Inwestorzy pytają, MLP Group odpowiada

opublikowano: 16-11-2022, 08:30
aktualizacja: 23-11-2022, 14:24
Play icon
Posłuchaj
Speaker icon
Close icon
Zostań subskrybentem
i słuchaj tego oraz wielu innych artykułów w pb.pl

Nie mamy problemów z płatnościami ze strony najemców, stawki w ostatnim czasie wzrosły w bezprecedensowym tempie, a projekty realizowane są zgodnie z planem – mówił na czacie inwestorskim w pb.pl Radosław T. Krochta, prezes MLP Group.

Przedstawiacie się jako deweloper powierzchni magazynowo-fabrycznych. Czy chcecie być bardziej kojarzeni z tym drugim członem?

Dla osób spoza branży magazyn kojarzyć się może z regałami, wózkami widłowymi, podjeżdżającymi tirami. Tymczasem obecnie 40-50 proc. naszych najemców jest związanych z lekką produkcją i tak jest od kilkunastu lat. My wynajmujemy magazyn i to, czy wstawione tam zostaną regały, czy park maszynowy, jest w gestii najemcy. Firmy produkcyjne, ze względu na długość umów (średnia to 10 lat), zapewniają nam większą stabilność niż w przypadku typowego wynajmu powierzchni pod magazyn. Jeśli klient zainwestuje kilkadziesiąt milionów euro w maszyny, to z prawdopodobieństwem bliskim 100 proc. zostanie z nami na długo lub na zawsze. Często w kontekście magazynów mówi się o branży e-commerce’u, ale w praktyce to tylko 5-10 proc. naszych klientów. Części podmiotów z tej branży nie zaakceptowaliśmy, bo były to firmy ze słabą strukturą bilansu, niedoborem własnego kapitału, historii itd. – my jesteśmy bardzo konserwatywnym deweloperem.

Jakie będą parametry planowanej emisji obligacji?

Z dużym prawdopodobieństwem emisja odbędzie się na rynku europejskim na przełomie roku. Jej wartość wyniesie około 30-50 mln EUR, jeśli popyt dopisze może trochę więcej. Coraz więcej naszego biznesu znajduje się na rynkach zagranicznych – do 2025-2026 r. 50-60 proc. wartości naszego portfela nieruchomości będzie w Niemczech, stąd decyzja o plasowaniu oferty za granicą.

Czy głośny zakup udziałów przez Chińczyków w terminalu w Hamburgu zmienia coś dla z perspektywy branży magazynowej?

W branży nie widzimy dużych chińskich inwestycji. Zauważalne jest natomiast coś innego – coraz więcej firm niemieckich przenosi produkcję z Azji do macierzystego kraju, co jest źródłem dużego popytu na nasze powierzchnie magazynowe.

Skupiamy się na logistyce miejskiej, bo chcemy, żeby w 2026 r. udział tego segmentu w naszych przychodach wyniósł 50 proc. Logistyka miejska jest bardziej dochodowa i obarczona mniejszym ryzykiem.

Jacy klienci mają największy udział w przychodach?

Mamy bardzo zdywersyfikowany portfel klientów – żaden nie wynajmuje więcej niż 5 proc. powierzchni magazynowej. 40-50 proc. to tzw. lekka produkcja. Reszta to logistyka i FMCG, które mają po ok. 30 proc. Podział jednak jest skomplikowany, bo często kwalifikujemy do e-commerce także np. podmiot, który produkuje opakowania dla tej branży. Można się zastanowić, czy to nie jest jednak lekka produkcja.

Jakie klauzule indeksacyjne zawierają umowy, podpisywane przez was z klientami?

Wszystkie nasze umowy, niezależnie od kraju, są indeksowane w lutym każdego roku o wskaźnik zharmonizowanej inflacji w Unii Europejskiej (HICP). W 2023 r. będzie to zapewne około 8-9 proc.

Onshoring versus e-commerce. Co będzie silniejszym trendem?

50-60 proc. naszych nowych projektów na 2023 r. to będą projekty pośrednio i bezpośrednio onshoringowe, realizowane przez stabilne firmy, z długą historią. Dużą grupę będą też stanowiły projekty związane z elektromobilnością – projekty podwykonawców dużych koncernów samochodowych. Np. w Gelsenkirchen jeden z najemców chce wynająć około 10 tys. mkw. powierzchni i zainwestować 50-60 mln EUR w park maszynowy. To istotna grupa klientów, na której nam bardzo zależy. Z drugiej strony to podmioty lubiące z nami współpracować, ze względu na to, że jesteśmy deweloperem, który nie sprzedaje obiektów. Tworzy się długoletni związek i jeśli klient chce zmian w budynku, np. nowej wentylacji, korekty parametrów magazynu, lekkiej przebudowy, to wie, że może podjąć rozmowy. Po drugiej stronie ma właściciela, który będzie z nim przez kolejnych dziesięć i więcej lat. Obu stronom zapewnia to stabilność.

Czy spółka dostrzega osłabienie koniunktury na rynku wykonawców i spadek cen materiałów budowlanych?

