieczeniem kredytu. W Raiffeisen Banku, jeśli klient nie dysponuje wkładem własnym w wysokości min. 10 proc., mieszkanie nie może być większe niż 150 mkw. BNP Paribas Bank ma z kolei ograniczenia co do maksymalnej wartości nieruchomości. Przykładowo dla Trójmiasta, Łodzi i Szczecina jest to 5 mln zł dla domu i 2 mln zł dla mieszkania. Jeżeli klient chce kupić lokal niespełniający powyższych parametrów musi liczyć się z obniżeniem maksymalnego wskaźnika LtV o 15 pkt. procentowych.
W Banku Nordea może pojawić się ograniczenie w przypadku zakupu drogiej nieruchomości (powyżej 14 tys., za mkw.) położonej na małym rynku, gdzie nie ma innych lokali o podobnym standardzie (dotyczy to apartamentów o powierzchni powyżej 200 mkw. i domów powyżej 400 mkw.). Bank traktuje je jako trudno zbywalne i ogranicza LtV do 60 proc.

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Być może zainteresuje Cię też:

Polecane

Inspiracje Pulsu Biznesu

Puls Biznesu

Inne / Banki nie lubią dużych metraży