Biurowce Eurocentrum przy Al. Jerozolimskich w Warszawie, Royal Wilanów w pobliżu pałacu, wielofunkcyjny projekt Art Norblin przy ul. Żelaznej, kilka niewielkich centrów handlowych vis-ą-vis — to skrót planów inwestycyjnych Capital Park, dewelopera kontrolowanego przez fundusz Patron Capital. Skąd pieniądze? Dotychczas problemów z ich pozyskaniem nie miał. Kilka tygodni temu zdobył z emisji obligacji 100 mln zł.
— Zastanawiamy się nad debiutem na GPW z emisją akcji, sprzedażą części gotowych aktywów czy kolejnymi transzami obligacji. Wariant zależy od sytuacji na rynku — mówi Marcin Juszczyk, członek zarządu Capital Park.
Spółka jest właścicielem lokali handlowych przy głównych ulicach kilkudziesięciu polskich miast. Ponad 40 z nich zostanie wybranych, wrzuconych do wspólnego podmiotu, a w przyszłości sprzedanych — jednemu lub wielu podmiotom — w formie nieruchomościowego funduszu inwestycyjnego (REIT). Ich łączna wartość brutto jest szacowana na 46 mln EUR.
Klient górą
W połowie 2014 r. Capital Park odda do użytku pierwszy biurowiec kompleksu Eurocentrum przy Al. Jerozolimskich w Warszawie. Ma już zapewnionych najemców na 11,5 tys. mkw. i negocjuje wynajem ponad 20 tys. mkw.
— Dziś rynek bardziej sprzyja najemcom. Choć stawki czynszu są stabilne i w przypadku Eurocentrum oscylują wokół 16 EUR za mkw., to żeby pozyskać najemcę, deweloper musi zaoferować dodatkowe zachęty, np. wakacje czynszowe czy udział w kosztach wykończenia — mówi Marcin Juszczyk.
Capital Park ruszy budową po skomercjalizowaniu części wilanowskiego projektu i uzyskaniu kredytu. Według danych agencji Colliers, w pierwszej połowie roku w Warszawie wynajęto około 300 tys. mkw. biur, o 3 proc. mniej niż po połowie 2011 r. Na rynkach regionalnych tendencja była odwrotna — do końca czerwca wynajęto 193 tys. mkw. biur, czyli o 24 proc. więcej niż przed rokiem.
Zielony w standardzie
Zachętą dla najemców coraz rzadziej jest certyfikat ekologiczny dla budynku, czyli niższe koszty eksploatacyjne. Eurocentrum będzie miało certyfikat LEED Gold. To jeden z najpopularniejszych standardów. W Warszawie wyższy stopień ma powstający vis-ą-vis Ronda 1 wieżowiec Atrium 1 z certyfikatem Leed Platinum. Ma to być pokazowa inwestycja firmy Skanska. Dziś certyfikat ekologiczny staje się standardem. Według wyliczeń agencji Colliers, aż 22 budowane w Polsce biurowce będą miały jeden z certyfikatów, potwierdzających ich zieloność. To około 58 proc. całkowitej budowanej powierzchni.
Duży pomysł w mniejszej skali
Fundusz, który szykuje Capital Park, jest wzorowany na powstałych w USA zamkniętych nieruchomościowych funduszach inwestycyjnych (REIT). Podobne fundusze funkcjonują już w Polsce od kilkunastu lat. Kilka tygodni temu wejście w taki biznes zapowiedział tandem Jana Kulczyka i Larry’ego Silversteina. Podobne produkty inwestycyjne przygotowują też słowacki HB Reavis, niemieckie ECE Projektmanagement i IVG czy amerykański Hines. Różnica taka, że są to fundusze o wartości kilkuset milionów euro. Zwykle są skierowane do dużych, zagranicznych inwestorów instytucjonalnych, a w Polsce jedynie kupują.