W 2009 będzie mniej inwestycji mieszkaniowych
W sytuacji, gdy banki straciły zapał do udzielania deweloperom kredytów inwestycyjnych, coraz ważniejsze stają się inne formy finansowania.
Do niedawna dla większości deweloperów istotnym źródłem finansowania inwestycji były wpłaty klientów. Teraz banki wyhamowały również z udzielaniem takich pożyczek. Jakie jeszcze źródła mają do dyspozycji deweloperzy?
— Dom Development m.in. emituje obligacje korporacyjne. Ich zaletą jest efektywne wspieranie bieżącej płynności finansowej spółki — mówi Agnieszka Borzęcka z działu finansowego spółki.
Jaki kredyt?
Sporadycznie banki udzielają deweloperom kredytów obrotowych w rachunku bieżącym. Kredyty inwestycyjne, z reguły 2-3-letnie, sięgają 90 proc. kosztów inwestycji, natomiast kredyty obrotowe są zwykle jednoroczne i zależą od obrotów na rachunku bieżącym firmy.
Oprócz standardowego kredytu w rachunku, deweloperzy mogą zaciągnąć także tzw. kredyt rewolwingowy. Jest on rozwiązaniem pośrednim między swobodnym rozporządzaniem pieniędzmi wpłacanymi przez nabywców mieszkań i sytuacją, w której środki zamraża się na cały okres realizacji inwestycji.
— Obecnie i w perspektywie co najmniej kilku najbliższych lat najbardziej popularny będzie kredyt inwestycyjny krótkoterminowy, głównie dla projektów mieszkaniowych, kredyt inwestycyjny średnio- i długoterminowy będzie się zaciągało głównie przy realizacji projektów biurowych, a także tzw. komercyjnych (powierzchnie handlowe, rzadziej hotelowe) — dodaje Andrzej Nizio, prezes firmy Marvipol.
W trudnych czasach coraz większą popularnością cieszy się także leasing zwrotny wybudowanych nieruchomości z jednoczesnym prefinansowaniem samej budowy. Może on dotyczyć jednak tylko takich inwestycji, które pozostaną w aktywach dewelopera długoterminowo i będą wykorzystywane np. jako nieruchomości inwestycyjne lub środki trwałe.
Wymagania
Aby dostać kredyt, deweloper musi spełnić niełatwe warunki. Kredytowaną inwestycję należy sprzedać średnio w dwudziestu procentach. Wkład własny dewelopera winien sięgać około 20 proc. Ponadto banki wymagają zabezpieczenia w postaci hipoteki na 200 proc. kwoty kredytu.
— Warunki te oznaczają, że na etapie projektowania finansowania, czyli znacznie przed rozpoczęciem robót, trzeba wylegitymować się przedsprzedażą 20 proc., co w obecnych warunkach jest niewykonalne, bo sprzedają się tylko projekty, których realizacja jest bardzo zaawansowana — mówi Marek Poddany, prezes firmy deweloperskiej Sedno.
W takiej sytuacji trzeba finansować projekty tylko ze środków własnych, czyli znacznie ograniczyć skalę działalności. Polski Związek Firm Deweloperskich przewiduje, że w 2009 r. należy się liczyć ze wstrzymaniem budowy mieszkań o wartości około 30 mld zł. Odbije się to również na rynku materiałów i usług powiązanych z budownictwem.
— Nawet w okresie prosperity projekty deweloperskie były finansowane w 80 proc. poprzez indywidualne kredyty hipoteczne, bo w ocenie banków portfel zdywersyfikowany (podzielony między indywidualnych kredytobiorców) był bezpieczniejszy, niż duże kredyty udzielone deweloperom. Tym drugim także odpowiadała taka sytuacja, bo kredyt inwestycyjny zawsze będzie droższy od finansowania przez klientów. Takie założenie sprawdza się tylko w warunkach dobrej sprzedaży, lecz zawodzi w obecnej sytuacji — podsumowuje Marek Poddany.
30
mld zł Taka jest szacunkowa wartość mieszkań, które nie zostaną wybudowane w 2009 r. z powodu ograniczenia przez banki kredytowania deweloperów.
Marta Barańska