W całym kraju w 2025 r. oddano do użytkowania prawie 209 tys. mieszkań. To więcej niż rok wcześniej (wtedy to było nieco ponad 200 tys. lokali), udało się też zatrzymać – po dwóch latach - tendencję spadku liczby mieszkań trafiających na rynek. Nadal jednak wynik za ubiegły rok jest daleko od rekordowych rezultatów z 2022 r., gdy do użytku oddano 238,5 tys. mieszkań.
Ale rynek mieszkaniowy nie jest jednorodny: w niektórych regionach rozwija się szybciej, w innych panuje marazm. Żeby to sprawdzić, przeanalizowaliśmy dane o nowych mieszkaniach dla każdego z powiatów. Przy czym liczbę mieszkań przeliczyliśmy w każdym przypadku na 1000 mieszkańców. Taki wskaźnik jest bardziej obiektywny niż same dane o oddawanych mieszkaniach. Bo jest oczywiste, że najwięcej lokali trafia na rynek w dużych miastach: w takim ujęciu numerem jeden byłaby Warszawa, gdzie do użytku oddano ponad 20 tys. mieszkań. W pierwszej trójce są też Kraków (7,8 tys.), a zaraz za nim Wrocław (7,7 tys.). Jednak te liczby nie mówią niczego o poziomie zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych na danym terenie.
Dużo nowych mieszkań wokół miast
Na każdy 1000 mieszkańców Polski w ubiegłym roku oddano około 5,6 mieszkania. To średnia, a lokalnie różnice są duże.
Pierwsze spostrzeżenie: najwięcej mieszkań wybudowano w powiatach położonych wokół dużych miast i w samych miastach. Dobry przykład to Warszawa i jej okolice. Powiat piaseczyński, bezpośrednio przylegający do stołecznego, zajmuje drugie miejsce w kraju pod względem liczby nowych mieszkań na 1000 mieszkańców: wyniosła ona 15,3. Inne powiaty warszawskiego obwarzanka też wypadają nieźle, dużo powyżej średniej krajowej: dla powiatu wołomińskiego nasz wskaźnik to 10,4, w powiecie legionowskim było to 11,1, nieco mniej w warszawskim zachodnim (9,2) i pruszkowskim (9,6). Sama Warszawa też jest dużo powyżej średniej krajowej, bo w stolicy oddano niemal 11 mieszkań na 1000 mieszkańców.
Ta zasada dotyczy niemal wszystkich miast wojewódzkich. Na mieszkaniowej mapie Polski to wyspy dużej aktywności, większej niż na innych lokalnych rynkach. Tak jest we Wrocławiu i w powiecie wrocławskim (w samym mieście 11,5, w powiecie 14,4) czy w Poznaniu i jego najbliższej okolicy (11 i 10,8). Na lokalnym tle błyszczy też powiat białostocki z wynikiem niemal 13 nowych mieszkań na 1000 mieszkańców (sam Białystok wypada tu gorzej ze wskaźnikiem 5,8, choć i tak lepiej niż większość pozostałych powiatów w województwie). Na Podkarpaciu wybija się Rzeszów, który zresztą ma najwyższy wskaźnik w kraju: niemal 16 nowych lokali na 1000 mieszkańców.
Na północy wyróżnia się Gdańsk i okoliczne powiaty, ale z pominięciem Sopotu i Gdyni. Tutaj jednak dane mogą być częściowo zaburzone tym, że to region atrakcyjny turystycznie i podaż mieszkań niekoniecznie zaspokaja tylko miejscowy popyt. Najwięcej lokali trafiło na rynek w nadmorskim powiecie puckim obejmującym Mierzeję Helską — 13,4. Dobrze wypada też sam Gdańsk (11,8) i powiat gdański (10,3) oraz powiat wejherowski (10,2). Za to Sopot wypada fatalnie, tu liczba nowych mieszkań na 1000 mieszkańców wynosi 0,2.
Są mieszkania, jest i dzietność
Drugie spostrzeżenie: mapa aktywności lokalnych rynków mieszkaniowych częściowo pokrywa się z mapą dzietności w kraju. W powiatach wokół dużych miast dzietność jest największa, choć w samych miastach jest z tym różnie. Ale na przykład w takim Rzeszowie, w którym oddaje się do użytku najwięcej mieszkań na 1000 mieszkańców, wskaźnik dzietności TFR (Total Fertility Rate) jest największy pośród wszystkich dużych polskich miast (z liczbą mieszkańców powyżej 100 tys.). W 2024 r. wskaźnik dzietności w Rzeszowie wynosił 1,27 przy średniej krajowej na poziomie 1,099. TFR tej wielkości oznacza – w uproszczeniu - że tysiącowi par urodzi się 1099 dzieci.
Największa dzietność w kraju jest w powiecie kartuskim (TFR 1,67), czyli w bezpośrednim sąsiedztwie powiatów gdańskiego i wejherowskiego. Sam powiat wejherowski jest w pierwszej dziesiątce pod względem dzietności w kraju i ma też całkiem sprawny rynek mieszkaniowy. Na drugim biegunie jest Sopot, gdzie mieszkań praktycznie nie przybywa: dzietność jest tu najniższa w Polsce (0,57).
Czy jest tu jakaś zależność i czy liczba budowanych i oddawanych mieszkań przekłada się na dzietność? Sama zbieżność w danych to jeszcze nie jest odpowiedź na to pytanie, tym bardziej że na przykład obszarem o względnie dużej dzietności są powiaty na wschód od warszawskiego obwarzanka, a ich rynek mieszkaniowy nie wyróżnia się zbyt dużą aktywnością.
Ale rzeczywiście eksperci od demografii łączą ze sobą te dwie sprawy. Mała dostępność mieszkań to ich zdaniem obecnie jedna z najważniejszych barier ekonomicznych przy podejmowaniu decyzji o posiadaniu dzieci. Bartosz Marczuk, wiceprezes Instytutu Sobieskiego i były wiceminister rodziny i pracy odpowiedzialny m.in. za politykę prorodzinną w rządzie PiS, zwraca uwagę na utrzymujący się wysoki odsetek tzw. gniazdowników: w Polsce 53 proc. młodych Polaków nadal mieszka z rodzicami. I według niego sprawa dostępności mieszkań jest obecnie ważniejsza niż bezpośrednie transfery w rodzaju 800 plus.