Po wejściu Polski do Unii Europejskiej ceny gruntów gwałtownie rosły. Dwucyfrową przebitkę przyniosły lata: 2007 — 33 proc., 2008 — 28 proc. i 2009 — 19 proc. Jednak wraz z kryzysem inwestowanie w ziemię przestało być łatwym biznesem.
— Osoby, które kupiły działki budowlane w dobrych lokalizacjach w latach 2003-05, mogły nieźle zarobić, jeśli sprzedały je tuż przed kryzysem. Jednak ci, którzy kupili działkę w celach inwestycyjnych w latach 2007-08, nie będą tego miło wspominać. Pewnie w dalszym ciągu nie są w stanie jej sprzedać w satysfakcjonującej cenie — twierdzi Kuba Karliński z Wealth Solutions — Inwestycje Ziemskie.
Jego zdaniem najbardziej stabilny jest rynek nieruchomości w województwie mazowieckim. Podczas pierwszej fali kryzysu, w marcu 2009 r., na tutejszym rynku ziemi budowlanej nastąpiła jedynie nieznaczna korekta, która została już odrobiona.
— Na początku 2006 r. w powiatach okalających Warszawę cena gruntów budowlanych kształtowała się na poziomie 103 zł/ mkw. Na koniec III kw. 2007 r. osiągnęła wysokość 164 zł/mkw. Zaś na koniec II kw. 2011 r. koszt zakupu metra kwadratowego ziemi wynosił zaś już 180 zł — wylicza Kuba Karliński. Nie wszystkie jednak regiony kraju notują takie wskaźniki wzrostu.
Konieczna rozwaga
Od czasu spowolnienia gospodarczego analitycy nie ferują już prognoz dla rynku ziemi w Polsce. Dość ostrożnie oceniają potencjał inwestycyjny tego sektora. Mówią, że zysk mogą przynieść tylko posiadana wiedza i doświadczenie.
— Czasy łatwego zysku na rynku gruntów mamy już za sobą. Sukces inwestycyjny zależy w tej chwili od umiejętności właściwego rozpoznania potencjału lokalizacji. Wartość działki może podnieść np. uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub rozwój infrastruktury, na który wpływają decyzje władz gminy i prywatnych inwestorów. Trzeba jednak pamiętać, że nie zawsze skutki tych decyzji muszą być korzystne dla inwestora, dlatego zakup gruntu w celach inwestycyjnych musi być poparty bardzo wnikliwą analizą zarówno potencjału wzrostu wartości, jak i możliwych zagrożeń — mówi Jerzy Ptaszyński, analityk rynku nieruchomości z Centrum AMRON.
Zdaniem Kuby Karlińskiego, umiejętność wyboru właściwej działki i znajomość aspektów prawnych pozwalają na uzyskaniestopy zwrotu z inwestycji wyższej od lokat bankowych.
Przekwalifikowanie gruntu
Większość atrakcyjnych działek w obrębie dużych ośrodków miejskich jest już zajęta, są też dość drogie. Interesujące nieruchomości można natomiast znaleźć na obrzeżach miast. Najlepsze są tereny położone w zasięgu oddziaływania budowanej obecnie infrastruktury komunikacyjnej. Dzięki dobremu połączeniu z centrami większych ośrodków miejskich działki te w ciągu najbliższych lat mogą znacznie zyskać na wartości.
— Dobrym sposobem inwestowania w ziemię jest zakup kilkuhektarowej działki rolnej, jej przekwalifikowanie, podział, uzbrojenie w media i na koniec sprzedaż w postaci działki budowlanej. Proces ten zajmuje kilka lat, czasem dłużej, ale zyski rekompensują trudy inwestycji. Po odliczeniu kosztów mogą one osiągnąć poziom kilkudziesięciu procentw skali roku — podpowiada Kuba Karliński.
Jego zdaniem, tak wysokie zyski można osiągnąć dzięki wykorzystaniu dysproporcji między cenami gruntów o różnym przeznaczeniu. W pobliżu dużych miast, gdzie popyt jest największy, różnica w cenie ziemi rolnej i budowlanej jest kilkukrotna. Na przykład w powiatach okalających Warszawę za metr kwadratowy ziemi rolnej zapłacimy średnio 20 zł; za działkę budowlaną — ok. 180 zł/mkw.