Kredyty hipoteczne — część I
Dzięki dobrze prowadzonej współpracy banków z deweloperami zyskują klienci. Niższe oprocentowanie, zwolnienie z opłat manipulacyjnych zadowoli każdego zainteresowanego uzyskaniem kredytu hipotecznego.
W czasach, kiedy coraz więcej osób kupuje mieszkanie na kredyt, umowy o współpracy zawierane między bankami i deweloperami stały się powszechne. Głównym powodem ich popularności jest zmienność realiów rynku mieszkaniowego. Dzięki tym umowom deweloper zyskuje większe zaufanie u potencjalnych klientów, co wpływa korzystnie na sprzedaż realizowanych przez niego inwestycji. Poza tym uzyskuje szerszy dostęp do środków finansowych, które może przeznaczyć na podjęcie kolejnych przedsięwzięć. Dla banków korzyścią z umowy o współpracy z deweloperem jest z kolei zyskanie nowego kanału dystrybucji kredytów hipotecznych.
Wiele firm deweloperskich wychodzi z założenia, że dobra obsługa klientów wiąże się z posiadaniem szerokiej oferty kredytowej.
— Współpracujemy z sześcioma bankami: Rheinhyp-BRE, Kredyt Bankiem, Bankiem Śląskim, GE Bankiem Mieszkaniowym, PKO BP i Pekao SA . Różnorodność oferty kredytowej, jaką dysponujemy, pozwala nam dostosować ją do zróżnicowanych potrzeb i możliwości naszych klientów — mówi Teresa Maroń, dyrektor handlowy w firmie Budimex Nieruchomości.
Dom Development z kolei ma aktualnie tylko jedną umowę o współpracy, zawartą z Bankiem Ochrony Środowiska.
— Wcześniej współpracowaliśmy z różnymi bankami, jednak w miarę upływu czasu uznaliśmy, że oferta BOŚ najbardziej nam odpowiada — mówi Jarosław Szanajca, prezes Dom Development.
Zdaniem Jacka Furgi, prezesa Hypovereinsbank, obowiązujące przepisy znacznie ograniczają współpracę banków hipotecznych z deweloperami.
— Po pierwsze banki nie mogą prowadzić rachunków bieżących dla deweloperów, co uniemożliwia kontrolę przebiegu finansowania inwestycji. Po drugie, aby wypłacić pieniądze z zaciągniętego przez klienta kredytu hipotecznego, musi istnieć wyodrębniona hipoteka na nieruchomości. Zmiany w tym zakresie ma wprowadzić nowelizacja ustawy o listach zastawnych i bankach hipotecznych, która jest rozpatrywana obecnie przez Sejm. Na dziś planowane jest jej drugie czytanie. Istnieje szansa, że nowe regulacje wejdą w życie w ciągu trzech miesięcy — mówi Jacek Furga.
Wymienione powody sprawiają, że Hypovereinsbank obsługuje na razie klientów instytucjonalnych oraz osób prywatnych. Planowane zmiany w prawie powodują, że bank przygotowuje się do udzielania kredytów budowlano- hipotecznych dla deweloperów i ich klientów.
— Umowa kredytowa będzie zawierana między inwestorem, klientem, który chce nabyć od niego mieszkanie, i bankiem, który ten rachunek prowadzi. Zgromadzone środki zostaną uruchomione dopiero w momencie ukończenia określonego w umowie etapu inwestycji. W ten sposób klient zyska pewność, że jego pieniądze będą wykorzystywane zgodnie z przeznaczeniem. Poza tym nie straci ich, gdy inwestycja skończy się fiaskiem, ponieważ zostaną ulokowane na dobrze oprocentowanym rachunku oszczędnościowym — tłumaczy Jacek Furga.
Tego typu rozwiązanie stosuje od niedawna PKO BP, który współpracuje z blisko 3 tys. deweloperów i spółdzielni mieszkaniowych na terenie całego kraju. Umowa rachunku, przeznaczonego dla klientów indywidualnych, którzy kupują nieruchomość na rynku pierwotnym, jest zawierana na czas określony z możliwością jej przedłużenia. Deweloperowi, który sprzedaje mieszkanie, tak skonstruowana umowa daje pewność, iż środki gromadzone na rachunku posłużą do zapłaty za wybudowane mieszkanie lub dom.
Współpraca banków z deweloperami i spółdzielniami mieszkaniowymi ma charakter pośrednictwa kredytowego. W jej ramach deweloperzy przedstawiają swoim klientom ofertę kredytową banków.
— Część firm deweloperskich kompletuje również niezbędne do przyznania kredytu dokumenty i wnioski. Współpraca banku z deweloperami wpływa na skrócenie okresu oczekiwania na kredyt — wyjaśnia Edyta Siwińska z PKO BP.
