Ogólnopolski indeks cen transakcyjnych w kwietniu znowu poszedł w górę. Po marcowym spadku o 0,02 pkt, w kwietniu indeks urban.one dla lokali mieszkalnych w Polsce, pokazujący zmiany cen transakcyjnych, wyniósł 110,59 pkt, co oznacza wzrost o 0,05 pkt – wynika z raportu opracowanego przez Cenatorium dla „Pulsu Biznesu” i Bankier.pl.
Eksperci pytani przez Cenatorium o prognozy na najbliższe pół roku są pesymistyczni – tylko 20 proc. z nich przewiduje poprawę koniunktury lub uważa, że sytuacja będzie stabilna. Za najbardziej niepokojącą uważają inflację utrzymującą się od roku powyżej celu inflacyjnego NBP. W kwietniu wyniosła ona 12,4 proc. Głównym źródłem jej wzrostu są wysokie ceny surowców oraz zaburzenia w łańcuchach podaży i transporcie międzynarodowym. Nie bez znaczenia pozostają także skutki ataku Rosji na Ukrainę wpływające na wzrost cen surowców energetycznych i rolnych.
Od października 2021 r. mamy do czynienia z comiesięcznymi podwyżkami stóp procentowych. W efekcie spada zdolność kredytowa Polaków. Kwiecień był kolejnym miesiącem, w którym doszło do spadków liczby oraz wartości udzielanych kredytów mieszkaniowych. Wg danych BIK w kwietniu udzielono jedynie 14,5 tys. kredytów hipotecznych, co jest najniższym wynikiem od grudnia 2017 r. [najnowsze dane BIK mówią, że w maju liczba wniosków kredytowych nadal spadała i w stosunku do kwietnia zmalała o 16,2 proc. – przyp. red.]. Osoby posiłkujące się finansowaniem bankowym już praktycznie wypadły z rynku. Zdaniem Małgorzaty Wełnowskiej, starszego analityka ds. rynku nieruchomości w Cenatorium, w kolejnych miesiącach na rynku dominować będą inwestorzy gotówkowi. Zaistniała sytuacja będzie też szansą dla przedsiębiorstw z sektora PRS.
– Bardzo duża grupa osób, w szczególności młodych, będzie musiała skierować się na rynek najmu. W ostatnich miesiącach doświadczyliśmy wzrostu stawek najmu lokali mieszkalnych – mówi Małgorzata Wełnowska
Według Michała Kubickiego, prezesa CMP Center Management Polska, deweloperzy, którzy większą część swojej oferty kierowali do osób wspierających się finansowaniem bankowym, już ograniczają wprowadzanie nowych projektów na rynek.
– Jako pierwsze ofiarą kryzysu kredytowego padną podmiejskie szeregówki, bliźniaki i małe domy jednorodzinne. Jednocześnie rosnące ceny wykonawstwa, które wystrzeliły po wybuchu wojny w Ukrainie, mocno destabilizują sytuację już realizowanych projektów. Deweloperzy muszą ograniczyć marże, w niektórych wypadkach nawet do zera – mówi Michał Kubicki.
Sławomir Horbaczewski, ekspert rynku nieruchomości, dostrzega szansę łagodzenia obecnej trudnej sytuacji na rynku najmu poprzez wykorzystanie pustostanów, które – jak ujawnił ostatni spis powszechny – liczą w Polsce półtora miliona pustych mieszkań i domów jednorodzinnych. Efektywne opodatkowanie posiadaczy takich nieruchomości w Niemczech sprawia, iż nie trzymają oni pustych mieszkań jedynie dla wzrostu ich wartości, ale wynajmują. Uważa, że takie rozwiązanie pomogłoby młodym wejście w rynek najmu, nie uderzając w pierwotny rynek kupna nowych lokali mieszkalnych.
Duże miasta podzielone
W największych miastach indeks urban.one w kwietniu br. wyniósł 117,89 pkt. To wzrost o zaledwie 0.1 pkt w stosunku do marca i o 6,68 pkt w porównaniu z kwietniem 2021 r. Prawie połowa (47 proc.) ekspertów sądzi, że mieszkania nadal będą drożały, 20 proc. liczy na spadki cen, a 33 proc. przypuszcza, że ceny ustabilizują się.
Badane przez Cenatorium ceny ofertowe w ramach Indeksu Szybkiego w kwietniu średnio nieznacznie spadły, przy czym od średniej odstawały Łódź (wzrost cen o 2,3 proc. na rynku pierwotnym i o 4,2 proc. na rynku wtórnym) i Poznań (wzrost o 0,2 proc. na rynku pierwotnym i o 1 proc. na rynku wtórnym). Największe spadki cen ofertowych odnotowano dla mieszkań deweloperskich w Gdyni (o 3.2 proc.) i w Gdańsku (o 1,1 proc.). W przypadku mieszkań z tzw. drugiej ręki ceny spadły o 2,7 proc. w Gdańsku i 1,7 proc. w Gdyni.
Stolica przoduje
W porównaniu z kwietniowymi podwyżkami cen transakcyjnych mieszkań w pozostałych metropoliach, warszawskie były znaczące. Indeks urban.one wzrósł w ciągu miesiąca o 0,27 pkt. i osiągnął poziom 117,75 pkt.
Natomiast Indeks Szybki pokazujący ruchy cen ofertowych spadł w tym samym miesiącu o 2 proc. na rynku pierwotnym i o 4,5 proc. na rynku wtórnym.
Liczba nowych pozwoleń na budowy na stołecznym rynku w kwietniu wzrosła, jednak nie oznacza to rozpoczynania budów.
– Łączna liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto przekroczyła 1 tys., z czego jedynie 884 lokali było budowanych z przeznaczeniem na sprzedaż lub wynajem. Spada również liczna zawieranych transakcji na obu rynkach – mówi Małgorzata Wełnowska.
Mimo spadku popytu deweloperzy nie oferują hojnych promocji i rabatów. Zdaniem Sławomira Horbaczewskiego oferowane bonusy mają jedynie przyciągnąć uwagę klientów, a nie zaoferować im zauważalnie tańsze mieszkania.
– Deweloperzy wiedza, że bardziej kalkuluje się przetrzymać niesprzedane mieszkanie do lepszych czasów niż pochopnie obniżać cenę. Jedynie deweloperzy pod wodą, np. ze zbyt dużym długiem, muszą dzisiaj na gwałt szukać gotówki – mówi Sławomir Horbaczewski.
Wzrost po trzech miesiącach
Po serii obniżek cen transakcyjnych gruntów pod zabudowę jednorodzinną z pierwszego kwartału 2022 r., w kwietniu nastąpiło delikatne odbicie. W skali miesiąca odczyt indeksu urban.one wzrósł o 0,1 pkt i osiągnął poziom 139,28 pkt.
Nic jednak nie wskazuje, że działki będą drożały – 53 proc. ekspertów przewiduje pogorszenie warunków gospodarczych w tym segmencie, a 40 proc. – stabilizację.