W najbliższych kwartałach trend na rynku mieszkań się odwróci na spadkowy — uważają analitycy PKO Banku Polskiego, choć takiemu scenariuszowi przypisują nie 100, ale tylko 60 proc. prawdopodobieństwa. Skala spadku ich zdaniem będzie zależała od szybkości powrotu na ścieżkę ożywienia gospodarczego i dalszego przebiegu epidemii.
„Wyhamowania tendencji spadkowych, przy obecnym scenariuszu powrotu do wzrostu PKB w 2021 na poziomie ok. 4 proc. r/r, można oczekiwać w połowie 2021” — czytamy w raporcie PKO BP pt. „Rynek nieruchomości mieszkaniowych w II kwartale 2020 r.”
Wśród czynników mogących w krótkiej perspektywie wpływać na obniżenie cen mieszkań analitycy PKO BP wymieniają dużą liczbę rozpoczętych przez deweloperów projektów mieszkaniowych, z których większość miała być oddana do użytku w latach 2021-22, i osłabiony popyt. Zamknięcie gospodarki przyczyniło się do spowolnienia wzrostu dochodów gospodarstw domowych, wzrostu zagrożenia bezrobociem oraz zaostrzenia polityki kredytowej banków (wzrost marż i prowizji, wymagany większy wkład własny). Równocześnie sytuacja mieszkaniowa na rynku stale poprawiasię dzięki dużej podaży mieszkań w ostatnich latach. Pojawiło się dużo mieszkań na wynajem.
W przypadku wynajmu długoterminowego w raporcie podkreśla się, że trend spadkowy czynszów w mieszkaniach na wynajem spowodowany był załamaniem się związanego z turystyką wynajmu krótkoterminowego oraz rezygnacji z wynajmu przez wielu studentów i pracowników korzystających z nauki oraz pracy w formie zdalnej. Pandemia spowodowała również rezygnację z wynajmu przez część cudzoziemców pracujących w Polsce. Mieszkania te stały się dzięki temu bardziej dostępne.
Dawka optymizmu
Z drugiej strony hamująco na spadek cen wpływają ujemne stopy depozytów, podtrzymując popyt inwestycyjny na mieszkania.
„Pomimo pogorszenia perspektyw rynku wynajmu inwestycja w zakup nieruchomości w sytuacji oczekiwanego utrzymania rekordowo niskich stóp co najmniej do 2022 r. jest bardziej opłacalna niż lokata bankowa czy obligacje skarbowe” — czytamy w raporcie.
Do ograniczenia spadku cen może też przyczynić się dobra sytuacja deweloperów przed lockdownem. Dzięki posiadanej płynności finansowej mogą oni zamiast obniżania cen obniżyć marżę i zwiększyć sprzedaż czy pozyskać finansowanie zewnętrzne, np. z funduszy inwestycyjnych. Mogą też ograniczyć liczbę rozpoczynanych projektów oraz mieszkań w ramach projektu. Na zahamowanie spadku cen mogłoby też wpłynąć złagodzenie polityki kredytowej banków wobec mniejszego niż oczekiwano spadku bezrobocia i sygnałów poprawy popytu na kredyty mieszkaniowe. Z ankiety NBP wynika, że w II kwartale większość banków zaostrzyła kryteria udzielania kredytów mieszkaniowych i ich warunki. Obecnie banki oczekują odwrócenia tendencji i złagodzenia polityki w segmencie kredytów mieszkaniowych.
Mogło być gorzej
Dotychczasowe schłodzenie wzrostów popytu i podaży mieszkań raport wiąże z ograniczeniami wynikającymi ze spowodowanego przez pandemię zamknięcia gospodarki, utrudnieniami w przemieszczaniu się oraz w dostępie do kredytów. Akcja kredytowa zmniejszyła się w II kwartale o prawie 20 proc. r/r. Według danych z bazy CBN PKO BP w II kwartale w porównaniu z pierwszym odnotowano spadek cen na rynku wtórnym w Warszawie oraz na rynku pierwotnym w grupie dziewięciu mniejszych miast wojewódzkich. Natomiast dane z bazy BaRN NBP sygnalizują spadek cen transakcyjnych na rynku pierwotnym w siedmiu największych miastach (o 1,4 proc. k/k, w tym w Warszawie o 3,9 proc. k/k i we Wrocławiu 3,8 proc. kw/kw) oraz niewielki wzrost na rynku wtórnym. Zdaniem analityków PKO BP mogło być gorzej: gdyby nie bardzo duża skala działań antykryzysowych i związanego z tym umiarkowanego wzrostu bezrobocia, korekta cen w drugim kwartale 2020 r. byłaby większa.