Inwestycje Przystąpienie do UE nie gwarantuje nieruchomościowego boomu
Rumuński i bułgarski rynek mieszkaniowy są kopiami polskiego sprzed kilku lat — twierdzą jedni. Niekoniecznie — przestrzegają inni.
Brytyjczycy i Skandynawowie zainteresowali się nieruchomościami w Bułgarii i Rumunii już 2-3 lata temu. W Bułgarii zakupy inwestorów zagranicznych sięgają obecnie ponad 25 proc. sprzedaży. W tym kraju działają miejscowi gracze i międzynarodowi deweloperzy. Dodatkowo swoje usługi oferuje około 9 tys. pośredników nieruchomości. Według danych firmy analitycznej PMR, w 2006 r. do użytku oddano tam 13 tys. nowych lokali, a wartość bułgarskiego rynku budowlanego wzrosła o 15,4 proc. w stosunku do poprzedniego roku i wyniosła 4,6 mld EUR.
W Rumunii prywatne firmy deweloperskie rozpoczęły działalność na szeroką skalę 3--4 lata temu, a pierwsze projekty ukończono dopiero w ubiegłym roku.
— Chęć wyprowadzenia się z bloków do nowych mieszkań o wysokim standardzie jest ważną siłą stymulującą rozwój rynku. Domy budowane w czasach dyktatury Ceausescu znajdują się w opłakanym stanie, zaś od czasu jej upadku w Rumunii do 2005 r. nie rozwinęło się budownictwo mieszkaniowe — mówi Kazimierz Kirejczyk, prezes spółki Reas.
Uwaga na odludzie
Możliwości inwestowania w nieruchomości w Polsce się wyczerpują. Ceny mieszkań w większości miast już nie galopują. Potencjalni inwestorzy zaczęli się więc rozglądać. Znaczna ich część pod lupę wzięła Rumunię i Bułgarię, licząc na to, że kraje te przejdą tę samą ścieżkę rozwoju, co Polska, gdy wstąpiła do UE.
— W ostatnich dwóch latach ceny nieruchomości mieszkaniowych rosły w Bułgarii w tempie 30-40 proc. rocznie. Obserwatorzy rynku byli zgodni, że po wejściu do UE tempo wzrostu lekko spadnie i ustabilizuje się. Tymczasem faktyczne wzrosty cen wyprzedziły niektóre oczekiwania niemal dwukrotnie. W mniej atrakcyjnych dzielnicach Sofii ceny zaczynają się od 550 EUR/mkw., a w najlepszych wynoszą 1,5-2 tys. EUR/mkw. — twierdzi Paweł Grząbka, dyrektor zarządzający spółki CEE Property.
W Bukareszcie ceny mieszkań wynoszą 1-1,1 tys. EUR /mkw., chociaż w ofercie jest też wiele mieszkań, za które trzeba zapłacić ponad 2 tys. EUR/mkw.
Chętni na własne M w Bułgarii nie powinni ograniczać się do miejscowości turystycznych. Warto przyjrzeć się dużym miastom i po zakupie liczyć na lokalny popyt na wynajem. Trzeba jednak pamiętać, że tam najpopularniejsze są lokale większe niż w Polsce — przynajmniej 80-metrowe.
— W nadmorskich miejscowościach, ze względu na zainteresowanie inwestorów, często buduje się, gdzie popadnie. Zdarza się, że deweloper zbuduje np. ładny hotel, w pobliżu którego nie ma ani centrum rozrywki, ani restauracji, ani deptaka ze sklepikami. Takiego lokalu nikt nie zechce wynająć — ostrzega Katarzyna Kłodzińska, dyrektor działu inwestycji firmy Red Net.
Cena pod lupę
Kupić można, nie ruszając się z Polski — pośrednik zajmie się wszystkim. Jednakże w przypadku, gdy deweloper okaże się nieuczciwy, firma zwróci jedynie swoją prowizję, zazwyczaj kilka tysięcy złotych.
Rumunia i Bułgaria wynegocjowały z UE okres przejściowy, w obawie przed wykupem tanich ziem rolnych. Dlatego w obu krajach cudzoziemcy mogą swobodnie nabywać nieruchomości, ale aby stać się właścicielem części gruntu, na którym one stoją, muszą założyć spółkę celową. Wszystkie transakcje obciążone są 20-procentowym VAT, a dochody z wynajmu opodatkowane 15-procentową stawką liniową. Inna specyfika tych rynków to odmienny niż w Polsce sposób liczenia powierzchni nieruchomości.
— Wykonawcy podają cenę 1 mkw. powierzchni użytkowej, a części wspólne, światło ścian i balkony sprzedawane są dodatkowo — mówi Paweł Grząbka.
Części wspólne to dodatkowe 12-15 proc. do powierzchni mieszkania. Zdarza się też, że deweloper dolicza np. powierzchnię… parapetów.
Okiem Eksperta
Piotr Kuczyński
główny analityk Xelion
Inwestycja wysokiego ryzyka
Bułgaria i Rumunia nie są rynkami skazanymi na sukces. Nie można tych krajów bezpośrednio porównywać do Polski sprzed 3 lat. Przede wszystkim, gospodarka jest obecnie w innej fazie — na całym świecie mamy do czynienia z ochłodzeniem, czego przykładem są USA i Wielka Brytania. W Polsce rynek nieruchomości też zwolnił.
Inwestycja w Rumunii i Bułgarii jest ryzykowna. Nie znamy tamtejszych rynków, nie mamy nad nimi kontroli. Ponadto istnieje ryzyko wahań kursowych i wzrostu stóp procentowych. Zaryzykować może ten, kto ma duże zasoby i część z nich jest w stanie ulokować — ktoś, kto myśli: może zarobię 10 proc., a może stracę 40 proc. Zaciąganie kredytu na taką inwestycję jest ryzykowne.
Dorota Wojnar