BANKOM NARZUCONO USŁUGI RZECZOZNAWCÓW
Projekt ustawy o gospodarce nieruchomościami wprowadza obowiązek wyceny nieruchomości, na której zakup przeznaczony jest kredyt
Ważą się losy nowelizacji ustawy o gospodarce nieruchomościami. Według zmian zaproponowanych przez Urząd Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast (UMiRM) oraz NBP, banki, udzielając kredytu hipotecznego, za każdym razem będą zmuszone zlecić rzeczoznawcy z uprawnieniami państwowymi wycenę nieruchomości. Sprzeciwia się temu Związek Banków Polskich.
Według Marka Furgi, prezesa Hypo Bank Polska, banki, udzielając kredytu hipotecznego, same powinny decydować, kiedy należy skorzystać z usług rzeczoznawcy wyceniającego nieruchomość, a w jakich sytuacjach jest to zbędne.
— Niestety, propozycja urzędu mieszkalnictwa nakłada na banki hipoteczne obowiązek wyceniania u rzeczoznawcy każdej nieruchomości, pod którą będzie udzielał kredytu. Związek Banków Polskich nie zgadza się z tym i dlatego do przygotowanego projektu wprowadziliśmy poprawkę, mówiącą o tym, że bankowo-hipoteczne wyceny nieruchomości dokonywane przez rzeczoznawców mogą być przeprowadzane, ale tylko na wniosek banku. Nie powinny być natomiast obligatoryjne — tłumaczy Marek Engelart ze Związku Banków Polskich.
Różnie interpretują
Zdaniem Henryka Jędrzejewskiego, dyrektora departamentu nieruchomości w UMiRM, projekt został uzgodniony i podpisany przez Narodowy Bank Polski i Głównego Inspektora Nadzoru Bankowego.
— Chodzi o to, by wycenę nieruchomości robiły osoby kompetentne. Przepis nie zmusza do niej banków za każdym razem. Jeżeli bank uzna, że do udzielenia kredytu nie potrzebna mu jest rynkowa wartość mieszkania, to usługa rzeczoznawcy będzie zbędna — wyjaśnia.
Bankowcy jednak uważają, że wycena nigdy nie będzie zbędna, gdyż wartość mieszkania jest potrzebna do oszacowania stopnia ryzyka bankowego, którego dokonuje się za każdym razem przy udzieleniu kredytu hipotecznego.
— Dotychczas banki źle interpretowały przepisy. Obecnie wartość mieszkania też mogą określać wyłącznie rzeczoznawcy. Banki myląc pojęcia robią to często we własnym zakresie — tłumaczy Henryk Jędrzejewski.
Zdaniem Marka Furgi, dotychczasowe ustawowe regulacje związane z szacowaniem wartości bankowo-hipotecznej nieruchomości dawały bankom wolną rękę.
— Obecnie zasady wyceny określa regulamin bankowo-hipoteczny, zatwierdzany dla każdego banku przez Komisję Nadzoru Bankowego. Zgodnie z opinią ekspertów bankowych, korzystanie z usług samodzielnych rzeczoznawców jest celowe w przypadku kredytu przekraczającego 200 tys. zł. Nie jest to jednak określone prawem. Banki mogą tę kwotę dowolnie obniżać — podkreśla Marek Furga.
I tak niezbędne
Obecnie banki hipoteczne dowolnie ustalają politykę wobec klientów. Część z nich już teraz przed udzieleniem kredytu hipotecznego posiłkuje się wycenami nieruchomości sporządzonymi przez rzeczoznawców. PBK wymaga wyceny niezależnego rzeczoznawcy za każdym razem, bez względu na to, jaka ma być kwota udzielonego kredytu i pod jaką nieruchomość. Piotr Bogucki, zastępca dyrektora departamentu kredytów hipotecznych w Pekao SA twierdzi, że w większości przypadków sytuacja wygląda podobnie jak w jego banku.
