Utrudnienia w działalności niektórych branż podczas pandemii sprawiły, że banki dużo ostrożniej udzielają kredytów na projekty deweloperskie na rynku nieruchomości komercyjnych. Inwestycje hotelowe raczej nie mają szans na finansowanie, niewiele lepiej jest w przypadku handlowych. Niektóre banki już się sparzyły na tych segmentach - klienci, którzy wskutek pandemii utracili przychody, mają problemy ze spłatą.
Zamiast budowy hoteli i centrów handlowych banki chętnie kredytują inwestycje, dla których nastały złote czasy, czyli magazynowe. Pandemia nakręciła sprzedaż online i zmusiła wiele branż do zwiększenia zapasów w celu uniknięcia problemów z łańcuchem dostaw. To wszystko wymaga dodatkowych metrów kwadratowych hal.
Przetasowania w branżach
– Co ciekawe, jeszcze pięć lat temu instytucje finansowe uważały, że projekty logistyczne są bardzo ryzykowne, bo deweloperzy budują obiekty o bardzo dużej powierzchni, z dala od miast i niekoniecznie w najbardziej ugruntowanych lokalizacjach logistycznych, więc jeśli najemcy zrezygnują, trudno będzie znaleźć nowych klientów. Bardziej bezpieczne wydawały im się biurowce i galerie handlowe w środku miasta – mówi Mira Kantor-Pikus, partner w dziale rynków kapitałowych firmy Cushman & Wakefield odpowiedzialna za doradztwo dłużne i alternatywne inwestycje.
Dziś karta się odwróciła. Mira Kantor-Pikus podkreśla, że banki bardzo dokładnie przyglądają się ryzyku wzrostu wskaźnika pustostanów, nie tylko w centrach handlowych, ale też w biurowcach. Niektóre instytucje finansowe już wykorzystały limit koncentracji w sektorze biurowym. Większość spodziewa się renegocjacji warunków spłaty kredytu ze strony części właścicieli takich budynków, bo system pracy hybrydowej, ograniczający wykorzystanie biur, prawdopodobnie zostanie utrzymany. To przekłada się na selektywne podejście do finansowania projektów.
Inaczej jest w segmencie magazynowo-przemysłowym – łatwość zdobycia finansowania bankowego przyciąga nawet deweloperów, którzy wcześniej nie działali na tym rynku.
– W przypadku firm bez doświadczenia w deweloperce magazynowej lub z małym zespołem pozyskiwanie kredytowania jest szczególnie newralgiczne, wymaga perfekcyjnej komunikacji z bankiem. Budowa hali magazynowej trwa zwykle krótko, bo zaledwie parę miesięcy, czyli kilkakrotnie krócej niż inwestycja mieszkaniowa czy biurowa. Proces uzyskiwania finansowania czasem trwa prawie tyle samo co budowa – tłumaczy Mira Kantor-Pikus.
Nieruchomości komercyjne 2020
| Segment | Zasoby (mln m kw.) | Nowa podaż (mln m kw.) | Obiekty w budowie (mln m kw.) |
| Magazynowy | 20,7 | 2 | 2 |
| Biurowy | 11,9 | 0,71 | 1,4 |
| Handlowy | 15,7 | 0,34 | 0,38 |
| Hotelowy * | 572 hotele (52,3 tys. pokoi) | 34 hotele (3,12 tys. pokoi) | Brak danych |
Źródło: Cushman & Wakefield, Hotel Professionals
* dane o hotelach w 7 największych miastach (Warszawa, Kraków, Trójmiasto, Wrocław, Poznań, Łódź, Katowice)
Górą przednajem
Boom na magazyny nie skłania banków do nadmiernego ryzykowania.
– Mimo dużego popytu na powierzchnie logistyczne banki są ostrożne w podejmowaniu decyzji kredytowych. Nie finansują projektów spekulacyjnych, czyli bez zagwarantowanego wynajmu części powierzchni. Mogą podpisać umowę z budującym w ten sposób deweloperem, ale i tak wypłata pierwszej transzy kredytu nastąpi po podpisaniu odpowiedniej puli umów przednajmu. Obecnie, w zależności od banku, trzeba mieć zagwarantowane umowy na 35-50 proc. powierzchni, aby dostać pierwsze pieniądze na konto – mówi Mira Kantor-Pikus.
Duże, renomowane firmy mogą zamiast przednajmu zaoferować tzw. gwarancję master lease, zapewniającą pokrycia czynszu przez uzgodniony okres, np. 5 lat. Deweloperzy dosyć często korzystają z tej opcji zabezpieczenia, bo wiele firm logistycznych lub innych najemców nie chce podpisywać umów na wynajem, dopóki nie widać postępów w budowie.
Zainteresowanie banków podąża za kierunkami największej aktywności inwestorów, więc logistyka jest sektorem dominującym, ale niejedynym. W 2020 r. niemal 40 proc. rynku inwestycyjnego w Polsce stanowiły nieruchomości biurowe, co wydaje się dobrym punktem odniesienia również dla rynku bankowego. Podczas zawirowań na znaczeniu zyskują klasyczne kryteria oceny projektów, więc przy udzielaniu finansowania biurowcom banki biorą pod uwagę przede wszystkim lokalizację budynku, standard oferowanej powierzchni, ponadto poziom i strukturę wynajmu. Wzrosły też oczekiwania co do wysokości wkładu własnego inwestora. W przypadku sektorów najmocniej dotkniętych przez COVID-19, takich jak hotele czy centra handlowe, możliwości prognozowania dalszych scenariuszy, a więc także finansowania, są oczywiście ograniczone, ale wyniki operacyjne w okresach między lockdownami dają nadzieję, że również te branże będą miały szansę odbudować pozycję.