Niskie stopy procentowe przyczyniły się w ostatnich dwóch latach do wzrostu popularności inwestowania w nieruchomości. Największym powodzeniem cieszą się lokale na wynajem, gdyż ten typ transakcji uchodzi za jeden z najprostszych i nie wymaga takich pieniędzy i doświadczenia jak lokata kapitału w grunty czy nieruchomości komercyjne.
— Rynek nieruchomości wakacyjnych jest coraz lepiej rozwinięty. Klienci mają do wyboru bogatą ofertę w różnych zakątkach kraju. Ten segment rozwija się również w największych miastach, gdzie stopy zwrotu z inwestycji bywają jeszcze wyższe. Coraz większym zainteresowaniem cieszą się też nieruchomości zagraniczne, najlepiej w ciepłychkrajach lub w narciarskich kurortach. Niemało klientów planuje na emeryturze przeprowadzkę do swoich lokali za granicą — wyjaśnia Paulina Benda, członek zarządu Emmerson Realty.
Wyższa marża
Według doradców Emmerson Realty, inwestujący w lokale na wynajem w kurortach decydują się głównie na transakcje gotówkowe. To jedna z najatrakcyjniejszych form lokowania oszczędności. Kupując za gotówkę, łatwiej negocjować atrakcyjne warunki transakcji. Często sprzedawcy godzą się np. na kilkuprocentowy upust, jeśli mają pewność, że umowę można podpisać od ręki, a cała suma natychmiast trafi do ich portfela.
W dodatku nie wszystkie banki są skore udzielać finansowania. A kredyt dają na nieco innych zasadach niż w przypadku kupna mieszkania na własne potrzeby — inwestorzy muszą mieć większy wykład własny i będą płacić wyższą marżę. Na przykład w Lion’s Banku kupujący musi udokumentować, że będzie otrzymywał stabilne przychody z wynajmu, co bank uwzględnia, badając zdolność kredytową. Ale choć rynkiem nieruchomości rządzi gotówka, finansowanie transakcji kredytem może się okazać lepszym rozwiązaniem.
— Większość naszych klientów korzysta właśnie z kredytu — zapewnia Bartosz Turek, analityk z Lion’s Banku.
Mniejsze ryzyko
W niektórych sytuacjach transakcja gotówkowa może się po prostu nie opłacać. Jeśli na przykład inwestor wydaje wszystkie oszczędności na jedną nieruchomość, to zamraża kapitał na wiele lat. A w tym czasie mógłby nadwyżki ulokować w kolejne inwestycje, nawet krótkoterminowe. — Korzystanie z kredytu w trakcie budowania portfela inwestycyjnego pozwala na zakup większej liczby nieruchomości, czyli dywersyfikację — przypomina Bartosz Turek. Wylicza, że jeśli roczna stopa zwrotu z najmu wyniesie 8 proc., a kredyt kosztuje 3-4 lub nawet 5 proc., wówczas opłaca się kupić mieszkanie na kredyt.
— Pożyczone pieniądze kosztują znacznie mniej, niż wynoszą zyski z ich zainwestowania. Po takim porównaniu trzeba jeszcze sprawdzić, czy w dłuższym terminie faktycznie nieruchomość pozwoli zarobić więcej, niż będzie kosztował kredyt. Chodzi o stopy procentowe, które są na rekordowo niskim poziomie. Trzeba więc sprawdzić, co się stanie, jeśli wrócą do naturalnego poziomu 3-4 proc. Czy wtedy rentowność inwestycji też będzie wyższa niż oprocentowanie długu? Jeśli tak, to inwestor wciąż będzie korzystał na dźwigni finansowej, a więc powinno mu się opłacić zaciągnięcie kredytu — tłumaczy Bartosz Turek.
Biorąc kredyt na zakup nieruchomości inwestycyjnej, można ponadto korzystać z tzw. tarczy podatkowej. Odsetki od kredytu można bowiem zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu. Wsparcie kredytowe pojawia się najczęściej przy zakupach pakietowych. Jeśli kogoś stać na zakup jednej nieruchomości za gotówkę, to bezpieczniejsze może się okazać kupienie dwóch czy nawet kilku podobnych lokali w różnych miejscach, by ograniczyć ryzyko. Dlaczego?
— Posiadając kilka nieruchomości na wynajem, łatwiej sobie poradzić z lokalem, który nie przynosi dochodu, gdyż w tym czasie pozostałe nieruchomości przynoszą zyski. Każdy musi sam odpowiedzieć na pytanie, czy woli mieć kilka lokali, ale ponosić ryzyko kredytowe, czy jeden lokal, ale wystawiać się na ryzyko niepowodzenia — opowiada Bartosz Turek.
Wszystkie banki wymagają od kredytobiorców minimum 10 proc. wkładu własnego. Jego wysokość będzie rosła do 20 proc. w 2017 r., jednak doradcy odradzają zaciąganie długu na minimalny wkład własny. Inwestorom zalecają kredyt z udziałem co najmniej 20-25 proc. własnych pieniędzy, choć zdaniem niektórych ekspertów w takiej sytuacji współczynnik LTV (różnica między wartością kredytu i jego zabezpieczenia, zwykle hipotecznego) powinien wynieść 40-50 proc. &© Ⓟ
Pożądana dywersyfikacja. Korzystanie z kredytu w trakcie budowania portfela inwestycyjnego pozwala na zakup większej liczby nieruchomości — przypomina Bartosz Turek, analityk z Lion’s Banku.