Wartość inwestycji zaczyna się tam, gdzie kończy się folder sprzedażowy – w analizie popytu, ryzyka i płynności kapitału. Na papierze niemal każda nieruchomość może wyglądać jak dobra inwestycja. Wystarczy atrakcyjna wizualizacja, modny kierunek i prognoza wysokiej stopy zwrotu. Rynek weryfikuje jednak nie folder, a realny popyt, płynność i zdolność aktywa do zachowania wartości. Sam zakup nie jest więc równoznaczny z budową majątku.
Najpierw cel, potem lokalizacja
Punktem wyjścia powinien być cel. Dochód z najmu, ochrona majątku, dywersyfikacja geograficzna, drugi dom czy relokacja wymagają odmiennych strategii.
– Świadomy inwestor wychodzi z założenia, że jednym z największych ryzyk jest trzymanie całego kapitału w jednym miejscu – mówi Dawid Szeląg, dyrektor międzynarodowej agencji nieruchomości Cashify Estate. Dopiero potem można wybrać kraj, lokalizację i typ nieruchomości.
W centrum tego podejścia znajduje się nie sama transakcja, lecz jakość decyzji, która ją poprzedza. Dawid Szeląg zwraca szczególną uwagę na kondycję gospodarki, realny popyt, płynność, strukturę kosztów i możliwe scenariusze wyjścia. – Nieruchomość jest tu elementem strategii kapitałowej, który musi mieć ekonomiczne uzasadnienie – dodaje.
Nie tylko modne kurorty
Popularność kierunku nie jest dowodem jego jakości inwestycyjnej. Ocena powinna uwzględniać stabilność regulacyjną i geopolityczną, etap cyklu, lokalny popyt oraz możliwość odsprzedaży. Cashify Estate rozróżnia rynki dojrzałe, dające bardziej przewidywalny zwrot, oraz gospodarki na wcześniejszym etapie rozwoju, gdzie potencjał łączy się z większą niepewnością.
– Każdy kraj jest inny i każda oferta wymaga odrębnej oceny. Nie sztuką jest zgromadzić portfolio z całego świata. Sztuką jest wiedzieć, dlaczego konkretny produkt ma sens – zaznacza ekspert.
Przykładem odejścia od schematów jest Paragwaj. Brak dostępu do morza i niewielkie znaczenie turystyki mogą zniechęcać zwolenników wakacyjnych apartamentów. Nie przekreślają jednak potencjału. W Asunción istotniejszy może być popyt na małe mieszkania pod najem długoterminowy.
– To, że kraj nie jest turystyczny, nie oznacza, że nieruchomości nie mogą się tam opłacać. Trzeba właściwie określić odbiorcę. W tym przypadku jest nim przede wszystkim miejscowy najemca – wyjaśnia Szeląg. Taki model wymaga perspektywy lokalnego rynku.
Pułapka słowa „premium”
Ta zasada podważa również nadużywane pojęcie „premium”. Wysoka cena, prestiżowy adres i rozbudowana infrastruktura nie gwarantują dochodu ani płynności. Luksusowy apartament może zainteresować wąską grupę odbiorców, podczas gdy niewielki lokal bez efektownej narracji będzie odpowiadał na trwały popyt. O wartości inwestycyjnej decyduje nie etykieta, lecz relacja ceny wejścia do przychodów, kosztów utrzymania i możliwości sprzedaży.
Czerwona lampka przy ROI
Najwięcej uproszczeń dotyczy ROI. Dzielenie rocznego czynszu przez cenę zakupu daje atrakcyjny wskaźnik, ale nie pokazuje pełnej ekonomiki przedsięwzięcia. Do rachunku należy włączyć podatki, opłaty eksploatacyjne, zarządzanie, okresy bez najemcy, remonty, zużycie wyposażenia, inflację i koszt kapitału. Znaczenie ma też płynność, bo zwrot pozostaje prognozą, dopóki rynek nie potwierdzi wartości nieruchomości.
– Jeżeli ktoś liczy ROI wyłącznie na podstawie czynszu, nie przedstawia pełnego obrazu. Koszty użytkowania, starzenie się nieruchomości i inflacja również wpływają na wynik – wskazuje Szeląg.
W tym miejscu pojawia się najprostsza, a zarazem najważniejsza rada eksperta: zachować zdrowy rozsądek i nie budować decyzji na obietnicach z materiałów sprzedażowych.
– Jeżeli ktoś deklaruje 20–25 proc. stopy zwrotu i przedstawia ją jako wynik niemal pewny, powinna zapalić się czerwona lampka – podkreśla. Dobra decyzja wymaga sprawdzenia założeń, pełnych kosztów i ryzyk.
Płatność stablecoinem
Innowacyjne myślenie o kapitale obejmuje również sposób rozliczenia. W niektórych krajach cenę można uregulować stablecoinem, np. USDT. Dla posiadacza aktywów cyfrowych oznacza to szybszy transfer. Nie jest to jednak mechanizm uniwersalny – nie wszędzie można i nie zawsze się to opłaca. Jeżeli transakcja jest dopuszczalna, środki mogą zostać potwierdzone w kilka minut, ale później przebiega normalny proces dokumentacyjny: obowiązują procedury KYC i potwierdzenie źródła pochodzenia środków – tłumaczy ekspert.
Ekspert na miejscu kluczem do sukcesu
Ostatecznie przewagę tworzy nie liczba ofert, lecz jakość procesu i dostęp do wiedzy na miejscu. W każdym z obsługiwanych kierunków – od Paragwaju, Dominikany, Zanzibaru i Madagaskaru, przez Kambodżę i Tajlandię, po Cypr i Hiszpanię – Cashify Estate współpracuje z mieszkającym tam Polakiem, który zna lokalne zwyczaje, regulacje i realia rynku. Jego zadaniem jest weryfikacja dewelopera i projektu, wsparcie przy formalnościach oraz monitoring inwestycji – od wyboru oferty, przez postęp prac budowlanych, aż po odbiór nieruchomości i organizację najmu.
Czy zatem każda nieruchomość jest inwestycją? Nie. Dlatego przed podjęciem decyzji warto zapytać nie tylko: „co kupuję?”, ale również: „kto zweryfikuje tę inwestycję na miejscu i pozostanie przy niej po podpisaniu umowy?”. Rozmowa o celu, ryzyku i lokalnych uwarunkowaniach powinna poprzedzać wybór konkretnej oferty. To właśnie od jakości tej weryfikacji często zależy, czy nieruchomość stanie się wartościowym aktywem, czy jedynie kosztowną obietnicą.
Małgorzata Kozieł
Materiały promocyjne Centrum Inteligentnego Rozwoju