Opóźnienia w realizacji inwestycji to jeden z najpoważniejszych problemów na rynku pierwotnym. Przyczyną nie zawsze są same prace budowlane. Kłopoty z przyłączami energetycznymi czy kanalizacją, błędy projektowe i niedoszacowanie czasu potrzebnego na formalności mogą skutecznie zablokować odbiór budynku, uzyskanie pozwolenia na użytkowanie, a w konsekwencji także przeniesienie własności mieszkań.
Dla nabywcy oznacza to często nie tylko frustrację, ale przede wszystkim realne straty finansowe. Raty kredytu trzeba płacić, nawet jeśli mieszkania nie można jeszcze legalnie użytkować albo nie doszło do przeniesienia jego własności.
-W takich sprawach kluczowe znaczenie ma możliwość dochodzenia kar umownych za opóźnienie. Warto w pierwszej kolejności sprawdzić, jak dokładnie zostały opisane w umowie - podkreśla dr Piotr Terlecki, wspólnik zarządzający w kancelarii Terlecki & Wspólnicy.
Ekspert zwraca uwagę, że szczególnie istotne jest rozróżnienie między wydaniem lokalu a przeniesieniem jego własności. To dwa odrębne zdarzenia, a umowa może przewidywać inne konsekwencje opóźnienia każdego z nich.
Samo prawo odstąpienia od umowy nie zawsze stanowi dla kupującego realne zabezpieczenie. Jeśli nabywca zdążył już wykończyć mieszkanie i wydał na ten cel kilkaset tysięcy złotych, rezygnacja z zakupu może oznaczać kolejne poważne koszty.
Płacisz za mieszkanie, ale czy za właściwy metraż?
Kolejnym problemem jest nieprawidłowe naliczanie powierzchni użytkowej. W przypadku części inwestycji realizowanych według wcześniejszych zasad deweloperzy doliczali do metrażu powierzchnię znajdującą się pod stałymi ścianami działowymi. W efekcie nabywca płacił za więcej metrów, niż wynikało z powierzchni ujawnianej później w księdze wieczystej.
W umowach pojawiały się także określenia takie jak „powierzchnia rozliczeniowa” czy „powierzchnia sprzedażowa”. Zdaniem Piotra Terleckiego stosowanie takich pojęć, podobnie jak powoływanie się na normę PN-ISO 9836 z 1997 roku, powinno skłonić kupującego do dokładnej analizy dokumentów.
-Jeżeli w umowie deweloperskiej albo przedwstępnej pojawia się norma PN-ISO z 1997 roku lub pojęcia „powierzchnia rozliczeniowa” czy „powierzchnia sprzedażowa”, warto zwrócić się do prawnika. Istnieje duże prawdopodobieństwo, że mamy do czynienia z niedozwolonym postanowieniem umownym - zaznacza Piotr Terlecki.
W praktyce uznanie klauzuli za abuzywną może oznaczać, że nie wiąże ona konsumenta, a ten może dochodzić zwrotu części ceny zapłaconej za powierzchnię pod ścianami działowymi.
Wady mieszkania? Nie odbieraj go bez sprawdzenia
Problemy z deweloperem nie kończą się na terminach i metrażu. Równie istotne są wady techniczne lokalu - zarówno te widoczne podczas odbioru, jak i ukryte, które mogą ujawnić się dopiero po kilku latach użytkowania.
- Moja rada jest prosta: na odbiór mieszkania warto przyjść z niezależnym inżynierem, który pomoże wykryć ewentualne nieprawidłowości i odpowiednio opisać je w protokole - radzi wspólnik zarządzający w kancelarii Terlecki & Wspólnicy.
Ekspert przypomina również o odpowiedzialności dewelopera za wady lokalu oraz o możliwości dochodzenia roszczeń na podstawie przepisów Kodeksu cywilnego. W przypadku wad ukrytych warto przeanalizować sytuację nawet wtedy, gdy upłynął już podstawowy okres rękojmi.
Kupujący często podejmują decyzję pod wpływem atrakcyjnych wizualizacji i folderów reklamowych. Tymczasem obietnice przedstawione w materiałach marketingowych nie zawsze znajdują odzwierciedlenie w dokumentach wiążących dewelopera.
Piotr Terlecki przywołuje przykład warszawskiego apartamentowca na Solcu, w którym reklamowano m.in. obserwatorium astronomiczne i pole golfowe na dachu. Ostatecznie teleskop nie powstał, a imponująca przestrzeń golfowa została zastąpiona niewielkim zielonym fragmentem z kilkoma otworami.
Problem polegał na tym, że umowy zawierały zastrzeżenie, zgodnie z którym wizualizacje miały wyłącznie poglądowy charakter i nie stanowiły oferty.
-To nie kolorowa broszura, lecz treść umowy i jej formalnych załączników określa prawnie wiążące zobowiązania dewelopera – przypomina Piotr Terlecki.
Przed podpisaniem dokumentów warto więc sprawdzić nie tylko metraż i standard mieszkania, ale również zasady naliczania kar umownych, wyłączenia odpowiedzialności dewelopera, sposób zarządzania nieruchomością oraz plany kolejnych etapów inwestycji.
W grupie łatwiej walczyć o swoje
Co zrobić, gdy nieprawidłowości dotyczą nie jednego, ale kilkudziesięciu mieszkańców osiedla? Zdaniem Piotra Terleckiego warto rozważyć wspólne dochodzenie roszczeń.
Możliwości jest kilka: współuczestnictwo formalne, połączenie spraw do wspólnego rozpoznania, pozew grupowy, a w określonych sytuacjach także dochodzenie roszczeń przez wspólnotę mieszkaniową.
Wybór zależy m.in. od liczby poszkodowanych, wysokości roszczeń i charakteru problemu.
- Jeżeli roszczenia są zbliżone, na przykład dotyczą opóźnień albo nieprawidłowego wyliczenia powierzchni użytkowej, odpowiedź brzmi: zdecydowanie warto działać wspólnie. W grupie siła - podkreśla Piotr Terlecki.
Wspólne postępowanie może poprawić pozycję negocjacyjną nabywców, ograniczyć koszty obsługi prawnej i rozłożyć wydatki związane z opiniami biegłych na większą liczbę osób.
Pozew grupowy może być szczególnie przydatny w przypadku dużych grup konsumentów. Trzeba jednak pamiętać, że wymaga przejścia etapu certyfikacji, co może wydłużyć całe postępowanie.