Dla nas to dobre wiadomości. Po pierwsze, jednym z czynników, który spowodował osłabienie w Europie koniunktury dla wykonawców, była decyzja Amazona o zastopowaniu ekspansji. Skutkuje to większą konkurencją na rynku generalnych wykonawców. Widzimy już obniżki o 5-10 proc. względem ofert sprzed kilku miesięcy. Oczekujemy dalszych spadków, zwłaszcza że część wykonawców budowała także projekty mieszkaniowe, które też stanęły.

Jak wygląda dynamika wzrostu waszej powierzchni magazynowej w Polsce i Niemczech na tle rynku?

Staramy się sprostać parametrom określonym w celach strategicznych. Rynek w Polsce i Europie rośnie o około dziesięć-małych kilkanaście procent. My będziemy rosnąć w tempie około dwudziestukilku procent.

Radosław T. Krochta, prezes MLP Group
Radosław T. Krochta, prezes MLP Group
materiały prasowe

Dlaczego rynek węgierski uważa Pan za niestabilny?

Węgry mają dużą niestabilność polityczną, także przez to że nie ma pieniędzy z KPO. Waluta mocno osłabła, a inne parametry makro też nie są zachęcające. Niektórzy lokalni najemcy mają już problemy z regulowaniem zobowiązań. Indeksacja cen jeszcze wzmacnia ten problem. Biorąc to wszystko pod uwagę zdecydowaliśmy, że na razie wstrzymujemy się z wejściem na ten rynek.

Na jakim etapie jest wejście na rynek Beneluksu?

Analizujemy kilka działek. Skupiamy się na logistyce miejskiej, bo chcemy, żeby w 2026 r. udział tego segmentu w naszych przychodach wyniósł 50 proc. Logistyka miejska jest bardziej dochodowa i obarczona mniejszym ryzykiem. Celem strategicznym jest abyśmy w II kwartale 2023 r. mogli kupić pierwsze działki w Holandii, a budowy zaczęli w 2024 r.

Czy zainteresowani jesteście inwestowaniem w Trójmieście?

Analizujemy jedną, dwie działki w okolicach Gdańska pod kątem logistyki miejskiej. Każda z nich musi spełniać szereg parametrów – być dobrze położona, mieć dobry dojazd i atrakcyjną cenę. Jest to dla nas jeden z ważnych rynków. W tym roku kupiliśmy już wiele działek – np. w Zgorzelcu, Wrocławiu i Łodzi.

Colliers twierdzi, że w ostatnich dwóch kwartałach zmniejszyła się istotnie wielkość powierzchni magazynowych w budowie. Dlaczego?

Mamy na rynku dużego gracza, który ze względu na wzrost stóp procentowych i wojnę w Ukrainie ma ograniczony dostęp do finansowania. Wskutek tego nie jest w stanie realizować projektów w takim zakresie, jak do tej pory. Dla nas to plus, bo projekty, które realizujemy, będą mieć mniejszą konkurencję oraz łatwiej i drożej będzie można je wynająć. Nie oczekuję przy tym ruchów konsolidacyjnych.

Czy założenia strategii na ten rok zostaną przez zarząd zrealizowane, a może przekroczone?

Po trzech kwartałach praktycznie zrealizowaliśmy wszystkie cele strategiczne. Skupiamy się już na 2023 r. Nie planujemy aktualizacji założeń strategii np. wskutek wysokiej inflacji. Wpływa ona przez wyższe stopy na stopy kapitalizacji, ale z drugiej strony indeksujemy wszystkie umowy o wskaźnik cen. Stawki najmu na nowe powierzchnie i przedłużenia bardzo mocno wzrosły – w Polsce średnio z 2,7 do 4 EUR za mkw. - a popyt utrzymuje się na wysokim poziomie.

Czy o atrakcyjne działki jest dziś łatwiej niż rok temu?

Chciałbym, żeby tak było i pewnie w średniej perspektywie tak będzie, ale w krótkiej perspektywie sytuacja się nie zmieniła. Oczekujemy, że problemy z uzyskaniem finansowania przez jednego z konkurentów, który miał dużo rezerwacji doprowadzą do rezygnacji części z nich. Będziemy się zapewne starać o niektóre z tych działek. Mamy portfel działek zarezerwowanych lub kupionych pozwalający na realizację projektów do 2024 r. Skupiamy się teraz na gruntach, na których budowa zacznie się w latach 2025-2026.

Jaki jest potencjał polskiego rynku?

Rynek niemiecki to 100-110 mln mkw. powierzchni magazynowej. Polski to 25 mln mkw. i wydaje się, że wielkość ta może się podwoić, zwłaszcza że będziemy w średnim terminie hubem produkcyjno-logistycznym dla Ukrainy. Kiedyś wojna się skończy i pierwszym kryterium do oceny inwestycji będzie bezpieczeństwo. Dlatego jeśli będą inwestycje, to po naszej stronie granicy. To jeszcze zwiększy rynek w Polsce, podobnie jak obsługa logistyczna Ukrainy czy Mołdawii. Nie mamy jednak analiz i prognoz wzrostu rynku. Liczba metrów kwadratowych nie jest najważniejsza: skupiamy się na projektach logistyki miejskiej, która jest mniejsza, ale bardziej dochodowa. Dlatego nie demonizowałbym wielkości metrażu.

Na czat zaprosiła MLP Group.

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Polecane