Develia wychodzi z segmentu biurowo-handlowego. Pieniądze, które ma przynieść jej ten ruch, chce wykorzystać na skupienie się na mieszkaniówce i wejście w segment najmu instytucjonalnego. Andrzej Oślizło, prezes dewelopera, zamierza przekuć niedawno zaprezentowaną nową strategię spółki w działanie.
- Obecnie skupiamy się na pozyskaniu jak największego kapitału na nowe inwestycje – mówi Andrzej Oślizło.
Spółka chce zrealizować te plany dzięki już drugiej w tym roku emisji obligacji w kwocie 100 mln zł, która, ze sprzedaży wieżowca Sky Tower, która zgodnie z planem ma zostać sfinalizowana do końca tego roku, a także ze sprzedaży pozostałych aktywów z segmentu biurowo-handlowego, czyli Wola Retro i Arkady Wrocławskie.
- W aktywach komercyjnych mamy obecnie ulokowany kapitał w wysokości około 1 mld zł. Chcemy dokonać w możliwie najszybszym czasie reinwestycji i przeznaczyć go na rozwój działalności w sektorze mieszkaniowym i w Private Rental Sector [red. skrót PRS]. Negocjacje już trwają – ujawnia Andrzej Oślizło.
Sektor mieszkaniowy ma stanowić 85 proc. działalności. Deweloper założył roczną sprzedaż mieszkań na poziomie 3 tys., co jest wynikiem osiąganym obecnie przez deweloperów z pierwszej trójki [wg. danych RynekPierwotny.pl w 2020 r. były to Dom Development (3756), Atal (2896) i Murapol (2720) - red.]. Zamierza dojść do tego poziomu do 2025 r. Rocznie chce przeznaczać na inwestycje około 350 mln zł.
W I półroczu 2021 r. Develia wydała na nieruchomości inwestycyjne ponad 200 mln zł. Zakupiła 12 działek o łącznej powierzchni 24,5 ha, z potencjałem do wybudowania 2,7 tys. lokali. Sześć z nich położonych jest we Wrocławiu. Deweloper wydał na nie 53,3 mln zł. Ich łączna powierzchnia to 5,2 ha. Powstanie na nich 474 lokali. W Warszawie Develia nabyła trzy działki, ale za to mierzące 14,8 ha, z możliwością wybudowania na nich 1755 lokali. Wydała na nią 114,3 mln zł. Trzecia lokalizacja, na którą postawił deweloper to Gdańsk. Tu nabył 4,5 ha ziemi za 33 mln zł. Wybuduje na nich 510 lokali.
Trudno, ale perspektywicznie
Develia działalność nadal skupia w pięciu największych miastach Polski, czyli w Warszawie, Wrocławiu, Krakowie, Katowicach i Gdańsku.
- Nie są to łatwe rynki, z racji trudnodostępnych gruntów pod inwestycje. Mam na myśli przede wszystkim Warszawę. Mimo to swoją działalność widzimy właśnie na nich. Nadal utrzymuje się tu bardzo duże zapotrzebowanie na nowe mieszkania. Liczymy się jednak z tym, że akwizycje nowych działek będą wymagały z naszej strony coraz więcej pracy, bo będą to np. grunty pofabryczne lub bardziej złożone transakcje – ocenia prezes.
Deweloper zdaje sobie sprawę również z tego, że będzie musiał zwiększyć nakłady na tereny zielone, czy przestrzenie społeczne, które na największych rynkach, przede wszystkim w stolicy, zaczynają być elementem decydującym o być albo nie być, szczególnie w dłuższej perspektywie.
Spółka celuje także we współpracę z mniejszymi deweloperami, którzy posiadają grunty w dobrych lokalizacjach, ale potrzebują kapitału na realizację na nich inwestycji. Develia nawiązała współpracę z Grupo Lar Holding Polonia, z którą planuje budowę co najmniej 600 mieszkań w Warszawie. Develia w tym przedsięwzięciu zapewnia 80 proc. kapitału - 100 mln zł.