— Nie ma w tym nic dziwnego. Zwykle chcemy mieć całkowitą pewność, że kredyt jest dobrze zabezpieczony i oprócz naszej wyceny, korzystamy z usług zewnętrznych rzeczoznawców — dodaje Piotr Bogucki.
Przyznaje jednak, że zdarzają się sytuacje, kiedy nie jest to konieczne.
— Na przykład gdy klient zaciąga kredyt wysokości 50 proc. wartości mieszkania, wówczas nie żądamy od niego wyceny dokonanej przez zewnętrznego rzeczoznawcę — informuje.
Są banki, które mają inną strategię. LG Petro Bank korzysta z usług rzeczoznawców tylko w przypadku kredytów udzielanych na kupno domu lub gruntu. Nie wymaga natomiast wyceny mieszkań.
— Powojenne budownictwo jest ustandaryzowane, większość mieszkań jest do siebie podobna. Na podstawie danych o cenach rynkowych w konkretnym mieście i dzielnicy bank może obliczyć, ile będzie kosztowało mieszkanie. Do tego nie jest potrzebna wycena rzeczoznawcy. Po co obciążać klientów dodatkowymi kosztami? To w nich najbardziej uderzy ten projekt, bo to oni będą płacić za wyceny — tłumaczy Łukasz Bald z LG Petro Bank.
Nie zgadza się z tym Marcin Kapuściński, prezes firmy NEM zajmującej się wycenami nieruchomości. Jego zdaniem, na wartość mieszkania wpływa wiele czynników, których osoba niekompetentna nie potrafi ocenić.
— Większość banków i tak już korzysta z usług rzeczoznawców. Znowelizowana ustawa niewiele zmieni. Na pewno nie odczujemy nagłego wzrostu liczby zleceń — prorokuje Marcin Kapuściński.
Według Marka Furgi, zmiana przepisów spowoduje wiele komplikacji.
— Wyobraźmy sobie, że bank w jednym budynku, u tego samego developera, kredytuje 20 takich samych mieszkań. Według nowej ustawy, nie będzie mu wolno zlecić wyceny tylko jednego mieszkania. Będzie musiał posiadać oddzielną ekspertyzę dla każdego lokalu. Przecież to marnotrawstwo pieniędzy klientów — tłumaczy Marek Engelart.
Marek Furga twierdzi, że przy niskich kredytach — 40-50 tys. zł — dodatkowa opłata za usługę rzeczoznawcy wysokości 700-800 zł może stać się dla wielu klientów kolejną barierą.
— To bank ponosi ryzyko związane z udzieleniem klientowi kredytu i to on powinien decydować, kiedy niezbędna jest wycena rzeczoznawcy — mówi.
Taka mniejszość
Członkom komisji sejmowej nie udało się dotychczas dojść do porozumienia i uzgodnić jednolitej treści projektu nowelizacji ustawy. Do Sejmu trafią dwa jej projekty: zawierający propozycje UMiRM, który poparła większość w komisji, i projekt ZBP, będący wnioskiem mniejszości.
— Projektowi UMiRM i NBP sprzeciwił się w komisji sejmowej tylko jeden poseł. Taka to jest mniejszość — sumuje Henryk Jędrzejewski.
OCHRONA BANKU: Każdy powinien znać swoje kompetencje. Pracownicy banków nie mają odpowiedniego wykształcenia potrzebnego do wyceniania mieszkań. Od tego są specjaliści — rzeczoznawcy majątkowi. Nie chcemy działać przeciwko bankom. Nowa ustawa ma służyć głównie ochronie ich działania — tłumaczy Henryk Jędrzejewski z UMiRM. fot. Grzegorz Kawecki
PŁACI KLIENT: Już teraz wycena jest standardem. Niektóre banki jej koszt wliczają do prowizji. Są takie, które otwarcie mówią, że dodatkowo trzeba jeszcze zapłacić za usługę rzeczoznawcy. Za każdym razem wycenę finansuje klient — wyjaśnia Marcin Kapuściński, prezes firmy NEM. fot. Małgorzata Pstrągowska