Najpóźniej w ciągu trzech lat ceny mieszkań znowu zaczną rosnąć.
Ceny lokali wyhamowały. Nie oznacza to jednak, że inwestycja w mieszkania jest już nieopłacalna. Trzeba ją jednak podejmować bardzo rozważnie.
Polacy nie ustawiają się już w kolejkach po nowe lokale. Mimo to mieszkania w najlepszych lokalizacjach nadal sprzedają się szybko. Wniosek? Rynek coraz bardziej się różnicuje, a inwestowanie na nim wymaga coraz większej ostrożności. Rosną też wymagania nabywców.
Chwilowa korekta
Po ubiegłorocznej gorączce cen nie ma już śladu. W niektórych dużych miastach zanotowano nawet spektakularne spadki. W październiku w stosunku do poprzedniego miesiąca średnie ceny we Wrocławiu spadły o blisko 4 proc., a w Gdańsku i Poznaniu nawet o 4,5 procent. Jedynie w Krakowie i stolicy średnie ceny utrzymują się na zbliżonym, stabilnym poziomie.
Zdaniem ekspertów, obecna sytuacja nie oznacza jednak końca koniunktury.
— Może być to chwilowy zastój, korekta, ale jeszcze nie dekoniunktura — tłumaczy Dariusz Karbowniczak z agencji Ober Haus Nieruchomości.
Jego zdaniem, jest kilka przyczyn obecnej sytuacji. Wiele inwestycji rozpoczętych w ubiegłych latach oddawanych jest obecnie do użytku. Na dodatek na rynek wtórny trafiła część lokali kupionych rok temu w celach spekulacyjnych. W rezultacie podaż mieszkań wyraźnie wzrosła w stosunku do ubiegłego roku. Inny powód chwilowego zastoju to sytuacja na rynku kredytów hipotecznych, a w szczególności wzrost oprocentowania.
— Na skutek tego deweloperzy zaczęli mieć problemy ze sprzedażą mieszkań. Nie bez znaczenia jest również większa ostrożność banków w udzielaniu nowych kredytów i związane z tym zaostrzenie procedur — dodaje Dariusz Karbowniczak.
Innego zdania jest analityk Open Finance Emil Szweda.
— Wzrost płac równoważy wpływ oprocentowania kredytów. Dużo większy wpływ na chwilowe zmniejszenie popytu miał raczej wzrost cen mieszkań — ocenia Emil Szweda.
Eksperci są jednak zgodni co do tego, że rynek wyraźnie się różnicuje. Zmienia się też jego struktura i pogłębiają różnice w standardzie. Dotyczy to zwłaszcza lokali wybudowanych kilkadziesiąt lat temu — zwłaszcza tych zrealizowanych w technologii tzw. wielkiej płyty. Jeszcze rok temu ich właściciele mogli windować ceny. Dziś, przy braku zainteresowania ze strony klientów, coraz częściej decydują się na obniżki. W niektórych wypadkach sięgają one nawet 20 procent.
Eksperci zwracają też uwagę na inne przyczyny ochłodzenia koniunktury.
W ubiegłym roku powstawały głównie drogie mieszkania o podwyższonym standardzie, a najbardziej poszukiwane, czyli dwupokojowe w tzw. segmencie popularnym, były towarem deficytowym. Dla porównania wcześniej co roku takich lokali powstawało zaledwie kilka procent w skali całego rynku, a dziś jest to ponad 20 proc.
Rezultatem tej sytuacji jest nadpodaż segmentu drogich mieszkań i związany z tym wzrost średniej ceny metra kwadratowego.
Rynek wstrzymał oddech
Czas kupowania dziury w ziemi skończył się jednak definitywnie, a klienci nie spieszą się z podjęciem decyzji o zakupie. Wolą zaczekać, np. na korzystniejsze ceny. Rynek dewelopera powoli odchodzi więc w przeszłość. Są już tego pierwsze symptomy. Deweloperzy coraz częściej decydują się na przeceny, pojawiły się też promocje — np. oferowanie w cenie mieszkania kompletnie wyposażonej kuchni, miejsca postojowego czy garażu.
Nie dotyczy to jednak wszystkich realizacji. Po najbardziej atrakcyjne mieszkania w dobrej lokalizacji wciąż ustawiają się kolejki. Przykładem jest nowa inwestycja Budimeksu na warszawskim Bemowie. Tutaj najbardziej poszukiwane są lokale czteropokojowe, których w budynku jest zaledwie kilka i na które czeka już kolejka chętnych.
Deweloperzy potwierdzają, że wymagania klientów rosną. Dziś na ich decyzje ma wpływ nie tylko cena, ale również lokalizacja mieszkania i jego standard, a także takie czynniki, jak rozkład, położenie w budynku i rozmieszczenie względem stron świata.