- Przymierzamy się również do przejęcia lokalnych deweloperów z rynków, na których już działamy – dodaje Andrzej Oślizło.
Co ciekawe bardzo perspektywicznie postrzega rynek katowicki, w którym zrealizował niedawno pierwszą inwestycję.
W pierwszych trzech kwartałach deweloper sprzedał łącznie 1500 lokali, co dało mu wynik o 92 proc. lepszy r/r. W samym III kw. W tym czasie przekazał klucze do 1279 lokali (więcej o 533 sztuk r/r).
Partner poszukiwany
Deweloper dojrzał również dla siebie dobre perspektywy w PRS.
- Zmierzamy właśnie do finalizacji pierwszej transakcji z zagranicznym funduszem inwestycyjnym. Na razie chcemy sprzedać jeden z budynków w powstającej inwestycji wieloetapowej. Następnym etapem będzie również budowanie kolejnych budynków na kilku obecnych, ale też nowo pozyskiwanych gruntach, już pod konkretnego inwestora. Ale to odrobinę dalsza perspektywa – ocenia prezes Develii.
Deweloper szuka również partnera do stworzenia nowej platformy do wynajmu instytucjonalnego.
- Sprzedaż mieszkań funduszom zagranicznym jest dla nas atrakcyjna, mimo, że takie transakcje wiążą się z mniejszą marżą niż w przypadku sprzedaży klientowi indywidualnemu. Ale za to jest szybki przepływ kapitału i dywersyfikacja sprzedaży. A to jest z naszej perspektywy rozwoju bardzo ważne – zaznacza Andrzej Oślizło.
Develia dobrze również postrzega obecny rynek magazynowy.
- Jest to obecnie najszybciej rozwijający się segment rynku nieruchomości. Zapotrzebowanie na nowoczesne powierzchnie magazynowe stale się zwiększa ze względu na stymulowany pandemią rozwój e-handlu. Dlatego też postanowiliśmy przeznaczyć na ten cel posiadaną przez nas od wielu lat dużą działkę w podwrocławskim Malinie [169 ha powierzchni - red.]. Obecnie trwają rozmowy z gminą, gdyż wymaga ona zmian studium i planu zagospodarowania przestrzennego. Jesteśmy jednak dobrej myśli – podsumowuje prezes dewelopera.
Solidna wypłata
Develia odnotowała 55,65 mln zł skonsolidowanego zysku netto przypisanego akcjonariuszom jednostki dominującej w I poł. 2021 r. wobec 8,82 mln zł zysku rok wcześniej. Na koniec I półrocza 2021 r. zobowiązania finansowe wyniosły 881,5 mln zł w porównaniu z 838,7 mln zł na koniec 2020 r. Wskaźnik długu netto do kapitałów własnych wynosi obecnie 21 proc., a zadłużenie z tytułu obligacji - 435 mln zł
Przyjęta polityka dywidendowa zakłada przekazanie 75 proc. ze skorygowanego zysku netto na wypłatę do akcjonariuszy.
- Potencjał dywidendowy do wypłaty w okresie najbliższych 4 latach zakładany w strategii wynosi ponad 600 mln zł – ocenia Andrzej Oślizło.
Zaprezentowana strategia Develii została dobrze odebrana przez rynek. Jest ona ukierunkowana na przesunięcie kapitału z segmentu komercyjnego do segmentu mieszkaniowego, który pozwoli w ocenie spółki wygenerować wyższy zwrot z kapitału dla akcjonariuszy. To potwierdzenie działalności prowadzonej przez grupę w ostatnich latach, kiedy to mocno rozwinął się segment mieszkaniowy przy praktycznie braku nowych inwestycji w segmencie komercyjnym.
Pozytywny odbiór strategii widać po zachowaniu kursu, który zareagował mocną zwyżką po upublicznieniu informacji o sprzedaży Sky Tower we Wrocławiu.