LightOn, pierwszy projekt deweloperski CPI Property Group w Polsce (CPIPG), zastąpi należący do tego czeskiego funduszu budynek biurowy Prosta 69, wybudowany w 1997 r.
Firma ma w Warszawie 20 biurowców o łącznej powierzchni ponad pół miliona m kw. i wartości ok. 1,6 mld EUR oraz portfel obiektów handlowych w całym kraju (6 centrów i 17 parków) o powierzchni 272 tys. m kw. i wartości szacowanej na 441 mln EUR. Jest też właścicielem dwóch warszawskich hoteli: Mamaison Hotel Le Regina Warsaw i Mamaison Residence Diana. Wśród budynków biurowych CPIPG są m.in. Warsaw Spire czy Warsaw Financial Center.
Pomnożyć czynsze
– Prosta 69 to pierwszy przypadek, gdzie w tej samej lokalizacji możemy wybudować zupełnie inny budynek, którego wartość będzie dużo większa – mówi Barbara Topolska, dyrektor generalna CPI Property Group w Polsce.
LightOn ma mieć 23,6 tys. m kw. powierzchni najmu, a więc dwukrotnie więcej niż biurowiec istniejący obecnie pod tym adresem (11 tys. m kw.). Inwestor liczy też na dużo wyższy poziom czynszów – w nowych biurowcach przy rondzie Daszyńskiego przekraczają one obecnie 25 EUR za m kw. Tymczasem w budynku z 1997 r. czynsze są dużo niższe ze względu na standardy nieodpowiadające dzisiejszym oczekiwaniom najemców.
– Obecnie deweloperzy prawie nie budują w Warszawie biurowców i na rynku pojawiła się luka podażowa. Mamy już prawomocne pozwolenie na budowę, a planowane oddanie LightOn do użytkowania to czwarty kwartał 2028 r. W tym czasie będziemy mieli niewielką konkurencję. Rozmawiamy już z firmami, które planują za trzy lata wynająć od nas powierzchnie na nowe biura – mówi Barbara Topolska.
Nowy budynek przy Prostej ma spełniać wymogi licznych certyfikatów – WELL, BREEAM, SmartScore i WiredScore i to na najwyższych poziomach każdego z nich. Będzie również spełniał warunki programu Obiekt bez barier.
– W nieruchomościach biurowych certyfikaty nie są modą, ale koniecznością. Firmy poszukujące dla siebie powierzchni biurowych przesyłają nam w trakcie negocjacji wymogi dotyczące standardów ESG i certyfikatów. Również banki uzależniają udzielenie kredytu od spełnienia podobnych oczekiwań – mówi Barbara Topolska.
Według niej pod każdym takim świadectwem kryją się konkretne oczekiwania, jakie powinna spełniać wynajmowana powierzchnia i sam budynek. Informują one o efektywności energetycznej, komforcie i zdrowym dla użytkowników środowisku, dostosowaniu do potrzeb osób niepełnosprawnych.
Deweloper z urodzenia
Samodzielne kierowanie projektem deweloperskim nie jest dla CPIPG czymś nowym, choć w Polsce będzie to pierwszy przypadek. Firma wyrosła w Czechach z branży deweloperskiej i nadal samodzielnie realizuje projekty w Czechach, Niemczech czy na Węgrzech.
– Nasi dyrektorzy techniczni – Mikołaj Płonka i Cezary Kopij – mają doświadczenie deweloperskie, a wspiera ich zespół korporacyjny z Czech. Tylko w 2024 r. podpisaliśmy w Polsce umowy najmu na 110 tys. m kw. powierzchni biurowej – trzykrotnie więcej niż będzie w LightOn – co w każdym przypadku łączyło się z gruntowną przebudową powierzchni dla nowych najemców. Czujemy się w tej dziedzinie kompetentni – mówi Barbara Topolska.
Według dyrektor polskiego CPIPG kompetencje deweloperskie wzbogacone są dobrą orientacją na temat potrzeb najemców oraz najnowszych trendów związanych z pracą biurową. Firma jest inwestorem długoterminowym – właścicielem, zarządcą i sama zapewnia obsługę techniczną budynków.
– To dla najemców najbardziej komfortowa sytuacja. Szybciej reagujemy na ich potrzeby. Mamy wśród najemców takie firmy, jak Samsung czy Goldman Sachs, które oczekują spełniania standardów zarządzania i wymogów bezpieczeństwa, technicznych i funkcjonalnych budynku na bardzo wysokim poziomie. Stąd też między innymi czerpiemy wiedzę do projektowania nowych budynków – mówi Barbara Topolska.
Wskaźnik wynajęcia biurowców CPIPG przekracza 95 proc., przy średniej dla całego rynku biurowego w Warszawie ok. 90 proc.
Porządki w portfelu
Czeski fundusz stawia na duże obiekty. Według Barbary Topolskiej łatwiej jest zarządzać budynkami, w których najemcy w razie potrzeby mogą powiększyć wynajmowane powierzchnie, a w małych obiektach jest to trudne. Dlatego sprzedał w ubiegłym roku Concept Tower przy ul. Grzybowskiej firmie WOOD & Company Real Estate Fund.
CPIPG jest największym właścicielem powierzchni biurowych w Pradze, Berlinie i Warszawie. Posiada również udziały m.in. w rynku austriackim, rumuńskim i węgierskim. W sektorze handlowym jest niekwestionowanym liderem w Czechach oraz posiada mocne platformy we Włoszech, Polsce, na Węgrzech, Słowacji, Rumunii i w krajach adriatyckich. Siedziba CPIPG znajduje się w Luksemburgu, a akcje firmy są notowane na Giełdzie Papierów Wartościowych we Frankfurcie.