Czas uzyskania pożyczki za pośrednictwem dewelopera wynosi 7-14 dni.
Na współpracy banku z deweloperem zyskują zatem także klienci. Ponoszą oni w zasadzie największe ryzyko, ponieważ są kredytobiorcami zobowiązanymi do spłaty zaciągniętej należności.
— Bank przed zawarciem umowy kredytowej obniża jej ryzyko sprawdzając dewelopera (wpis do rejestru oraz stan prawny realizowanej przez niego inwestycji) — mówi pracownik działu kredytów hipotecznych w BPH PBK.
Współpraca zapewnia szybszą i sprawniejszą obsługę klienta w procesie udzielania kredytu hipotecznego. Najczęściej zajmują się tym przeszkoleni w zakresie doradztwa kredytowego pracownicy firmy. Dobierają oni najlepszą ofertę kredytową, dzięki czemu klienci nie muszą sami wyszukiwać jej na rynku.
— Mamy własny dział obsługi kredytowej. Jego pracownicy dokonują wstępnej kwalifikacji klienta, przygotowują dokumenty potrzebne do uzyskania kredytu oraz te dotyczące samej inwestycji i firmy. Klient jest zatem zobowiązany jedynie do wypełnienia wniosku o kredyt, co może zrobić samodzielnie lub korzystając z pomocy naszych pracowników. Zdajemy sobie bowiem sprawę, że wielu z nich po raz pierwszy styka się z tego typu dokumentem — mówi Maciej Gnoiński, prezes firmy J. W. Constrution, która współpracuje z czterema bankami (BIG Bank Gdański, PKO BP, BOŚ oraz Kredyt Bank).
Jarosław Szanajca, prezes Dom Development podkreśla, że dzięki takim procedurom klient pojawia się w banku tylko raz przy podpisaniu umowy kredytowej.
Klient pożyczający pieniądze za pośrednictwem dewelopera może, oprócz szybszej obsługi, liczyć na korzystniejsze warunki kredytowe.
— W kredytach złotowych oprocentowanie może ulec obniżeniu o 1-1,5 proc., a w zaciąganych we frankach szwajcarskich o 0,4-0,5 proc. Porozumienie z bankiem pozwala również obniżyć wkład własny do 0 proc. — podkreśla Maciej Gnoiński.
Oprócz tego kredytobiorcy mogą zostać zwolnieni z opłat manipulacyjnych, kosztów związanych z wyceną nieruchomości oraz prowizji od udzielonego kredytu.
— Zazwyczaj pobierana przez bank marża jest obniżana do minimum, co powoduje, że końcowe oprocentowanie jest niższe o kilka punktów procentowych. Nasi klienci mogą zaoszczędzić do kilku tys. zł — zaznacza Teresa Maroń.
Współpraca dewelopera z bankiem pozwala ponadto klientowi uniknąć odsetek za spóźnione raty lub nawet niebezpieczeństwa rozwiązania umowy.
— Dobry kontakt z instytucją pozwala nam wyjaśnić, z jakich powodów następuje nieterminowe przelewanie gotówki i kto ponosi za to winę. Zależy nam na wynegocjowaniu jak najlepszych warunków dla naszych klientów. Im więcej zaoszczędzą oni na kredycie, tym więcej metrów mieszkania kupują. Czasem dzięki negocjacjom z bankiem klient zyskuje do 1,5 proc. wartości kredytu — twierdzi Maciej Gnoiński.
Deweloper może wynegocjować tym lepsze warunki kredytowe, im więcej klientów skieruje do banku. Najlepszym firmom banki proponują udział w prowizji od udzielonych kredytów.
— Zdajemy sobie sprawę z tego, ile możemy zyskać. Dodam, że rocznie dostarczamy bankowi kilkuset klientów chcących zaciągnąć kredyt hipoteczny — mówi Jarosław Szanajca.
Czasem może się zdarzyć, że klient nie spełnia warunków, przez co nie kwalifikuje się do zaciągnięcia kredytu hipotecznego. Coraz więcej deweloperów tworzy z myślą o takich osobach własne programy kredytowe.
— Utworzyliśmy program „My finansujemy — ty mieszkasz”. Zgodnie z jego założeniami wystarczy wpłacić 30 proc. wartości mieszkania, aby otrzymać klucze. Należność musi być regulowana w równych miesięcznych ratach, bez odsetek do momentu zasiedlenia lokalu. Pozostałą kwotę zadłużenia, 70 proc., klient spłaca nam na preferencyjnych warunkach przez 25 lat. Przez pierwsze 5 lat odsetki wynoszą połowę stopy redyskonta NBP. Oferujemy także opcję spłaty tylko połowy odsetek — wylicza Maciej Gnoiński.