Deweloperzy za szybko otwierają szampana

  • Małgorzata Ciechanowska
opublikowano: 17-09-2012, 00:00

Branża budowlana cieszy się z ożywienia, które miało miejsce w I kwartału tego roku. Niestety wyniki z II kwartału nie są już tak optymistyczne.

Agencja Jones Lang LaSalle podaje, że w I półroczu 2012 deweloperzy magazynowi oddali do użytku łącznie 333 tys. mkw. W budowie pozostaje 246 tys. mkw. Większość obiektów powstaje na podstawie o umów zawartych jeszcze przed rozpoczęciem prac budowlanych (pre-let).

Zadowoleni budowlańcy

W pierwszych trzech miesiącach roku deweloperzy oddali do użytku około 217 tys. mkw., podczas gdy w całym 2011 r. ukończono budowę magazynów o łącznej powierzchni 371 tys. mkw. To pozwala mówić o lekkim ożywieniu na rynku powierzchni magazynowych.

— Utrzymuje się tendencja wzrostowa. Jak wynika z raportu przygotowanego przez CBRE, w pierwszej połowie 2012 r. oddano dwa razy tyle powierzchni magazynowej co w analogicznym okresie ubiegłego roku. Jako deweloper odczuwamy ożywienie na rynku. W ostatnim czasie podpisaliśmy wiele nowych kontaktów i przedłużyliśmy dotychczasowe umowy najmu. Należy podkreślić, że większość nowych kontraktów to projekty build-to-suit, realizowane na zamówienie klienta i w największym stopniu spełniające jego wymagania — mówi Magdalena Szulc, dyrektor Segro na Europę Centralną.

Niestety wyniki z II kwartału mówią, że od kwietnia do czerwca do użytku trafiło już tylko 116 tys. mkw. Czyżby znów nastąpiło spowolnienie? Zdaniem największych deweloperów magazynowych w Polsce (Panattoni i Prologis), lekkie ożywienie na rynku jest widoczne tylko w zmniejszającej się dostępności wolnej powierzchni.

— Pierwsze półrocze nastraja optymistycznie. W pierwszych sześciu miesiącach 2012 r. wynajęliśmy ponad 560 tys. mkw., z czego prawie 66 proc. w Polsce. Trudno jednak mówić o ożywieniu na rynku magazynów, gdy w Polsce jest niemal 800 tys. mkw. pustostanów — podkreśla Bartosz Mierzwiak, wiceprezes Prologis w Polsce.

Wzrost wskaźnika pustostanów

Stan pustostanów na koniec I poł. 2012 r. wynosił 795 tys. mkw. W tym czasie wynajęto 560 tys. mkw. (o 33 proc. mniej niż w tym samym okresie ubiegłego roku). Wskaźnik niewynajętej powierzchni skoczył do 11,7 proc. i był wyższy niż w I kw. tego roku o 1,3 proc.

— Wzrost tego wskaźnika to wynik nieprzedłużeniaumów i wyprowadzania się najemców z zajmowanych magazynów. Tę tendencję widać zwłaszcza w okolicach Warszawy, gdzie w II kw. podaż wzrosła o 52 tys. mkw. w porównaniu do wcześniejszego kwartału, Wrocławiu (wzrost o 29 tys. mkw.), Polsce Centralnej (18 tys. mkw.) i Trójmieście (16 tys. mkw.) — podaje Tomasz Olszewski, dyrektor działu powierzchni magazynowych i przemysłowych na region Europy Środkowo-Wschodniej Jones Lang LaSalle.

Jednocześnie są regiony, w których coraz trudniej o wolną powierzchnię magazynową. W Poznaniu poziom dostępnych magazynów spadł w porównaniu z końcem I kwartału 2012 o 23 tys. mkw. Wskaźnik pustostanów w tym regionie jest najniższy w Polsce i wynosi zaledwie 3,4 proc. Również na Górnym Śląsku podaż dostępnych obiektów magazynowych zmniejszyła się o 12 tys. mkw., a wskaźnik pustostanów spadł do 4,5 proc. Zdaniem analityków, wskaźnik niewynajętej powierzchni będzie wciąż spadać. Dlaczego? Ograniczona dostępność powierzchni, zwłaszcza dużych modułów, i brak budów spekulacyjnych będzie motywować firmy do szybkiego najmu.

— Spadająca podaż dostępnej powierzchni i brak obiektów spekulacyjnych powodują, że najemcom niełatwo znaleźć odpowiedni magazyn. Kłopot mogą mieć zwłaszcza firmy poszukujące modułów ponad 10 tys. mkw., bo dostępna powierzchnia jest rozdrobniona. Nawet klienci chcący zlecić budowę budynków na zamówienie muszą się liczyć z tym, że sfinalizowanie transakcji nie jest tak łatwe jak wcześniej. Deweloperzy bardzo dokładnie prześwietlają sytuację finansową potencjalnych kontrahentów, a w przypadku większych wątpliwości co do ich wiarygodności rezygnują z inwestycji — twierdzi Tomasz Olszewski.

