W 2015 r. w Warszawie inwestorzy oddali do użytku 277,6 tys. mkw. biur, a w tym roku ma przybyć kolejne 328,5 tys. mkw. Deweloperzy prześcigają się już nie tylko w tym, kto zbuduje wyższy budynek, ale też kto go lepiej wyposaży w najnowocześniejsze cuda techniki pozwalające oszczędzać energię, wodę, minimalizować wpływ na środowisko i zapewniać jak najlepsze warunki pracownikom. Wszystko po to, by przyciągnąć najemców.
— Już na etapie podejmowania decyzji o wyborze nowego biura najemcy powinni zwrócić szczególną uwagę na rozwiązania energooszczędne, które pozwalają na oszczędność kosztów — mówi Katarzyna Lipka, dyrektor z działu doradztwa i badań rynkowych Cushman & Wakefield.
Czynsz to nie wszystko
Najemcy już kolejny rok dyktują warunki na rynku biurowym — mogą negocjować czynsze, liczyć na dodatkowe bonusy i zachęty od wynajmujących. Mimo to, podpisując umowę najmu, muszą pamiętać, że zawarte w niej zapisy będą ich obowiązywały przez wiele lat. Dlatego warto wszystko dokładnie przeanalizować. Przede wszystkim najemca musi się liczyć z tym, że miesięczne koszty, które będzie ponosił, to nie tylko czynsz, ale również opłaty eksploatacyjne. Według badania Cushman&Wakefield, mogą one stanowić nawet 25 proc. wszystkich kosztów związanych z najmem powierzchni.
— Przy podpisywaniu umowy najmu trzeba zwrócić szczególną uwagę, by lista rzeczy, za które najemca będzie płacił poza czynszem, była w miarę możliwości zamknięta. Oczywiście nie wszystko da się wymienić i przewidzieć. Czasy się zmieniają, a wraz z nimi oczekiwania najemców co do świadczonych usług. Trzeba dobrze opisać zakres kosztów eksploatacji, żeby z jednej strony nie zablokować możliwości wprowadzenia w przyszłości dodatkowych usług, a z drugiej strony, żeby zapisy nie były zbyt ogólne i nie stały się w przyszłości polem do zbędnych dyskusji — wyjaśnia dr Zuzanna Paciorkiewicz, dyrektor w dziale zarządzania nieruchomościami biurowymi i magazynowymi, Cushman & Wakefield.
Najemcy partycypują w kosztach utrzymania części wspólnych budynku. Najwięcej pochłaniają (średnio 28 proc.) media, na drugim miejscu są się podatki i inne opłaty (24 proc.), a na trzecim konserwacja i naprawy bieżące (20 proc.). Istotnym kosztem (11 proc.) jest także ochrona nieruchomości i obsługa recepcji. — Jeśli chodzi o koszty eksploatacji, przewagę mają budynki stojące na gruntach nieobarczonych użytkowaniem wieczystym. Opłaty, które musi ponosić właściciel w związku z użytkowaniem wieczystym, znacznie zwiększają te koszty — zauważa Zuzanna Paciorkiewicz. Najwyższe opłaty eksploatacyjne płacą firmy wynajmujące biura w Warszawie, Krakowie, Poznaniu i Wrocławiu, a najniższe w Lublinie.
Świadomi najemcy
Poza czynszem i opłatami eksploatacyjnymi najemca musi ponosić także koszty mediów w wynajętym lokalu, m.in. energii, ciepłej i zimnej wody, centralnego ogrzewania.
— Poza opłatami cywilno-prawnymi media stanowią jeden z największych kosztów. To około jednej trzeciej opłat eksploatacyjnych w budynkach. Najlepiej, gdy każdy z najemców ma własne liczniki i płaci rachunki zgodnie z ich wskazaniami — radzi Zuzanna Paciorkiewicz. Rynek biurowy w Polsce jest coraz starszy i dojrzalszy. Po ostatnim spowolnieniu gospodarczym wiele firm zaczęło przykładać znacznie większą wagę do kosztów działalności, wśród których istotną pozycję zajmuje wynajęcie biura. Z tego względu najemcy oprócz wywierania presji na obniżenie czynszów coraz częściej szukają możliwości obniżenia opłat eksploatacyjnych.
— Firmy mają coraz więcej doświadczeń związanych z wynajmem i zmianą biura. Nie bez znaczenia jest też to, że cały czas mamy rynek najemcy. To raczej właściciele walczą o najemców, a nie na odwrót — sumuje Zuzanna Paciorkiewicz.