Budlex to deweloper działający od 1988 r. Należał do grupy giełdowego Erbudu, ale w 2016 r. udziały w tej spółce za 45 mln zł odkupił warszawski przedsiębiorca Filip Friedmann razem ze wspólnikiem. Sfinansowali transakcje ze środków własnych oraz posiłkowali się kredytem. Po trzech latach od tej transakcji Filip Friedmann odkupił również udziały od wspólnika. Teraz chce wyprowadzić firmę na szersze wody.
Kierunki ekspansji
– Miałem pomysł polegający na dalszym rozwoju firmy deweloperskiej i przenoszeniu stopniowo inwestycji do Warszawy a wychodzeniu z Bydgoszczy i Torunia. Życie pokazało, że marże osiągane w stolicy były mniej atrakcyjne niż te, które wypracowywaliśmy na rodzimych rynkach, gdzie Budlex jest niekwestionowanym liderem. Tam jesteśmy również deweloperem pierwszego wyboru dla właścicieli działek, którzy do nas przychodzą z ofertami sprzedaży. Oczywiście nie rezygnujemy z Warszawy, ale na razie liczba naszych tutejszych inwestycji nie jest duża – mówi Filip Friedmann, członek zarządu i większościowy udziałowiec w Budleksie.
Filip Friedmann sam siebie określa jako „przedsiębiorcę oportunistycznego”, co jednak nie ma związku z oportunizmem bez zasad, ale z poszukiwaniem rynkowych okazji. Zaczynał w biznesie reklamowym razem z Jackiem Olechowskim zakładając w 1996 r. agencję DFF (obecnie Mediacap), z którą rozstał się definitywnie w 2009 r. Był też udziałowcem, w Rankomat.pl – pierwszej porównywarce ubezpieczeń w Polsce. Od 2009 r. inwestował na rynku nieruchomości komercyjnych – m.in. w obiekty sieci centrów handlowych Dekada, gdzie jest jednym z mniejszościowych udziałowców czy butikowe biurowce klasy A w Warszawie, np. X2 Boutique Office na ul. Czerskiej. Zakup udziałów Budleksu to również okazja rynkowa – Erbud chciał sprzedać to aktywo, a wycena była na tyle atrakcyjna, że Filip Friedmann zdecydował się tę spółkę bardziej rozwinąć.
Kolejnym po Warszawie kierunkiem ekspansji okazał się Olsztyn, gdzie w ciągu ostatnich czterech lat Budlex zbudował silną pozycję. Było mu tym łatwiej, że poza lokalnymi spółkami nie działają tam inni inwestorzy. Ostatnio kupił tu atrakcyjne grunty przy jeziorze Ukiel. Firma nie rezygnuje też z ekspansji do innych miast. Na celowniku są Łódź i Gdańsk.
– Łódź bardzo pasuje nam geograficznie. Poza tym łódzki rynek jest bardzo perspektywiczny, ceny nieruchomości rosną od historycznie dość niskich do średniego polskiego poziomu, a region rozwija się biznesowo. Z podobnych powodów myślimy o Gdańsku – mówi Filip Friedmann.
W Łodzi Budlex jest w trakcie zakupu działki. W Gdańsku dopiero poszukuje odpowiedniej lokalizacji.
Strategia Budleksu
Wzrost organiczny czy poprzez przejęcia? Budlex eksperymentował z tą drugą opcją tuż przed pandemią. Prezes dziś jest zadowolony, że pandemia COVID-19, a potem wybuch wojny w Ukrainie przerwały rozmowy przed zawarciem transakcji.
– Dziś łatwiej budować skalę samemu, niż przejmować spółki z całymi bankami ziemi. Banki te zawierają tylko część nieruchomości naprawdę ciekawych inwestycyjnie. Prowadząc samodzielnie akwizycję gruntów działamy wolniej, ale tworzymy portfel z działkami dobrej jakości – mówi Filip Friedmann.
Nie jest jednak zwolennikiem rozwoju wyłącznie organicznego.
– Nie boimy się zewnętrznego finansowania. Jeśli trzeba będzie budować skalę posiłkując się m. in. emisjami obligacji, to będziemy nadal to robić – mówi Filip Friedmann.