Inwestycje nieprzemyślane, w nieciekawych, nieatrakcyjnych lokalizacjach w mieszkania, które mają niefunkcjonalny układ przestrzenny (np. wąskie korytarze, małe łazienki i ciemne kuchnie) w zasadzie nie mają dziś u nabywców żadnych szans. W zasadzie — bo w ostateczności można ich przyciągnąć atrakcyjną ceną.
Ceny w górę w regionach
Inwestowanie w nieruchomości wymaga dużo większej ostrożności niż rok temu. Nie jest to także dobry moment na zakupy spekulacyjne. Nabycie mieszkania lub apartamentu należy dziś raczej traktować jako inwestycję długoterminową — minimum pięcioletnią.
Co warto kupować? Generalnie opłaca się wybierać nieruchomości w dobrej lokalizacji i o wysokim standardzie, bo takie lokale zawsze będą trzymać cenę.
Na pewno nie stracimy, inwestując w niewielkie, dwupokojowe mieszkanie położone w pobliżu centrum miasta, w sąsiedztwie dogodnej komunikacji. Bez problemu będziemy mogli je również wynająć. Tym bardziej, że popyt na rynku wynajmu znowu jest duży.
Eksperci odradzają za to zdecydowanie zakup mieszkania w wielkiej płycie, bo takie lokale już zaczynają tanieć.
A apartamenty? W gruncie rzeczy takich inwestycji jest w Warszawie i innych dużych miastach niewiele. Spora część mieszkań, sprzedawanych jako apartamenty, w rzeczywistości nie ma z nimi nic wspólnego. Odbiega od nich zarówno jakością wykończenia, jak i lokalizacją.
Dlatego w tym wypadku eksperci zalecają ostrożność. Prawdziwy apartament jest nie tylko doskonale położony, ale też charakteryzuje się luksusowym standardem.
Zdaniem ekspertów z branży, dziś lokale sprzedawane jako apartamenty są przeszacowane. Dlatego w najbliższej przyszłości ich ceny mogą spaść nawet o 20, 30 procent.
Jeżeli jednak koniecznie chcemy zyskać na zakupie mieszkania w szybkiej perspektywie — np. najbliższych kilku lat, zdecydujmy się na nabycie lokalu w mniejszych miastach, takich jak Olsztyn, Białystok, Lublin, Bydgoszcz, Rzeszów, Toruń, Szczecin i przede wszystkim Katowice.
Tam ceny dopiero zaczynają piąć się w górę. Niewielka podaż nowych mieszkań na tych rynkach sprawia, że popyt jest nadal bardzo duży.
W najbliższych miesiącach możemy w tych miastach spodziewać się nawet dwucyfrowych wzrostów. Na przykład w Lublinie w ciągu ostatnich miesięcy ceny poszybowały w górę średnio o 20 procent i cały czas rosną. Obecnie średnia cena mkw. w mieście zbliża się już do około 5 tys. zł. l
Popyt nie zmaleje
Jak długo potrwa obecna stabilizacja? Kiedy ceny mieszkań znów będą rosły, powiększając zyski właścicieli?
Na te pytania trudno jest dziś udzielić jednoznacznej odpowiedzi.
Zdaniem ekspertów, rosnąca podaż nowych mieszkań zahamuje wzrost cen tylko na kilkanaście miesięcy. Obecna sytuacja to zatem tylko chwilowa korekta. A co dalej?
Odpowiedzią może być statystyka. Od lat wynika z niej jedno i to samo. W Polsce wciąż brakuje co najmniej 1,5 miliona mieszkań. A jeszcze trzeba brać pod uwagę rosnące aspiracje mieszkaniowe i to, że spora część z istniejących zasobów tym aspiracjom już nie odpowiada. Dlatego popyt na atrakcyjne mieszkania będzie nam towarzyszył jeszcze długo.
Dodatkowo na ten popyt wpływa też demografia. Przeciętna wieku nabywców mieszkań z roku na rok obniża się. Dziś potencjalny klient dewelopera ma średnio około 30 lat i reprezentuje kolejną falę demograficznego wyżu, która właśnie wchodzi na rynek. Ten klient będzie prawdopodobnie zainteresowany najbardziej popularnym mieszkaniem dwupokojowym. Na razie dwupokojowym... Bo dochody wciąż rosną, a dzieci, wcześniej czy później, też się pojawią…
Eksperci prognozują więc, że lokale znowu zaczną drożeć o co najmniej pięć procent rocznie. Według nich, nastąpi to najwcześniej w przyszłym roku, a najpóźniej w 2010 roku. Na razie więc deweloperzy i właściciele mieszkań muszą uzbroić się w cierpliwość. Ale dla tych, którzy szukają pomysłu na inwestycję, może to być dobry moment na zakupy.
Agnieszka Zielińska