Bartosz Turek, analityk HRE Investments, wziął pod lupę raport NBP o cenach mieszkań w drugim kwartale 2019 r. Zestawił ceny ofertowe, a więc te oczekiwane przez sprzedających, z cenami transakcyjnymi, a więc tymi, które ostatecznie zapisywano w umowach. W siedmiu dużych miastach Polski średnia różnica wynosiła 1,6 tys. zł i była najwyższa w 12-letniej historii danych gromadzonych przez bank centralny.
— Różnicy tej nie należy utożsamiać z przeciętnym efektem negocjacji. To, że w drugim kwartale właściciele mieszkań w dużych miastachchcieli dostać za swoje mieszkania ponad 8,5 tys. zł za metr, a transakcje były zawierane przy przeciętnej cenie na poziomie ponad 6,9 tys. zł, nie znaczy, że podczas negocjacji cenę mieszkania udaje się obniżać przeciętnie o prawie 1,6 tys. zł w przeliczeniu na metr. Wciąż w większości przypadków trudno liczyć na to, że negocjacje dadzą obniżkę większą niż kilka procent — zaznacza Bartosz Turek.
Jak wyjaśnia, dane te świadczą raczej o tym, że sprzedający mający nadmierne oczekiwania cenowe będą długo czekać na kogoś, kto będzie skłonny wyłożyć żądaną sumę.
— To właśnie zbyt wysoko wyceniane mieszkania zalegają w ofercie, podczas gdy te z racjonalnymi cenami znajdują nabywców. Stąd wynika rekordowy rozdźwięk między cenami ofertowymi i transakcyjnymi. Spora część sprzedających ma po prostu nierynkoweoczekiwania cenowe — dodaje Bartosz Turek.
Co ciekawe, w przeszłości (zarówno w 2007, jak i w 2013 r.), kiedy oczekiwania kupujących i sprzedających tak bardzo się rozmijały, w kolejnych kwartałach dochodziło do wzrostu cen transakcyjnych. Ekspert nie jest jednak przekonany, że historia się powtórzy.
— Pamiętajmy, że wtedy do wzrostu oczekiwań cenowych sprzedających dochodziło w otoczeniu rosnącego popytu na mieszkania — byliśmy albo w trakcie boomu na kredyty walutowe, albo w trakcie obniżek stóp procentowych. Dziś co prawda sytuacja na rynku pracy jest bardzo dobra, a kredyty tanie, ale banki od kilku kwartałów straszą, że o kredyt mieszkaniowy będzie trudniej — mówi Bartosz Turek.