Wybór nieruchomości ułatwi ranking inwestycji stworzony przez firmę Home Broker, doradcę w obrocie nieruchomościami. Każda inwestycja deweloperska będzie w nim zweryfikowana tak samo: oceniane będą jej mocne i słabe strony. Obok — pierwsza analiza.
2Co oceniamy
Home Broker przygotował specjalną metodologię. Ceny mieszkań analizuje w odniesieniu do standardu oferowanego przez dewelopera. A ten ocenia w czterech kategoriach, za które przyznaje punkty:
- kryteria prawne i bezpieczeństwo inwestycji (1 pkt),
- otoczenie inwestycji (1 pkt),
- standard budynku i standard wykończenia (1 pkt),
- lokalizacja (1,5 pkt).
Odrębną kategorią jest cena metra kwadratowego, która została zestawiona ze średnią ceną w dzielnicy i w mieście. Punkty są przyznawane na podstawie różnic między cenami i za to, czy cena dewelopera odbiega od średniej na plus czy na minus. Dodatkowy punkt jest za możliwość negocjacji cen.
W jaki sposób otrzymujemy końcowy wynik? Home Broker dzieli sumę punktów przez maksymalną liczbę możliwych do zdobycia w każdej kategorii i w ten sposób otrzymuje wynik, który nazywa wskaźnikiem użyteczności inwestycji.
Home Broker zakłada, że zdobycie punktów w poszczególnych kategoriach to dla dewelopera rodzaj weryfikacji jego oferty. Brak punktacji nie musi jednak oznaczać, że deweloper nie spełnia standardów — po prostu może na przykład nie chcieć ujawniać informacji o swojej ofercie.
Jak oceniamy
Co oznacza kategoria "aspekty prawne i bezpieczeństwo inwestycji"? Obejmuje m.in. liczbę zrealizowanych przez dewelopera projektów, jak długo działa na rynku, termin oddania inwestycji do użytku, formę prawną, w jakiej firma działa, a także to, czy umożliwia zawarcie umowy w formie aktu notarialnego. W tej kategorii każda inwestycja może zdobyć maksymalnie 19 punktów.
Do kategorii "obszar inwestycji" wlicza się plac zabaw, basen, saunę, klub fitness, garaż i jego usytuowanie, teren rekreacyjny na osiedlu, udział terenów zielonych w warunkach zabudowy (lub planie miejscowym albo faktycznie zrealizowany). W tej kategorii do zdobycia jest maksymalnie 10 punktów.
W kategoriach "otoczenie inwestycji" i "standard wykończenia" Home Broker ocenia: stosunek liczby komórek lokatorskich do liczby mieszkań, technologie budowy, pokrycie elewacji, obecność i rodzaj wind (czy są np. cichobieżne), standard wykończenia klatki schodowej, obecność ochrony, materiał, z jakiego są wykonane parapety i okna, stosunek liczby balkonów do liczby mieszkań. W tym wypadku można zdobyć do 16 punktów.
W kategorii: "lokalizacja" brane są pod uwagę: odległość od centrum miasta, popularność dzielnicy, odległość od terenów rekreacyjnych, obiektów handlowych i usługowych. Inne kryteria: żłobki, przedszkola, szkoły w okolicy, bliskość połączeń komunikacyjnych, m.in. przystanków autobusowych i tramwajowe. Maksymalnie — 22 punkty, które są porównywane do wskaźnika kryterium ceny.
Wszystko to pozwala ocenić, czy cena jest adekwatna do standardu inwestycji, czy przeciwnie — jest zupełnie nieatrakcyjna.
Największy atut to lokalizacja
Galerię Park buduje deweloper, który się tak samo nazywa. Budynek powstał przy ul. Obrzeżnej na warszawskim Mokotowie.
Z rankingu Home Broker wynika, że dwie najmocniejsze kategorie pierwszej inwestycji w naszym cyklu to "bezpieczeństwo i kategorie prawne" oraz "standard budynku i wykończenia". Najsłabiej wypada kategoria "otoczenie inwestycji", nieco lepiej — lokalizacja.
Mocne strony inwestycji to także zakończenie budowy, możliwość zawarcia umowy z deweloperem w formie aktu notarialnego oraz długi czas obecności dewelopera na rynku (prawie 11 lat). Jego słabą stroną jest jednak to, że dotąd zrealizował tylko jeden projekt mieszkaniowy. Inny minus? Inwestycja powstała na gruncie, który nie jest własnością dewelopera, a tylko został mu oddany w użytkowanie wieczyste, z czym wiążą się dodatkowe opłaty dla właścicieli mieszkań.
W kategorii "otoczenie inwestycji" mocną stroną jest plac zabaw, teren rekreacyjny na osiedlu i garaże w budynku. Atutem jest też zieleń — obejmuje około 30 proc. terenu inwestycji.
W zakresie "standardu budynku i wykończenia" plusem jest liczba komórek lokatorskich (więcej niż jedna na mieszkanie), wykonanie ścian z cegły, obłożenie elewacji naturalnym kamieniem, drewniane okna i ochrona (teren ogrodzony, jest monitoring i recepcja).
Minus? Nie każde mieszkanie ma balkon.
Budynek ma też plusy za lokalizację. Stoi na popularnym wśród warszawiaków Mokotowie. Blisko jest Galeria Mokotów, szkoły, przedszkola, tramwaj i autobus. Dodatkowy atut to możliwość negocjowania ceny.
Ostateczna ocena: deweloper proponuje cenę adekwatną do zaoferowanego standardu.
42
Tyle punktów na 72 możliwych zdobyła Galeria Park w rankingu firmy Home Broker.