Czynsz to nie wszystko

  • Marta Sieliwierstow
opublikowano: 07-03-2016, 22:00

Szukając biura, nie można się sugerować tylko wysokością opłat za wynajem. Równie ważne są koszty eksploatacji budynku

W 2015 r. w Warszawie inwestorzy oddali do użytku 277,6 tys. mkw. biur, a w tym roku ma przybyć kolejne 328,5 tys. mkw. Deweloperzy prześcigają się już nie tylko w tym, kto zbuduje wyższy budynek, ale też kto go lepiej wyposaży w najnowocześniejsze cuda techniki pozwalające oszczędzać energię, wodę, minimalizować wpływ na środowisko i zapewniać jak najlepsze warunki pracownikom. Wszystko po to, by przyciągnąć najemców.

Są pewne koszty, których nie da się uniknąć. Jeśli zbyt mocno będziemy chcieli oszczędzić na podwykonawcach, np. ochronie czy firmie sprzątającej, to te firmy nie będą w stanie prawidłowo się wywiązać ze zobowiązań i ucierpi na tym jakość świadczonych usług — mówi Zuzanna Paciorkiewicz z Cushman & Wakefield.
Zobacz więcej

TANIEJ, NIE ZNACZY LEPIEJ:

Są pewne koszty, których nie da się uniknąć. Jeśli zbyt mocno będziemy chcieli oszczędzić na podwykonawcach, np. ochronie czy firmie sprzątającej, to te firmy nie będą w stanie prawidłowo się wywiązać ze zobowiązań i ucierpi na tym jakość świadczonych usług — mówi Zuzanna Paciorkiewicz z Cushman & Wakefield. ARC

— Już na etapie podejmowania decyzji o wyborze nowego biura najemcy powinni zwrócić szczególną uwagę na rozwiązania energooszczędne, które pozwalają na oszczędność kosztów — mówi Katarzyna Lipka, dyrektor z działu doradztwa i badań rynkowych Cushman & Wakefield.

Czynsz to nie wszystko

Najemcy już kolejny rok dyktują warunki na rynku biurowym — mogą negocjować czynsze, liczyć na dodatkowe bonusy i zachęty od wynajmujących. Mimo to, podpisując umowę najmu, muszą pamiętać, że zawarte w niej zapisy będą ich obowiązywały przez wiele lat. Dlatego warto wszystko dokładnie przeanalizować. Przede wszystkim najemca musi się liczyć z tym, że miesięczne koszty, które będzie ponosił, to nie tylko czynsz, ale również opłaty eksploatacyjne. Według badania Cushman&Wakefield, mogą one stanowić nawet 25 proc. wszystkich kosztów związanych z najmem powierzchni.

— Przy podpisywaniu umowy najmu trzeba zwrócić szczególną uwagę, by lista rzeczy, za które najemca będzie płacił poza czynszem, była w miarę możliwości zamknięta. Oczywiście nie wszystko da się wymienić i przewidzieć. Czasy się zmieniają, a wraz z nimi oczekiwania najemców co do świadczonych usług. Trzeba dobrze opisać zakres kosztów eksploatacji, żeby z jednej strony nie zablokować możliwości wprowadzenia w przyszłości dodatkowych usług, a z drugiej strony, żeby zapisy nie były zbyt ogólne i nie stały się w przyszłości polem do zbędnych dyskusji — wyjaśnia dr Zuzanna Paciorkiewicz, dyrektor w dziale zarządzania nieruchomościami biurowymi i magazynowymi, Cushman & Wakefield.

Najemcy partycypują w kosztach utrzymania części wspólnych budynku. Najwięcej pochłaniają (średnio 28 proc.) media, na drugim miejscu są się podatki i inne opłaty (24 proc.), a na trzecim konserwacja i naprawy bieżące (20 proc.). Istotnym kosztem (11 proc.) jest także ochrona nieruchomości i obsługa recepcji. — Jeśli chodzi o koszty eksploatacji, przewagę mają budynki stojące na gruntach nieobarczonych użytkowaniem wieczystym. Opłaty, które musi ponosić właściciel w związku z użytkowaniem wieczystym, znacznie zwiększają te koszty — zauważa Zuzanna Paciorkiewicz. Najwyższe opłaty eksploatacyjne płacą firmy wynajmujące biura w Warszawie, Krakowie, Poznaniu i Wrocławiu, a najniższe w Lublinie.

Świadomi najemcy

Poza czynszem i opłatami eksploatacyjnymi najemca musi ponosić także koszty mediów w wynajętym lokalu, m.in. energii, ciepłej i zimnej wody, centralnego ogrzewania.

— Poza opłatami cywilno-prawnymi media stanowią jeden z największych kosztów. To około jednej trzeciej opłat eksploatacyjnych w budynkach. Najlepiej, gdy każdy z najemców ma własne liczniki i płaci rachunki zgodnie z ich wskazaniami — radzi Zuzanna Paciorkiewicz. Rynek biurowy w Polsce jest coraz starszy i dojrzalszy. Po ostatnim spowolnieniu gospodarczym wiele firm zaczęło przykładać znacznie większą wagę do kosztów działalności, wśród których istotną pozycję zajmuje wynajęcie biura. Z tego względu najemcy oprócz wywierania presji na obniżenie czynszów coraz częściej szukają możliwości obniżenia opłat eksploatacyjnych.

— Firmy mają coraz więcej doświadczeń związanych z wynajmem i zmianą biura. Nie bez znaczenia jest też to, że cały czas mamy rynek najemcy. To raczej właściciele walczą o najemców, a nie na odwrót — sumuje Zuzanna Paciorkiewicz.

 

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Podpis: Marta Sieliwierstow

Polecane

Inspiracje Pulsu Biznesu