Miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego (mpzp) pokrywają tylko około 30 proc. kraju, a rocznie przybywa ich zaledwie 1 proc. Uchwalenie jednego trwa średnio trzy lata.
— Mimo argumentów, że uchwalone plany przewidują tereny mieszkaniowe dla 80 mln osób, a studia zagospodarowania przestrzennego nawet dla 300 mln osób, często nie przystają do potrzeb. Na przykład Warszawa jest pokryta planami jedynie w 35,98 proc. i nie ma ich tam, gdzie ludzie chcą zamieszkać lub gdzie pojawia się taka potrzeba — ocenia Konrad Płochocki, dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich (PZFD).
Problemy i koszty
Dla inwestorów brak planów to duże utrudnienie. Niełatwo bywa zresztą nawet wtedy, gdy plany już uchwalono, bo często są uchylane. Może to zrobić wojewoda w razie błędów proceduralnych lub merytorycznych.
— Dokładny miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jasno pokazuje, co można wybudować, i pozwala przewidzieć zagospodarowanie sąsiednich nieruchomości. Dzięki temu można szybko rozpocząć inwestycję, gdyż czas pozyskania wypisu i wyrysu, niezbędnych do uzyskania pozwolenia na budowę, jest bardzo krótki. Alternatywą jest decyzja o warunkach zabudowy, ale jest mniej precyzyjna, a interpretacje często niejasne. Uchylenie planu zagospodarowania oznacza dla dewelopera stratę 2-3 lat i dodatkowe koszty — mówi Rafał Zdebski, dyrektor handlowy Inpro. Na inny problem zwraca uwagę Robert Mandżunowski, prezes LHI.
— Brak miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego jest szczególnie uciążliwy dla zagranicznych inwestorów, zwłaszcza dopiero wchodzących do Polski. Liczba formalności i niejasności prawnych oraz czas procedowania stawiają nas w bardzo niekorzystnym świetle. Wiele firm zagranicznych rezygnuje z zakupu gruntów i inwestycjina terenach, które nie są objęte miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego, i decyduje się na inwestowanie poza Polską — zauważa Robert Mandżunowski.
Jego zdaniem, należałoby także uprościć procedury związane z uzyskaniem decyzji i uczynić je bardziej przewidywalnymi. PZFD poprosił wojewodów o dane z ostatnich 10 lat o stwierdzeniu nieważności mpzp. Zapytał też, czy uchylano uchwałę (zarządzenie, decyzję), nakazującą wnoszenie przez użytkownika wieczystego opłaty z tytułu zmiany przeznaczenia gruntu na zgodny z obowiązującym planem zagospodarowania terenu lub decyzją o warunkach zabudowy.
— Uchylenie planu powoduje wstrzymanie inwestycji i konieczność oczekiwania na nowy plan — minimum trzy lata — lub na decyzję o warunkach zabudowy. Jedynie 17 proc. decyzji wydaje się w ciągu przepisowych 60 dni — wynika z Rankingu Miast 2014 przygotowanego przez PZFD. Powoduje to bardzo duże koszty trzymania gruntu i inne dodatkowe opłaty, które później znajdują odbicie w cenach mieszkań — wyjaśnia Konrad Płochocki.
Finał przed sądem
Tylko wojewoda małopolski odmówił informacji. Sprawa znalazła finał przed sądem, który zobowiązał go do przekazania danych PZFD. Związek czeka na uprawomocnienie się tego wyroku (reszta wojewodów dane udostępniła).
— Zebranie informacji z całego kraju pozwoli nam ocenić, czy w którymś województwie liczba uchylanych planów różni się od średniej krajowej. Kolejnym krokiem będzie znalezienie przyczyn. Gdy poznamy źródło problemu, postaramy się mu przeciwdziałać — zapowiada Konrad Płochocki. Zdaniem Andrzeja Porawskiego ze Związku Miast Polskich, znacznie skrócić uchwalanie mpzp mogłoby przeprowadzanie konsultacji po ogłoszeniu uchwały o jego sporządzaniu, a nie dopiero po uchwaleniu i ogłoszeniu. Dzięki temu już podczas prac nad planem można by wziąć pod uwagę sugestie zainteresowanych, co pozwoliłoby uniknąć przynajmniej części odwołań. © Ⓟ