Na początku 2025 r. na rynku mieszkaniowym doszło do wyjątkowego zjawiska - średnia cena transakcyjna na rynku wtórnym największych miast wyraźnie spadła kwartał do kwartału, ale wzrosła cena skorygowana o cechy sprzedawanych mieszkań. Sprzedawało się więcej tańszych lokali, ale porównując lokale o podobnych cechach, ceny wzrosły. Różnica między oboma wskaźnikami była największa od co najmniej 17 lat, od kiedy NBP publikuje porównywalne dane. Na który z nich patrzeć? Oba coś mówią. Rynek jest w dołku, jest na nim mniej transakcji. Ale ceny są odporne, ponieważ ludzie wciąż traktują mieszkania jako zabezpieczenie przed inflacją.
Spójrzmy na dane. W największych siedmiu miastach Polski średnia cena transakcyjna w pierwszym kwartale obniżyła się o 0,9 proc. kwartał do kwartału – najwięcej od 12 lat. Tym samym spadła ona do 13,4 tys. za metr kwadratowy. Ładnie wpisuje się w to obraz dekoniunktury na rynku mieszkaniowym. Ale indeks hedoniczny, który mierzy ceny skorygowane o strukturę sprzedaży, wzrósł o 2,7 proc. kwartał do kwartału. To dużo jak na zmianę w ciągu trzech miesięcy.
Co to oznacza w praktyce? Jeżeli ktoś ma mieszkanie i chce je sprzedać, to może oczekiwać, że cena nie będzie niższa, jeżeli jest gotowy dłużej poczekać. Widzimy spadek liczby transakcji i zmianę ich struktury, ale nie spadek średniej ceny. Przynajmniej w ujęciu pewnych średnich rynkowych, bo każde miastko, każda ulica i segment to może być oddzielny rynek.
Te dane udzielają pewnej uniwersalnej lekcji na temat cen i zjawisk ekonomicznych. Bardzo trudno jest jednoznacznie powiedzieć, czym jest zmiana średniej ceny czy zmiana średniej wartości jakiegokolwiek zjawiska. Uśrednianie oznacza zawsze wrzucanie do jednego koszyka różnych rzeczy, które czasami są ze sobą porównywalne, ale czasami nie. Możemy liczyć średnią cenę jabłek i gruszek, jeżeli interesują nas owoce ogółem, ale nie jeżeli jesteśmy producentami soków jabłkowych. Uśrednienie nie jest obiektywnym procesem, a narzuceniem na rzeczywistość pewnych założeń. Dlatego to, jak uśredniamy wpływa na to, jakie wyciągamy wnioski.
Od tej ogólnej lekcji wróćmy z powrotem do mieszkań. Możemy spokojnie postawić tezę, że mimo dekoniunktury ceny są dość odporne, choć sprzęgło się przeciwko nim wiele czynników: rząd zrezygnował z dotowania kredytów mieszkaniowych (pewnie słusznie), bank centralny utrzymywał wysokie stopy procentowe zarówno w ujęciu realnym, jak i nominalnym. A ceny nie spadły. One rosną oczywiście dużo wolniej niż rok temu, ale rosną. Dlaczego?
Najprostsza odpowiedź może być taka, że mieszkania to nie tylko zwykły towar, ale również aktywa. O ile cena towaru w dużej mierze wynika z bieżącej równowagi podaży i popytu, o tyle cena aktywów często odzwierciedla też oczekiwania co do przyszłych zysków, np. z najmu lub wzrostu wartości. W świecie podwyższonej inflacji mieszkania są traktowane jako majątkowe zabezpieczenie, mimo że bieżące ich ceny są wysokie.