Na razie magazyny budowane na zamówienie konkretnego klienta to wciąż większość inwestycji realizowanych przez deweloperów, którzy wciąż nie chcą budować spekulacyjnie. To dobra sytuacja dla najemców, zwłaszcza takich, którzy w okresie koniunktury na rynku magazynów byli na straconej pozycji w negocjowaniu aranżacji obiektu i musieli brać to, co zaproponuje deweloper.

— Długo brakowało obiektów dostosowanych do naszych potrzeb. Budowanie nietypowych magazynów przegrywało z parkami logistycznymi, które niestety mają wiele niedociągnięć, np. mało ścian. Od jakiegoś czasu widać większą elastyczność deweloperów i zrozumienie dla specyfiki niestandardowychpotrzeb klienta. To, o czym trudno było rozmawiać jeszcze na początku 2009 r. teraz spotyka się z większą gotowością do rozważenia — mówi Tomasz Swat, dyrektor operacyjny firmy kurierskiej DPD Polska.

Lokalizacja

Niestety najemcy, nawet ci, którzy zlecają deweloperowi wybudowanie magazynu, nie mogą przebierać w adresach. Deweloperzy bowiem nie zaryzykują budowy obiektu w miejscu mało atrakcyjnym, ponieważ po zakończeniu umowy najmu magazyn może stać pusty przez długie lata.

— Nietypowe potrzeby branży kurierskiej powodują, że dostępność dostosowanych do nich obiektów jest niewielka. Brakuje magazynów w miastach średniej wielkości, np. w Kaliszu, Kielcach, Częstochowie czy Bydgoszczy. Jeszcze trudniej o dobrą powierzchnię w mniejszych miejscowościach, takich jak Nowy Sącz, Jelenia Góra lub Elbląg. Stąd konieczność współpracy z mniejszymi inwestorami, działającymi na rynku lokalnym — mówi Tomasz Swat.

Deweloperzy wciąż najchętniej budują w centralnej Polsce, zwłaszcza w Warszawie. Popularnością cieszy się także Poznań. W tych miastach bowiem najłatwiej znaleźć najemców, zwłaszcza teraz, gdy powstają autostrady i drogi ekspresowe.

— Oprócz stolicy i jej okolic, jedną z najbardziej atrakcyjnych lokalizacji jest także Górny Śląsk. Duże znaczenie mają wysoko rozwinięta w tym regionie infrastruktura drogowa, wykwalifikowana kadra i bliskość istotnych z punktu widzenia transportu szlaków komunikacyjnych. Zauważamy również wzrastające zainteresowanie inwestycjami we wschodniej części kraju, co wynika z względnie szybkiego rozwoju i nadal stosunkowo niskich kosztów pracy w tym regionie — zaznacza Magdalena Szulc. Głównym parametrem atrakcyjności rynku jest stopień nasycenia danego regionu dostępną powierzchnią magazynową. Tam, gdzie powierzchni brakuje, czynsze szybują w górę.

— Zmniejszająca się ilość dostępnej powierzchni magazynowej sprawia, że stawki czynszowe rosną. Obecnie dzieje się tak na Górnym Śląsku i w Poznaniu — wskazuje Robert Dobrzycki, partner zarządzający na Europę Środkowo-Wschodnią Panattoni Europe.

Kierunki rozwoju

Bartosz Mierzwiak z Prologis widzi dwie możliwości. Pierwsza to rozbudowa obiektów dystrybucyjnych w najbardziej popularnych miejscowościach. Drugie rozwiązanie zakłada inwestycje w obiekty build-to-suit na tak zwanych mikrorynkach, które nabierają znaczenia ze względów historycznych lub przez obecność w Specjalnej Strefie Ekonomicznej. Niestety, nawet jeśli deweloperzy pójdą drugą ścieżką, mikrorynki nie mają takiego potencjału rozwoju, by dogonić kluczowe regiony.

Okiem eksperta

Jest lepiej, ale wciąż niepewnie

Piotr Bzowski

dyrektor ds. najmu i rozwoju w PointPark Properties

Jako deweloper i zarządca powierzchni magazynowych w Polsce i w Europie możemy się przychylić do tezy o poprawie sytuacji na rynku, ze względu na istotne zmniejszenie powierzchni niewynajętej. Z drugiej jednak strony jesteśmy zdecydowanie dalecy od kreowania hurraoptymizmu i podążania w kierunku budowania spekulacyjnego. To prawda, że w pierwszej połowie roku pojawiało się kilka interesujących zapytań, jednak te jaskółki niestety nie zapowiadają nowej, wyraźnej tendencji. Dodatkowo niepewność wynikająca ze skomplikowanej sytuacji ekonomicznej w Europie spowalnia wszystkie procesy decyzyjne. Mimo to wskaźnik naszej wolnej powierzchni magazynowej zbliża się do 0, a to z kolei pozwala z większym optymizmem patrzeć na perspektywy rozpoczęcia inwestycji. Kiedy więc nastąpi wyraźna poprawa? Jesteśmy przekonani o powrocie na wyraźną ścieżkę wzrostu wraz z ustabilizowaniem sytuacji ekonomicznej w Europie. Dodatkowo pozytywny wizerunek Polski wykreowany przez Euro 2012 z pewnością pomoże w podejmowaniu decyzji o umiejscowieniu nowych inwestycji.

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Podpis: MAŁGORZATA CIECHANOWSKA

Polecane

Inspiracje Pulsu Biznesu