Budlex restrukturyzuje przy tym swoje zadłużenie – jeszcze w 2020 r. jego ogólne zadłużenie korporacyjne wynosiło prawie 43 mln zł.
– Konsekwentnie i systematycznie zmniejszamy je tak, aby na koniec 2023 r. wyniosło tylko 13 mln zł. Emitując obligacje staramy się zadłużać tylko konkretne projekty. To projekt jest odpowiedzialny za osiągnięcie odpowiedniej marży i za spłatę zadłużenia po jego zamknięciu. Ostatnio uplasowaliśmy kilka emisji, łącznie na kwotę 42 mln zł, przeznaczonych za każdym razem na zakup konkretnych działek – mówi Filip Friedmann.
Firma stawia w swojej strategii na sprawność działania. Prezes przekonuje, że Budlex jako organizacja mała i elastyczna szybko podejmuje decyzje np. w kwestii kupna działki czy wzięcia dodatkowego finansowania. Są one podejmowane w gronie dwóch-trzech osób z zarządu.
– Począwszy od wyboru i zakupu działki poprzez budowę, sprzedaż oraz serwis, cały proces przeprowadzamy własnymi siłami. Pozwala nam to optymalizować koszty. Dokładnie możemy zaplanować, jakie projekty będziemy realizować, jakie koszty poniesiemy oraz jakie przychody wypracujemy w danym roku – mówi Filip Friedmann.
Firma zatrudnia czterdzieści osób w czterech miastach. Kontraktuje generalnych wykonawców, architektów oraz inspektorów budowlanych, którzy działają jako zewnętrzni specjaliści.
Wyniki i prognozy
Sytuacja po podwyżkach stóp procentowych i braku dostępu do kredytów wpłynęła na spadek sprzedaży Budleksu.
– W poprzednich latach konsekwentnie zwiększaliśmy liczbę sprzedawanych mieszkań, dochodząc do poziomu 600 rocznie. Planowaliśmy rosnąć ok. 15 proc. rok do roku, niestety od początku kryzysu sprzedaż mieszkań spadła na rynku o ok. 40 proc. Przed kryzysem w Toruniu, Bydgoszczy i Olsztynie połowa naszych klientów korzystała z kredytu hipotecznego – mówi Filip Friedmann.
Podkreśla, że wyniki w tej branży wypracowane są ze sprzedaży prowadzonej dwa lata wcześniej. Uważa, że jeszcze w 2023 r. przychody branży deweloperskiej będą na dobrym poziomie, ponieważ pochodzą z oferty z 2021 r.
– W latach ubiegłych nasze przychody ze sprzedaży rosły: ze 140 mln w 2019 r. do 150 mln w 2020 r., potem do 170 mln w 2021 r. i do 199 mln w 2022 r. W 2023 r. prawdopodobnie utrzymamy przychody ze sprzedaży na poziomie z ubiegłego roku, natomiast spadki czekają nas wszystkich w 2024 i 2025 r. Moją ambicją jest jak najszybszy, bo już od 2024 r., powrót do sprzedaży 600 mieszkań rocznie i sukcesywny wzrost tak, aby osiągnąć sprzedaż na poziomie 1000 mieszkań rocznie w jak najszybszym czasie – mówi Filip Friedmann.
Działania podejmowane przez Budlex przypominają przepis, jak być wzorcowym deweloperem: długi pod kontrolą, wielkość zatrudnienia pod kontrolą, ostrożne podejście do przejęć innych podmiotów, poszukiwanie nowych rynków. Na pewno próba koncentrowania się jedynie na dwóch rodzimych rynkach w czasach dramatycznych zmian w naszej demografii nie byłaby optymalną strategią. Zarówno Warszawa, Łódź jak i Gdańsk są rynkami perspektywicznymi. Także Olsztyn należy dziś traktować jako atrakcyjną lokalizację, bo to miejscowość prawie turystyczna, szczególnie jeśli chcemy budować mieszkania nad jeziorem. Jeżeli firma będzie konsekwentnie działać w ten sposób, to pewnie jeszcze nie raz o niej usłyszymy.